Траектория торгов

Коммерческая недвижимость , 10.11.2008 12:00:00

Минск сегодня очень привлекательный город для инвесторов и хорошая площадка для развития всех секторов коммерческой недвижимости. В последнее время появляются новые бизнес-центры, гостиницы, торговые и развлекательные центры. И хотя офисов и административных помещений по-прежнему не хватает, все здесь можно говорить о положительной динамике в этом сегменте рынка недвижимости. В то же время рынок торговой недвижимости остается недостаточно развитым. Спрос опережает предложения, а цены на аренду и покупку торговых и офисных площадей остаются достаточно высокими. Заместитель директора агентства недвижимости «Твоя столица» Юрий ПОПОВ на I международной конференции «Управление объектами коммерческой недвижимости. Строительство или приобретение? Аспекты аренды, долевое участие» поделился своим видением на развитие рынка торговой недвижимости.

 

Стадия развития

Юрий ПОПОВ:

«На сегодня в Беларуси можно говорить только о рынке офисной недвижимости. Рынка торговой недвижимости в республике не существует, он находится в стадии развития. Несколько десяток сделок по Минску с торговыми объектами по переходу права собственности – это не рынок. Тем не менее, этот сегмент коммерческой недвижимости развивается по общеизвестным законам: от стихийных рынков начало 90-х годов мы перешли к торгово-развлекательным центрам с упором на торговую часть, потому до сих пор развлекательная – слабо развита. И все же некоторые объекты такими помещениями могут похвастаться. В частности, планируется строительство объекта на Аквабеле, в GLOBO планировался объект, но, к сожалению, не нашелся арендатор.

В целом наблюдается положительная динамика в развитии рынка торговой недвижимости. До сентября этого года активно приходили инвесторы. В начале 2007 года на рынок начали выходить институциональные инвесторы, в том числе и с проектами крупных торговых комплексов: от 40 тысяч метров квадратных. То, что сейчас строится в качестве пристройки к бизнес-центру, площадью до 4-5 тысяч квадратов, это не крупные объекты».

 
Рынок в динамике

Юрий ПОПОВ:

«В развитии рынка торговой недвижимости наблюдается насыщение. Я полагаю, что причина одна: те торговые объекты, которые предлагаются на рынке, не соответствовали тем требованиям, которые предъявляются потенциальными арендаторами либо покупателями. Застройщики, следуя задачи получения максимальной выгоды сейчас, возводили объекты площадью 15-20 квадратных метров. Процесс выбора земельного участка, согласования, проектирования и так далее, как правило, затягивается на 2 года. Проект торгового объекта на момент начала строительства уже устарел. В итоге мы получаем торговые центры с разбивкой по 20 метров квадратных с непонятной концепцией, рассчитанный на индивидуальных предпринимателей. А тем временем рынок требует, и в частности те же представители крупных, к примеру, российских, прибалтийских торговых сетей, с которыми мы общаемся, объектов, где разбивка идет, как минимум от 50 квадратных метров. Это требование времени.

Сегодня же по обеспеченности торговыми площадями Минск имеет порядка 35 метров на тысячу жителей. Это современные построенные площади. Для примера, в Москве, это порядка 190 метров на тысячу жителей, в Екатеренбурге – 220 метров на тысячу, во Франкфурте-на-Майне порядка 500. Я не говорю, что в Минске должно быть 500 метров на тысячу жителей, но по площади и населению он сравним с Екатеренбургом или с Санкт-Петербургом, в котором порядка 115 метров на тысячу жителей. И как вывод: в столице ощущается явная нехватка качественных торговых площадей».

 
Застройщики

Юрий ПОПОВ:

«Максимальное получение прибыли на таком неразвитом рынке возможно при строительстве объектов административного значения. Офисы нужны всем и всегда. По нашим оценкам офисных и административных помещений не хватает столько же, сколько всех объектов в Минске. Нужно еще порядка 500 тысяч квадратных метров. И если все будет успешно развиваться, мы достигнем насыщения и фактически параллельно должно идти развитие рынка торговой недвижимости.

Но что происходит сейчас?

С 2004 года особых скачков на рынке торговой недвижимости не наблюдалось. И вряд ли он будет активно развиваться, учитывая еще ситуацию, которая складывается на финансовом рынке.

Сегодня приходят институциональные инвесторы, которые заинтересованы в дальнейшем строительстве и эксплуатации объектов, но до сих пор на рынке работают наши девелоперы. Чтобы снизить риски и получить гарантированное финансирование, они привлекают дольщиков. Такая ситуация, когда торговый объект принадлежит сотням дольщиков – не нормальная ситуация. На рынке он практически ничего не стоит, если рассматривать его как вложение денег. Купить его крупному инвестору практически невозможно. Если говорить о том, как будет развиваться ситуация дальше, то я полагаю, что вряд ли можно ожидать активного развития.

 
Прогнозы на цены

Юрий ПОПОВ:

«Офисной недвижимости в Минске не так много, к тому же себестоимость строительства достаточно высока, и потому цены не будут падать существенно. На мой взгляд, если ничего не улучшиться в ближайшие 3-4 месяца, то максимальное падение цен возможно на 15%, потому что у подавляющего большинства застройщиков есть возможность безболезненно заморозить стройку, без снижение цены.

Я считаю, что ставки арендной платы, которые существуют в Минске, превосходят все возможные пределы и вряд ли найдутся компании в условиях развивающегося кризиса, готовые платить по 55 евро за метр квадратный, как ВТБ. И, на мой взгляд ставки в перспективе на середину 2009 года могут только упасть при развитии рынка, но упасть незначительно, потому что объектов и офисной, и торговой недвижимости не хватает. Что касается стоимости самих объектов коммерческой недвижимости, в ближайшее 3 месяца снижение цен больше, чем 15% вряд ли возможно».

