У бизнес-новостроек есть запас прочности

Эти выводы прозвучали в состоявшемся накануне разговоре корреспондента «НБ» с заместителем директора ОДО «Твоя столицаконсалт» Юрием Поповым. - Юрий Николаевич, сегодня угроза финансового кризиса для Беларуси стала очевидной для всех. А продолжающееся падение цен на черное золото не оставляет уже никаких надежд на то, что финансовое цунами не затронет минский рынок коммерческой недвижимости. Что же делать сегодня потенциальным покупателям: ждать, когда цены на недвижимость рухнут, искать выгодные депозиты или варианты конвертации валюты, чтобы спасти свободные деньги от инфляции, которая с каждым днем становится ощутимее, или все же постараться, пока есть выбор, вложить деньги в покупку коммерческих объектов, в том числе и тех, которые еще только строятся? И что делать в складывающейся ситуации фирмам-застройщикам? Нужно ли им массово опускать цены и распродавать все, что у них находиться в стадии строительства? - К сожалению, предугадать последствия финансового кризиса никто не может. Я тоже не могу взять на себя такую смелость. В моей практике работы на рынке коммерческой недвижимости не было такого, чтобы события развивались кардинально противоположно тому, что предсказывали аналитики. Но сегодня происходит именно это. И предсказать, что будет дальше, невозможно. Можно лишь анализировать происходящее и предлагать какие-то варианты поведения. Как раз эти варианты я попытаюсь сейчас изложить. Кому-то они покажутся небесспорными и даже ошибочными, но это моя точка зрения как профессионала, много лет проработавшего на рынке коммерческой недвижимости. Вряд ли кто-то будет отрицать, потому что это азбучные истины, что в условиях финансового кризиса капитал ищет наиболее безопасные места для своего размещения. Он меньше доверяет банкам. Перевод денег в какую-то из валют не менее рискованно. Потому что в мировом масштабе все быстро меняется: то одна валюта ползет вверх, то другая, то третья. И непонятно, где точка отсчета, по отношению к которому происходят курсовые движения. Я действительно считаю, и меня сложно переубедить, что одним из самых надежных способов сохранения капитала в сегодняшних условиях и конкретно в Минске является вложение в коммерческую недвижимость, и в первую очередь в офисную. Почему? Во-первых, потому что офисная недвижимость, как принято считать во всем мире, является наиболее ликвидной, наиболее востребованной и наиболее устойчиво доходной недвижимостью. На втором месте, как известно, идут торговые объекты. Применительно к минскому рынку, сектор офисной недвижимости находится в стадии активного развития. Точнее, находился в этой стадии до начала кризиса. И после кризиса это развитие, несомненно, продолжится. Хотя ценовая динамика будет менее выраженной. Во всяком случае, годового прироста в 40-60% вряд ли стоит ожидать. Тому, что рынок будет развиваться после кризиса, есть две причины. Во-первых, в Минске уже сформирован пул девелоперов (отечественных и иностранных), которые постараются продолжить свою деятельность. Во-вторых, в городе по-прежнему мало качественных готовых объектов.

 

