Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Бизнес-пространство

Коммерческая недвижимость , 06.10.2008 12:00:00

Бизнес-пространство
Нужно намного больше, чем есть

Дефицит офисных площадей в Минске составляет около 400 тыс. кв. м. В результате цена метра и арендные ставки не снижаются, а девелоперы строят бизнес-центры классов А и В, несмотря на то что большинство компаний заинтересованы в площадях более скромных потребительских качеств.

По оценкам экспертов компании «Твоя столицаконсалт», за три квартала т.г. цена 1 кв. м выросла примерно на 13%. По итогам осени ожидается небольшой прирост в пределах 5%. По сравнению с прошлым годом динамика цен существенно снизилась - например, за осень 2007г. офисы в некоторых бизнес-центрах подорожали на 70%. Сейчас 1 кв. м в БЦ класса А на первичном рынке (нулевой цикл строительства, без отделки) предлагается за $2,7-2,9 тыс., на вторичном (с отделкой) - по $3,6-4 тыс. Класс В доступнее: соответственно $2-2,2 тыс. и 2,8-3 тыс. за кв. м. БЦ класса С - по $1,8-1,9 тыс. на этапе строительства и по $2,1-2,2 в готовом виде. Однако количество таких предложений чрезвычайно ограничено.

Ставки арендной платы застыли на уровне 35-40 евро за кв. м (класс А), 25-30 евро/кв. м (класс В), 18-20 евро/кв. м (класс С).

БУДЕТ БИЗНЕС - БУДУТ И ОФИСЫ

По словам руководителя Информационного центра коммерческой недвижимости Юрия Попова, девелоперам невыгодно строить офисные помещения класса С, даже несмотря на высокий спрос на такие помещения со стороны малого и среднего бизнеса: «Затраты на строительство административного здания намного выше, чем в жилищном секторе, за счет более высоких затрат на прокладку инженерных сетей, более дорогую отделку, необходимость в более мощных коммуникациях, да и строительно-монтажные работы в этом случае дороже». Поэтому себестоимость строительства зданий классов А, В и С может выражаться в сопоставимых цифрах, но маржа застройщика при реализации качественных офисов оказывается намного выше. А поскольку рынок по-прежнему не насыщен, девелоперы пользуются моментом и снимают сливки.

По оценкам «Твоя столицаконсалт», в настоящее время на рынке Минска насчитывается 577-627 тыс. кв. м офисных площадей всех типов. При этом распределение по форме собственности в полной мере отражает структуру экономики в Беларуси. Львиная доля офисов находится в госсобственности, частным лицам принадлежит не более 120 тыс. кв. м. При этом за 2004-07гг. неудовлетворенный спрос на качественные офисы в аренду составлял до 70% от общего количества заявок, в собственность - 60-65%. По оценкам экспертов, емкость рынка офисной недвижимости на текущий момент составляет около 1 млн. кв. м. Только по достижении этого параметра можно считать рынок сформированным, а корректировка цен начнется при достижении 85% емкости рынка.

А пока по степени обеспеченности офисными площадями Минск не может сравниться даже с региональными российскими центрами типа Казани, Екатеринбурга и Самары: там на тысячу жителей приходится по 170-200 кв. м современных офисов, в белорусской столице - всего 62 кв. м. От обеих столиц России и Киева Минск отстает уже лет на пять.

Обеспеченность офисными площадями по состоянию на 2007г.


ПОЯВИЛСЯ АППЕТИТ

Несмотря на довольно скудные предложения современных бизнес-центров, аппетиты потребителей качественных офисов заметно выросли. Как отмечают эксперты, если раньше на одного сотрудника приходилось 6 кв. м площади, то теперь - 9 кв. м. Раньше среди покупателей преобладали индивидуальные предприниматели и частные лица (с целью вложения средств). В 2008г. офисы активно покупают представители среднего и крупного бизнеса. Соответственно, выросли и приобретаемые площади: в 2007г. обычный «надел» в БЦ составлял 70-80 кв. м, теперь компании выкупают площади от 200 кв. м, причем покупки целыми этажами также перестали быть редкостью.

