Бизнес-пространство

Бизнес-пространство
Нужно намного больше, чем есть

Дефицит офисных площадей в Минске составляет около 400 тыс. кв. м. В результате цена метра и арендные ставки не снижаются, а девелоперы строят бизнес-центры классов А и В, несмотря на то что большинство компаний заинтересованы в площадях более скромных потребительских качеств.

По оценкам экспертов компании «Твоя столицаконсалт», за три квартала т.г. цена 1 кв. м выросла примерно на 13%. По итогам осени ожидается небольшой прирост в пределах 5%. По сравнению с прошлым годом динамика цен существенно снизилась - например, за осень 2007г. офисы в некоторых бизнес-центрах подорожали на 70%. Сейчас 1 кв. м в БЦ класса А на первичном рынке (нулевой цикл строительства, без отделки) предлагается за $2,7-2,9 тыс., на вторичном (с отделкой) - по $3,6-4 тыс. Класс В доступнее: соответственно $2-2,2 тыс. и 2,8-3 тыс. за кв. м. БЦ класса С - по $1,8-1,9 тыс. на этапе строительства и по $2,1-2,2 в готовом виде. Однако количество таких предложений чрезвычайно ограничено.

Ставки арендной платы застыли на уровне 35-40 евро за кв. м (класс А), 25-30 евро/кв. м (класс В), 18-20 евро/кв. м (класс С).

БУДЕТ БИЗНЕС - БУДУТ И ОФИСЫ

По словам руководителя Информационного центра коммерческой недвижимости Юрия Попова, девелоперам невыгодно строить офисные помещения класса С, даже несмотря на высокий спрос на такие помещения со стороны малого и среднего бизнеса: «Затраты на строительство административного здания намного выше, чем в жилищном секторе, за счет более высоких затрат на прокладку инженерных сетей, более дорогую отделку, необходимость в более мощных коммуникациях, да и строительно-монтажные работы в этом случае дороже». Поэтому себестоимость строительства зданий классов А, В и С может выражаться в сопоставимых цифрах, но маржа застройщика при реализации качественных офисов оказывается намного выше. А поскольку рынок по-прежнему не насыщен, девелоперы пользуются моментом и снимают сливки.

По оценкам «Твоя столицаконсалт», в настоящее время на рынке Минска насчитывается 577-627 тыс. кв. м офисных площадей всех типов. При этом распределение по форме собственности в полной мере отражает структуру экономики в Беларуси. Львиная доля офисов находится в госсобственности, частным лицам принадлежит не более 120 тыс. кв. м. При этом за 2004-07гг. неудовлетворенный спрос на качественные офисы в аренду составлял до 70% от общего количества заявок, в собственность - 60-65%. По оценкам экспертов, емкость рынка офисной недвижимости на текущий момент составляет около 1 млн. кв. м. Только по достижении этого параметра можно считать рынок сформированным, а корректировка цен начнется при достижении 85% емкости рынка.

А пока по степени обеспеченности офисными площадями Минск не может сравниться даже с региональными российскими центрами типа Казани, Екатеринбурга и Самары: там на тысячу жителей приходится по 170-200 кв. м современных офисов, в белорусской столице - всего 62 кв. м. От обеих столиц России и Киева Минск отстает уже лет на пять.

Обеспеченность офисными площадями по состоянию на 2007г.

ПОЯВИЛСЯ АППЕТИТ

Несмотря на довольно скудные предложения современных бизнес-центров, аппетиты потребителей качественных офисов заметно выросли. Как отмечают эксперты, если раньше на одного сотрудника приходилось 6 кв. м площади, то теперь - 9 кв. м. Раньше среди покупателей преобладали индивидуальные предприниматели и частные лица (с целью вложения средств). В 2008г. офисы активно покупают представители среднего и крупного бизнеса. Соответственно, выросли и приобретаемые площади: в 2007г. обычный «надел» в БЦ составлял 70-80 кв. м, теперь компании выкупают площади от 200 кв. м, причем покупки целыми этажами также перестали быть редкостью.

За прошедшие год-полтора заметно изменились требования покупателей к самим бизнес-центрам. Раньше все стремились «поселиться» в центре города, а теперь при выборе проекта во главу угла ставится транспортная доступность и наличие вместительной гостевой парковки. Теперь компании не хотят размещаться в общем коридоре с множеством дверей, а желают для себя и своих клиентов отдельный вход и санузел. Высоко ценится и архитектурная концепция БЦ: компании готовы расстаться с немалыми деньгами в обмен на узнаваемый объект. Заметно выросли требования к инженерному обеспечению рабочих мест: в офисах как минимум должна быть принудительная вентиляция, а лучше - современная система вентиляции и кондиционирования, бесперебойное электропитание, высокоскоростной Интернет. Приветствуется наличие рецепции в холле, чтобы клиенты и гости компании не ощущали себя покинутыми в огромном здании.

СМОТРЕТЬ СКВОЗЬ ГОДЫ

Меняют свою тактику и девелоперы. Если раньше они активно привлекали к строительству дольщиков, то теперь такая практика практически сводится на нет. На рынок пришли крупные инвесторы, для которых девелоперский бизнес является профильным. Они не стеснены в собственных средствах либо располагают открытыми кредитными линиями. Это ведет к изменению формата управления офисной недвижимостью. Как и во всем цивилизованном мире, в Минске девелоперы начинают работать по такой схеме: строят центр, сдают его в аренду, активно работают над созданием бренда бизнес-центра с целью повышения капитализации и спустя некоторое время выставляют его на продажу как отдельный бизнес. В этой связи эксперты прогнозируют дальнейшее сокращение предложения современных офисов в собственность и с учетом имеющегося дефицита рекомендуют выкупать, пока есть такая возможность, офисы большими площадями с целью дальнейшей сдачи в аренду. «Сейчас это выгодно, даже если приходится брать кредит», - полагает Попов. Кроме того, теперь и банки более охотно выдают кредиты на покупку офисной недвижимости, а также активно развивается приобретение офисов в лизинг.

Ольга МИКША