«Здоровые» здания, офисы миллениалов и полная свобода. Какое будущее ожидает бизнес-центры
Бизнес-центры по всему миру меняют облик, чтобы оставаться в тренде на фоне стремительно растущих потребностей «белых воротничков». На место стандартных офисов с рабочими местами и санузлом приходят функциональные пространства, где есть практически всё – от бесплатных буфетов до комнат для релаксации.
Свобода творчества, максимум активностей и мода на здоровый образ жизни – вот, за что будут «голосовать» в обозримом будущем офисные работники. Мировые тенденции проанализировал менеджер проектов по коммерческой недвижимости «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Артем Жданьков.
Глобальный рынок офисной недвижимости меняется с такой скоростью, что застройщики порою вынуждены вносить изменения в проект еще на стадии строительства. В Беларуси это пока многим не так очевидно – до местного рынка мировые тренды доходят с опозданием в пять-семь лет.
Однако сокращение отстает – во многом благодаря IT-компаниям, которые при выборе бизнес-центра ориентируются на американские и европейские стандарты. На первый план выходит мотивация сотрудников, а не экономия на аренде площадей.
Застройщикам и девелоперам пора пересмотреть подходы, забыть о прошлом опыте и взглянуть в будущее. Только в этом случае их объекты смогут быстро найти арендаторов, пока другие здания пустуют. Примеров тому немало – взять хотя бы современные бизнес-центры «Титул» и «Красавiк», которые за короткое время были заполнены арендаторами. Новое поколение бизнес-центров и вовсе может изменить структуру рынка.
Миллениалы правят бал
Основным фактором преобразований выступает смена потребителя. В бизнес-центрах сейчас работает поколение миллениалов – тех, кто родился после 1980 года, а, следовательно, получил образование в эпоху персональных компьютеров и интернета. На Западе на такую аудиторию ориентируются почти все девелоперы.
Зарубежные компании стремятся к повышению эффективности каждого процесса и работника.
Все понимают: жесткая вертикальная структура обычно неэффективна, поскольку кто-то вечно недогружен, а кто-то, наоборот, работает не покладая рук.
За рубежом переходят к проектной организационной структуре, которая позволяет рациональнее использовать персонал.
Существует мнение, что наиболее рентабельные производства планеты сейчас расположены не в заводских цехах, а в офисах. Интеллектуальный продукт стоит дороже всего, а людям, которые его создают, компании и стараются создать наиболее благоприятные условия для работы.
За последние два десятилетия подход бизнеса к аренде офисной недвижимости существенно изменился. Ранее компании делали упор на низкий уровень издержек: старались вместить как можно больше рабочих мест в меньшее пространство, переезжать из центральных объектов в здания на окраинах городов. Сейчас же компании лучше понимают, какую роль играет рабочее пространство в сохранении и удержании персонала.
В погоне за трудом и умом
Стремясь повысить производительность труда и ума, корпорации стараются организовать офисное пространство так, чтобы добиться эффективной работы от каждого сотрудника. От работника ожидают большей энергии, от всей структуры – синергии. Поэтому в современных офисах так много открытого пространства, комнат для совещаний и мозговых штурмов.
Схожие предпочтения и у начинающих предпринимателей. Стартаперы и фрилансеры нуждаются в универсальном пространстве, которое можно использовать и для работы, и для переговоров, и для отдыха.
Как девелоперы в Беларуси могут ответить на эти вызовы? Стоит предусмотреть возможность легкой трансформации пространства, чтобы его можно было использовать под разные нужды. Кроме того, надо позаботиться о современной инженерии, чтобы в офисе можно было свободно дышать и комфортно работать.
Низкокачественные офисы теряют своих арендаторов как в Минске, так и в других городах мира.
В Москве, например, усилилась офисная миграция компаний в бизнес-центры классов «А» и «B+», которые подешевели на фоне низкого спроса. По мере того, как ставки на объекты разных классов сближаются, а ожидания арендаторов растут, административные здания C-класса теряют свою актуальность.
Расстаться с местом, но не с офисом
Мировым трендом становится «activity-basedoffice», то есть функционально-ориентированный офис. Речь о рабочем пространстве, которое полностью адаптировано под различные виды активностей сотрудников.
Такой офис способен быстро перестраиваться в зависимости от текущих потребностей. В этом случае не компания определяет рабочее место, а сотрудник выбирает, где ему удобно. Всё это, как мы понимаем, делается для того, чтобы повысить количество довольных работников и клиентов.
В некоторых случаях компании отказываются от стационарных рабочих мест, предлагая сотрудникам по желанию использовать весь офис.