 

Украина

В целом рынок украинской недвижимости находится на стадии активного роста. Все сектора недвижимости испытывают нехватку профессиональных объектов. Если говорить о киевском рынке офисной недвижимости, то объем всех площадей составляет порядка 800 тысяч квадратных метров. Для Киева эта цифра мала. Объем предложений офисной недвижимости классов А и В в столице Украины до сих пор намного меньше, чем в ряде соседних восточноевропейских столиц.

Открытие новых торговых центров в первой половине 2008 года на Украине происходило как в столице, так и в регионах. Активность девелоперов была наиболее высокой в городах с населением от 200 тысяч человек. По данным компании «Украинская Торговая гильдия», нынешним летом в стране существовало уже порядка 265 объектов, которые можно считать торговыми комплексами.

Украинские специалисты считают, что в настоящее время, чтобы клиент пришел в торговый комплекс Украины – его необходимо завлечь чем-то особенным. Удобные подъездные пути, развлекательные зоны, фуд-корты, грамотные якоря – вот лишь малая составляющая современного торгового комплекса.

Директор инвестиционно-девелоперской компании 1849 PLC (Киев) Роберт Вэлан прогнозирует, что арендные ставки на торговые помещения в Киеве из-за кризиса на рынке заемных средств будут снижаться ежегодно приблизительно на 20% в течение одного-двух лет.

 

Россия

Торговая недвижимость в России является одним из самых динамичных и инвестиционно-привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Объем иностранных инвестиций в рынок торговой недвижимости стабильно растет.

Активное развитие рынка торговой недвижимости является следствием его высокой доходности. В ежегодном индексе, отражающем инвестиционную привлекательность розничной торговли 30 стран с развивающейся экономикой (рейтинг международной консалтинговой компании A.T. Kerny), Россия второй год занимает первое место.

В ближайшее время на рынке торговой недвижимости России кризиса не предвидится. Об этом генеральный директор консалтинговой компании «Магазин Магазинов» Анна Ширяева заявила, выступая на 6-ом ежегодном саммите Института Адама Смита Недвижимость в России.

По ее мнению, кризис в сфере торговой недвижимости может наступить в двух случаях: в случае общего макроэкономического кризиса, как например в 1998 году, когда были затронуты все сферы экономики, или в случае изменения образа жизни, как сейчас происходит в США, где существует тенденция спада интереса к такому виду досуга, как шопинг.

«Кризис «перепроизводства» в отрасли не наступит, так как половина заявленных проектов, так и останется на бумаге. Этому способствует мировой финансовый кризис, из-за которого некрупные девелоперы испытывают проблемы с финансированием, а также действия местных властей, которые вольно или невольно ограничивают развитие торговых центров. Против отраслевого кризиса играет и рост доходов населения, что в свою очередь приводит к развитию ритейлеров. Появляются новые западные марки, новые российские концепции, покупаются новые франшизы, и «одинаковость» торговых центров постепенно должна уйти в прошлое», - отметила А.Ширяева.

Сейчас, считает эксперт, нужно говорить о кризисе конкретных торговых зон и конкретных торговых центров. «Непродуманность концепций, недальновидность девелоперов приводит к тому, что рядом могут находиться два торговых центра, где в одной ритейлеры платят «входной билет», а в другом борются за выживание. В таких условиях возрастает роль профессиональности команды, которая работает над проектом и в первую очередь девелопера, который эту команду собирает», - сказала А.Ширяева.

 

Подготовила Алёна Мазуро

Наши новости
Эксперт: «Развиваться в регионы – это норма, в про...
05.06.2018 , Управление проектами
Владимир Давидович: Рынок недвижимости ждет измене...
5 февраля риэлтеры отмечают свой профессиональный праздник. По случаю этой дат...
04.02.2018 , Купля-продажа жилья
Будущее рынка недвижимости Беларуси обсудили на ко...
Ситуация на рынке жилья и перспективы ее развития обсуждались на конференции «Но...
07.12.2017 , Купля-продажа жилья
«Народная марка» назвала лучшее агентство недвижи...
1 декабря в Национальной библиотеке Республики Беларусь состоялось вручение нагр...
04.12.2017 , Купля-продажа жилья
Рынок недвижимости в третий раз наградил лучших!
Вчера, 15 июня, рынок недвижимости уже в третий раз наградил лучших! В торжестве...
16.06.2017 , Купля-продажа жилья
Владимир Давидович: В армии офицеру есть с бойцами...
О том, как служба в советской армии помогает делать бизнес, о необходимости точн...
25.05.2017 , Купля-продажа жилья
Лидер рынка — «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ...
Быть лидером на рынке, более того — стоять у истоков его формирования и уже 21 г...
21.04.2017 , Купля-продажа жилья
Рынок коммерческой недвижимости нащупал дно. Впере...
Руководитель группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА» Владимир Давидович рассказал о с...
21.03.2017 , Коммерческая недвижимость
«ТВОЯ СТОЛИЦА» - риэлтерская компания №1
9 декабря организаторы престижной международной премии «Выбор года» вручили нагр...
13.12.2016 , Купля-продажа жилья
Путеводитель по бизнес-центрам – новый подход к по...
Избыток офисных площадей, образовавшийся в Беларуси в последние годы, заставляет...
02.12.2016 , Коммерческая недвижимость
Все новости