Строительство встроенных помещений: двойной убыток или двойная выгода?

Для каждого четвертого встроенного помещения в минской новостройке поиски хозяина могут затянуться больше, чем на полгода. А между тем от создания успешного проекта, девелоперов, как правило, отделял всего один шаг, считают в группе компаний «Твоя столица»…

 

В Минске 20-25% встроенных помещений в новых жилых домах пустует от полугода и более, подсчитали аналитики группы компаний «Твоя столица». При этом собственник такого офиса или магазина ежедневно теряет в среднем 50 евро-центов с каждого квадратного метра не арендованной площади.

 

Для опытного брокера по коммерческой недвижимости такие цифры могут показаться парадоксальными, ведь сегодня спрос на аренду встроенных в жилые дома магазинов в Минске огромен. В 2010 году он достиг 114 тыс. кв.м. или 74% от общего спроса на аренду торговых помещений. Востребованность встроенных офисов в аренду и собственность выглядит скромнее, но тоже занимает значительную долю – 20-22% от общего в 2010г. Так откуда же при таком активном спросе взялась четверть «бесхозной» коммерческой недвижимости встроенной в жилые дома?

 

В аналитическом центре «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» уверены, что такая ситуация обусловлена неверными оценками рынка, которые приводят к ошибкам проектирования. В итоге вспомогательная коммерческая функция, которая может и должна сделать жилой комплекс более востребованным за счет развитой инфраструктуры, снижает его привлекательность. Как для будущих жильцов, так и для арендаторов торговых и офисных помещений.

 

Между тем успешное сочетание функций в новостройке – вопрос одного шага... к профессиональным консультантам. И чем раньше он будет сделан, тем больше преимуществ сможет получить проект, и тем более успешным будет его выход на рынок.

 

- По мере развития и насыщения белорусского рынка недвижимости спрос на консультационные услуги будет расти. Потребности в недвижимости, особенно коммерческой, являются ограниченными в каждый конкретный период времени и во многом зависят от экономических условий в стране, - уверена Полина Криволапова, заведующая сектором аналитики управления «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса».

 

Конечно, подчеркивает эксперт, «Твоя столица» может войти в проект на разных стадиях его девелопмента. Но чем раньше стадия проекта, тем успешнее будет объект на рынке и тем выше будет его ликвидность. «Время-деньги,» - эта знаменитая пропорция, пожалуй, лучше всего подходит для илюстрации отношений между девелопером и его консультантом.

 

- На стадии проектирования мы сможем проанализировать участок, его окружение, просчитать оптимальные варианты концепций и стратегий реализации, - рассказывает Полина Криволапова. - В итоге мы совместно с учетом интересов девелопера сможем заложить прочную основу, которая существенно упростит процесс реализации объекта и позволит получить максимальный доход.

 

К сожалению, сегодня в Минске в стадии строительства находятся такие объекты, концепция которых – вчерашний день, отмечает специалист.

 

- Эти проекты были созданы без учета долгосрочных трендов, которые уже можно увидеть на более развитых рынках недвижимости в других странах. Кроме того, на долгосрочные тренды накладываются средне- и краткосрочные тенденции, специфичные именно для Беларуси, - поясняет Полина Криволапова. – Преимущество консультаций аналитического центра группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА» состоит в том, что в своих рекомендациях мы ориентируемся и на стратегию долгосрочного развития. Только такой подход позволит увеличить жизненный цикл проекта и востребованность его рынком.

 

Но даже если проект уже находится в стадии строительства, в него можно внести небольшие изменения, которые придадут объекту «второе дыхание»: нарезать площади, изменить размер помещений и их функционал. Как показывает практика, даже эти меры для некоторых проектов оказываются очень эффективными.

 

- Профессиональный брокеридж – залог успешной реализации проекта. Ведь, продать или сдать в аренду коммерческие площади, пожалуй, такое же искусство, как и придумать концептуальную идею, - утверждает Ирина Чистая, менеджер проектов управления «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса».

 

- Нередко для принятия решений по приобретению больших площадей крупным компаниям требуется достаточно длительный период времени, который может затянуться до полугода. Поэтому работу по привлечению таких компаний стоит начинать заблаговременно – еще на этапе строительства комплекса. Иначе велика вероятность простоя помещений и дополнительных затрат для застройщика по их обслуживанию. Таким же важным фактором успеха является эффективное распределение помещений по функциональному назначению и площадям благодаря формированию пула потенциальных покупателей и арендаторов. При этом, своевременно сделанные изменения в проекте на этапе строительства помогут избежать затратных для девелопера перепланировок и перепрофилирования помещений в будущем, - приводит примеры Ирина Чистая.

 

Пожалуй, самая печальная, но не такая уж неисправимая для специалистов, ситуация, когда объект построен, самые ликвидные площади реализованы, а остальные «зависли». Многолетний опыт специалистов «Твоей столицы» может помочь и на этом этапе. Оптимизация ценовой политики, наработанная консультантами база бизнес-контактов, закрепление за проектом ответственных мотивированных специалистов – это лишь несколько средств из «реанимационного» арсенала компании.

 

- Можно говорить о большом проценте невостребованных помещений, расположенных внутри застройки, во второй и особенно третьей линии. Не исключено, что принимаемая рынком цена этих слабо ликвидных площадей будет даже ниже уровня их себестоимости. Но грамотное сочетание коммерческой и жилой функции всегда может стать существенным преимуществом всего жилого комплекса и поможет улучшить его экономику в целом, - считает Ирина Чистая. - Вот почему в «ТВОЕЙ СТОЛИЦЕ» аналитический отдел выступает в тесной связке с отделом продаж, профессионалами по реализации коммерческих площадей. Как консультанты опираются при исследованиях рынка и создании концепций на агентскую базу сделок, так специалисты по продажам имеют прекрасное знание рынка, что позволяет достигать высокого уровня заполнения объектов в заданные сроки и с четким соблюдением концепции.