Со стороны «activity-basedoffice» может показаться скорее кофейней, чем офисом.
Но так оно и задумывалось: никаких кабинетов с инициалами на дверях – офис разбит на отдельные функциональные зоны.
Например, отдельное место должно быть для серьезных переговоров, работы в тишине или командного брейнсторминга. Что интересно, какого-то фиксированного места или кабинета может не быть даже у руководителей.
Также за рубежом получили распространение системы бронирования (в том числе с использованием смартфонов), когда сотрудники могут зарезервировать рабочее место на час, день или неделю.
Благодаря новым технологиям компания-арендатор может отслеживать загруженность рабочих мест и, соответственно, принимать решение о расширении офисных площадей.
Всё это оправданно с учетом растущей популярности гибкого графика и удаленной работы. Согласно последним исследованиям, во многих британских компаниях используется менее 50% площадей. Стоит ли в таком случае придерживаться старомодного стандарта «один человек – одно рабочее место»?
Обычно такие функционально-ориентированные офисы можно встретить в компаниях из сферы высоких технологий. Им не впервой всех удивлять: именно они привнесли в офисы диваны, кресла-груши, бесплатные буфеты, игровые, комнаты для релаксации и массажа. Крайне популярна такая концепция в Австралии, где функционально-ориентированные офисы сейчас использует каждая третья компания.
Отдыхать на работе
Рабочая среда должна гармонично вписываться в образ жизни людей. И девелоперы следуют этому принципу: в бизнес-центрах открываются кафе с бесплатным Wi-Fi-доступом, круглосуточные фитнес-центры, сады на крышах, кинозалы, крытые велопарковки и т.д.
Переговорные комнаты обычно выполнены в разных стилях, чтобы не казаться однотипными. Офис становится универсальным объектом.
Работник уже не хочет тратить время на то, чтобы постоянно передвигаться (от дома в офис, с работы на отдых). Он хочет работать, отдыхать и развлекаться в одном месте.
Планировка также должна учитывать интересы сотрудников. Показателен опыт одного застройщика, который оборудовал каждый этаж общей кухней и сделал широкими коридоры. Так он рассчитывал оставаться конкурентоспособным на рынке и поддерживать спрос на свои площади. И не прогадал: здание полностью заполнено арендаторами.
Времена сверхприбылей для девелоперов остались в прошлом.
Собственники бизнес-центров вынуждены мириться со снижением рентабельности проектов. В такой ситуации многие пытаются сокращать расходы на обслуживание объектов, но без ущерба качеству услуг для арендаторов. И, прежде всего, привлекают сервисных операторов, например, по организации питания для сотрудников и топ-менеджмента.
При этом на Западе повышение рентабельности проекта также находит воплощение в философии «sharingeconomy». Так, в Нью-Йорке стартап Spacious заключает партнерские соглашения с ресторанами, которые раньше начинали свою работу только после 17 часов. Теперь до этого времени заведения используются в качестве площадок для коворкинга, в которых трудятся и расслабляются (как-никак еда и напитки под боком) фрилансеры и предприниматели.
В прошлом году, начальник отдела консалтинга и аналитики "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса" Юрий Попов посетил Инвестиционный форум по коммерческой недвижимости в Центральной Европе в качестве члена жюри. По словам эксперта, в Европе в прошлом году было время "зеленых" проектов — строительства зданий, которые по максимуму используют возобновляемые ресурсы и тем самым минимизируют затраты по эксплуатации объектов.
В текущем году прослеживается уже новый тренд – «здоровые» здания.
Всё больше арендаторов за рубежом обращают внимание на то, как бизнес-центр заботится не только об окружающей среде, но и о сотрудниках.
Причем «аппетит» арендаторов здесь только растет: если раньше их вдохновляли солнечные панели и системы сбора дождевой воды (то есть исключительно «зеленые» технологии), то сейчас им нужны повышенный уровень инсоляции помещений, натуральные материалы в отделке и правильная планировка.
Мировые тенденции в сфере офисной недвижимости доберутся до Беларуси ближе к 2020 году. Однако представленным в стране девелоперам и застройщикам пора действовать уже сейчас, хотя бы потому, что на начальных стадиях строительства внести изменения в проект проще, чем пытаться что-то поправить в готовом здании.
Те, кто сможет предугадать будущие потребности арендаторов, обеспечат объектам конкурентные преимущества на 5-10 лет вперед. Основная идея при этом проста: пришло время строить бизнес-центры не для компаний, а для людей.
