Продажи активизировались

Вопреки пессимистическим прогнозам, в начале февраля минские агентства недвижимости почувствовали заметное по сравнению с январем оживление на рынке коммерческой недвижимости. Это оживление создается двумя основными группами покупателей.

 Одна группа – это совсем небольшие фирмы, индивидуальные предприниматели и просто физлица, которые интересуются офисами площадью до 60 кв.метров. Такие покупки осуществляются, как правило, без привлечения банковских кредитов и преимущественно с целью сохранения накопленных сбережений путем вложения в наиболее ликвидную недвижимость. Вторая группа покупателей – средние и крупные компании, которые по разным причинам менее подвержены влиянию финансового кризиса.

 То есть, можно сказать, что вместе с оживлением рынка изменился качественный состав покупателей. При этом изменилась и структура спроса. Например, до кризиса дешевые кредиты стимулировали покупки офисных помещений от 100 кв.метров в объектах класса «А» и «В». Сейчас же, как заметил в беседе с корреспондентом «НБ» Ю.Попов, спросом пользуются офисы площадью до 60 кв.метров либо более 500 кв.метров в бизнес-центрах класса «В» и «С», завершающихся строительством в текущем году, а также офисные помещения, встроенные в жилые дома.

 По оценкам специалистов ИЦКН, изменения произошли в структуре предложения офисной недвижимости. Если в докризисный период девелоперы строили объекты с целью дальнейшей их сдачи в аренду, то сейчас на рынке появились объекты, реализуемые по схеме долевого строительства. И если цена предложения адаптирована к сложившейся на рынке ситуации, то это подтверждается позитивной реакцией потенциальных дольщиков. В результате конструктивных переговоров между девелоперами и дольщикам подписываются договоры долевого строительства.

 При этом, в отличие от рынка жилья, где продолжается плавное снижение цен, на рынке коммерческой недвижимости по многим объектам так называемое «дно» практически достигнуто, считает Ю. Попов. Это объясняется более широкими возможностями девелоперов (застройщиков) нежилых объектов. Например, если цена предложения не привлекает к объекту необходимое и достаточное количество покупателей, то застройщик имеет возможность либо достроить объект для последующей сдачи его в аренду, привлекая даже дорогие ресурсы (банки, как правило, не заинтересованы в остановке строительства), либо заморозить стройку.

 Кстати, в отличие от коммерческих объектов девелоперы многоквартирных жилых домов не имеют возможности на таких же выгодных условиях сдавать в аренду жилые помещения, как это делают владельцы офисных объектов. Доходность от сдачи в аренду квартир существенно ниже, чем доходность от сдачи в аренду коммерческих объектов.

 Для сравнения, сегодня однокомнатные квартиры предлагаются по 250 долл. в месяц, то есть 6 долл. за один квадратный метр. Офисы в новых зданиях предлагаются по 15-35 евро за квадратный метр. При том что затраты на возведение единицы площади квартиры в многоквартирном доме и офисного помещения в бизнес-центре если и меньше, то не намного.

К тому же если коммунальные услуги при сдаче коммерческого объекта в аренду оплачивает сам арендатор, то при сдаче в аренду квартиры собственнику, если им является юридическое лицо, придется погашать разницу между тарифами для населения и для юрлиц.

 Специфика рынка коммерческой недвижимости, которая сдерживает снижение цен на готовые и строящиеся объекты, заключается в дефиците предложения этих самых объектов. «Рынок у нас находится на первой стадии развития. Поэтому даже в случае двукратного снижения спроса, те бизнес-центры и административные здания, которые сейчас находятся на стадии строительства, по нашим оценкам, не смогут удовлетворить существующий спрос на офисы», - сказал Ю. Попов.

 Что касается проектов, предусматривающих возведение крупных офисных зданий и деловых центров и которые были задекларированы иностранными компаниями, то ясной и четкой информации о графиках их реализации нет.

 Из сказанного можно сделать вывод, что дельта снижения цен, связанная с появлением первых признаков кризиса, почти выбрана. И дальнейшее снижение, как полагаются специалисты ИЦКН, будет прямо-пропорционально ухудшению ситуации в экономике в целом, если это ухудшение будет иметь место.

 Арендные ставки в отличие от цен продаж ведут себя более подвижно и имеют резервы для дальнейшего снижения. На рынке аренды объектов административного назначения из-за резкого падения курса евро по отношению к доллару США в ноябре 2008 года произошло временное увеличение ставок арендной платы на объекты класса «С». В январе текущего года в среднем на 20-25% снизились арендные ставки на объекты класса «С». На объекты класса «А» и «В» в январе произошло более существенно снижение – на 25-30%.

 Ставки арендной платы в секторе торговых помещений снизились на 3-11% по сравнению с 3 кварталом 2008 года, то есть до того, как произошло падение евро по отношению к доллару.

 В дальнейшем специалисты прогнозируют незначительное снижение цен на рынке коммерческой недвижимости в 1 квартале текущего года - в среднем на 5-7%, что, вероятно, будет связано с корректировкой цен на некоторые объекты, изначально переоцененные при выводе на рынок. Это также объясняется низким объемом предложения на рынке, практически отсутствием объектов, начало строительства которых предполагается в текущем году, неоднозначными перспективами снижения себестоимости строительства.

 По мнению Ю. Попова, в связи с ростом курсов иностранных валют по отношению к белорусскому рублю в 1 квартале текущего года следует ожидать снижения ставок арендной платы на объекты административного назначения различных классов в среднем до 10% в эквиваленте к евро.

 Что касается доходности коммерческой недвижимости, то она сегодня сравнима с доходностью банковских депозитов. В среднесрочной перспективе, в случае дальнейшего снижения арендных ставок и роста процентов по депозитам, показатели доходности сравняются. «А в долгосрочной перспективе, в связи с тем, что с началом оживления экономики резко возрастет спрос на офисы и возникнет их дефицит, а ставка рефинансирования и соответственно ставки по депозитам будут снижаться, доходность коммерческой недвижимости начнет расти. Но это в долгосрочной перспективе», - подытожил собеседник.

Марина СИРОТКО.