 Потенциал рынка офисных помещений мы оцениваем в 500 тыс.кв.метров. Это то, что необходимо хотя бы для формирования рынка офисных помещений. Мы предполагали, что насыщение рынка объектами произойдет к 2012-2013 годам. Но из-за кризиса эти ожидания отодвинутся еще на пару лет. То есть, можно сказать, что сегодня рынок коммерческой недвижимости возвращается к ситуации 2005 – начала 2006 года. Потому что как бы мы не хотели, реализация многих продекларированных проектов будет приостановлена. Объекты, которые уже строятся, как правило, это бизнес-центры или административные здания площадью не более 15-20 тыс.кв.метров застройщики постараются достроить в ближайшее время. Кто-то из застройщиков вынужден будет замедлить темпы реализации уже начатых проектов, а то и вовсе остановить строительные работы на объекте до тех пор, пока не улучшится финансовая ситуация. Следует также признать, что в докризисный период, до того как банки начали повышать процентные ставки по кредитам и соответственно депозитам, вкладывать в коммерческую недвижимость было выгоднее, чем хранить деньги на депозитах. Сейчас, когда процентные ставки по депозитам выросли, депозиты и коммерческая недвижимость по доходности сравнялись. Но почувствуйте разницу – вы имеете деньги в банке и имеете деньги в объекте. По крайней мере, инфляционным процессам кирпич не подвержен. И как только кризис минует спрос на офисы начнет расти, и вы не только вернете вложенные деньги, но и получили прибыль. Это что касается инвестиционной привлекательности вложения денег в офисную недвижимость. Если офис нужен для работы и покупатель стоит перед дилеммой - покупать сегодня или подождать, когда цены снизятся, то ему я однозначно советую покупать. - Как я понимаю, совет этот адресован тем, у кого есть свободные деньги и не нужно для совершения покупки брать в долг у банка? Условно говоря, если у покупателя есть 95 копеек, а на покупку офиса надо рубль, то недостающую сумму можно попросить у банка даже под сегодняшние проценты. Но если в наличии всего 5 копеек, то лучше им подыскать иное место для вложения. - Примерно так. Причем замечу, что в идеале есть смысл покупать готовые объекты. Здесь надежность уже 100-процентная. Но этих объектов на рынке, можно сказать, нет. Большинство заявок поступает именно на готовые объекты, но с течением времени покупатели пересматривают свои запросы и переориентируются на «долевку». Но возникает вопрос: вкладывать ли сегодня в «долевку»? Отвечаю со всей ответственностью: да, вкладывать. Но в те объекты, которые уже строятся, у которых надежные, имеющие успешный опыт реализации таких проектов застройщики. Еще один немаловажный момент – объект должен быть не крупный – до 15 тыс.кв.метров. Сегодня (не боюсь повториться) в Минске уже сформировался круг компаний, которые строят административные здания исходя из реалий рынка. Они строят их быстро и быстро окупают. И если предложение таких объектов сегодня появляется, то им нужно пользоваться. Потому что как только выйдем из кризиса, офисная «долевка» исчезнет. Девелоперы вернуться к практике строительства бизнес-центров для сдачи офисов в аренду, а если на продажу, то в уже готовом виде и большими объемами. В настоящее время многие из застройщиков, чтобы уменьшить свои риски, временно вернутся к уже проверенному и надежному способу финансирования объектов – к долевому строительству. В свою очередь долевое строительство для потенциальных покупателей офисной недвижимости – это более выгодное приобретение по сравнению с покупкой готового объекта, если эта покупка осуществляется с привлечением банковского кредита. Потому что даже в случае роста стоимости цены квадратного метра, этот рост будет не больше чем выплаты по банковским процентам. И еще один момент, на который я хотел бы обратить внимание. Если на рынок выставляют объект фактически по себестоимости и распродают мелкими частями, то это говорит о не очень надежном финансовом положении застройщика. И прежде чем решиться на заключение договора долевого строительства на таких выгодных условиях, нужно хорошенько проанализировать, сможет ли застройщик, так сильно демпингуя, достроить этот объект, даже если продаст все площади на стадии строительства. - Юрий Николаевич, в начале нашего разговора Вы сказали, что возможно какие-то стройки будут заморожены на время. Насколько это может быть чревато как для самих объектов и их застройщиков, так и для дольщиков? - Наверное, для сегодняшнего уровня развития строительства и рынка коммерческой недвижимости приостановление строительства на год не критично ни для кого. Сам объект, если произвести его консервацию, физически не пострадает. С точки зрения спроса и ликвидности объекта в замораживании стройки на год тоже нет ничего страшного. Ведь в реальности 9 объектов из 10 вводятся сегодня с превышением нормативного срока строительства минимум на год. Кто-то из застройщиков пострадал от этого? Никто не пострадал. Потому что минский рынок коммерческой недвижимости в сегодняшнем его состоянии – это все-таки рынок покупателей, а не рынок застройщиков, даже несмотря на финансовый кризис. Иными словами, наши застройщики имеют запас прочности, то есть подушку безопасности длительностью в один год в среднем. И говорить, что рынок коммерческой недвижимости рухнет в одночасье – очень большое преувеличение. Поэтому я не советую потенциальным покупателям искать сегодня дешевые предложения тех же офисов. Первое - вы вряд ли их найдете. А второе – если вы их найдете, то не факт, что дешевое окажется надежным и качественным.

Марина СИРОТКО