За прошедшие год-полтора заметно изменились требования покупателей к самим бизнес-центрам. Раньше все стремились «поселиться» в центре города, а теперь при выборе проекта во главу угла ставится транспортная доступность и наличие вместительной гостевой парковки. Теперь компании не хотят размещаться в общем коридоре с множеством дверей, а желают для себя и своих клиентов отдельный вход и санузел. Высоко ценится и архитектурная концепция БЦ: компании готовы расстаться с немалыми деньгами в обмен на узнаваемый объект. Заметно выросли требования к инженерному обеспечению рабочих мест: в офисах как минимум должна быть принудительная вентиляция, а лучше - современная система вентиляции и кондиционирования, бесперебойное электропитание, высокоскоростной Интернет. Приветствуется наличие рецепции в холле, чтобы клиенты и гости компании не ощущали себя покинутыми в огромном здании.

СМОТРЕТЬ СКВОЗЬ ГОДЫ

Меняют свою тактику и девелоперы. Если раньше они активно привлекали к строительству дольщиков, то теперь такая практика практически сводится на нет. На рынок пришли крупные инвесторы, для которых девелоперский бизнес является профильным. Они не стеснены в собственных средствах либо располагают открытыми кредитными линиями. Это ведет к изменению формата управления офисной недвижимостью. Как и во всем цивилизованном мире, в Минске девелоперы начинают работать по такой схеме: строят центр, сдают его в аренду, активно работают над созданием бренда бизнес-центра с целью повышения капитализации и спустя некоторое время выставляют его на продажу как отдельный бизнес. В этой связи эксперты прогнозируют дальнейшее сокращение предложения современных офисов в собственность и с учетом имеющегося дефицита рекомендуют выкупать, пока есть такая возможность, офисы большими площадями с целью дальнейшей сдачи в аренду. «Сейчас это выгодно, даже если приходится брать кредит», - полагает Попов. Кроме того, теперь и банки более охотно выдают кредиты на покупку офисной недвижимости, а также активно развивается приобретение офисов в лизинг.

Однако переход к цивилизованным формам деятельности на рынке офисной недвижимости требует от девелоперов особой дальновидности. Нужно разрабатывать такой проект БЦ, чтобы он был востребован и через 10 лет работы, а также предусмотреть возможность усовершенствования объекта. С этой точки зрения имеет смысл обратиться к опыту стран Балтии, которые в свое время смогли воспользоваться европейскими финансами и технологиями в строительстве объектов для бизнеса.

Ольга МИКША

Наши новости
Итоги "сурового" 2020 г.
Какие сейчас ставки аренды и чего ждать в новом 2021 году
15.01.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика по офисной недвижимости.
Итоги года
13.01.2021 , Управление проектами
Что изменилось за 11 месяцев шокового 2020?
Мы поговорили с аналитиками группы компаний «Твоя столица»
14.12.2020 , Коммерческая недвижимость
За 5 лет офисы в Минске подешевели на $ 250 с „ква...
Нынешнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости часто сравнивают с кризисным 201...
07.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Аналитический обзор по офисам
Итоги ноября
04.12.2020 , Коммерческая недвижимость
ТОП-6 офисов для большого бизнеса. Места хватит вс...
Нужен хороший офис площадью 500+ кв. м. и по реальной арендной ставке? Тогда Вам...
01.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Как обстоят дела у торговой недвижимости?
Ни для кого не секрет, сколько «сюрпризов» принес этот год.
19.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости: свежая аналитика...
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах.
04.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Снять качественный офис недорого: ТОП-10 предложе...
Нужен качественный офис и по реальной арендной ставке? Рассмотрите наши предложе...
27.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Рост ставок или все-таки их снижение?
С марта ставки аренды офисов начали свое постепенное снижение. Так, по итогам...
15.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу