Долевое строительство коммерческой недвижимости теряет популярность
Долевое строительство в секторе коммерческой недвижимости почти изжило себя. Все больше застройщиков предпочитают строить офисные и торговые объекты самостоятельно, а впоследствии и управлять ими.
Спад спроса на коммерческую «долевку» отчетливо проявился в сегменте бизнес-центров. По данным «Твоя столица ∙ Управление проектами», на начало марта 2017 года в Минске в активном предложении долевого строительства осталось всего 5 объектов (4 — класса В и 1 — класса С), хотя в марте 2016-го их было 11, а 2015-го — 24. Строительство некоторых бизнес-центров, заявленных в предыдущие годы, приостановлено, а некоторые остались только на бумаге.
Несколько лет назад на фоне подорожания коммерческой недвижимости долевое участие позволяло строить офисы значительно дешевле, чем покупать их на вторичном рынке. Часть дольщиков активно строила для собственных нужд, часть — для последующей сдачи в аренду. Сейчас, когда цены и ставки аренды снизились как минимум на треть, стоимость возводимых в долевом формате офисов сравнялась с ценами на вторичном рынке, а в ряде случаев «долевка» оказалась дороже.
В сегменте торговых центров тренд отказа от долевого строительства выражен в еще большей степени. На практике было много раз доказано, что залогом популярности торгового центра является его концепция, а для обеспечения ее целостности лучше иметь одного собственника.
Период долевого строительства торговых центров следует рассматривать только как промежуточную ступень развития между стихийными базарами и торговлей современного формата. Именно поэтому, чтобы преодолеть отток посетителей, собственники торговых центров, возведенных в долевом формате, вынуждены создавать единый управляющий орган, разрабатывать концепцию объекта, проводить зонирование товарных групп и ротацию арендаторов. В качестве более-менее удачного примера такого рода можно привести ТЦ Coolman.
Сейчас востребованы административно-торговые помещения, встроенные в жилые дома. Однако даже их на стадии строительства продать довольно трудно. С этой проблемой уже не один год сталкиваются застройщики жилья, для которых коммерческие помещения являются своего рода побочным продуктом.
Правила успешного продвижения встроенных помещений на рынке такие же, как и для торговых центров. В этом сегменте тоже необходимо озаботиться созданием единой концепции, учитывающей площади, планировку, расположение в составе дома или жилого комплекса, местоположение объекта, запросы торговых операторов и прочие факторы. Только тогда рынку будут предлагаться не обезличенные помещения на первом или цокольном этаже жилого дома, а действительно интересные проекты.
На первый взгляд может показаться, что деньги, вложенные в строительство помещений без участия дольщика, становятся для застройщика «длиннее». На самом деле все наоборот. Рыночная ликвидность концептуально продуманных помещений, находящихся в собственности одного застройщика или оператора, будет значительно выше, чем безликих площадей с кучей хозяев. Следовательно, и вложенные инвестиции окупятся быстрее.
