«Здоровые» здания, офисы миллениалов и полная свобода. Какое будущее ожидает бизнес-центры

Управление проектами , 29.08.2016

Бизнес-центры по всему миру меняют облик, чтобы оставаться в тренде на фоне стремительно растущих потребностей «белых воротничков». На место стандартных офисов с рабочими местами и санузлом приходят функциональные пространства, где есть практически всё – от бесплатных буфетов до комнат для релаксации.

Свобода творчества, максимум активностей и мода на здоровый образ жизни – вот, за что будут «голосовать» в обозримом будущем офисные работники. Мировые тенденции проанализировал менеджер проектов по коммерческой недвижимости «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Артем Жданьков.

Глобальный рынок офисной недвижимости меняется с такой скоростью, что застройщики порою вынуждены вносить изменения в проект еще на стадии строительства. В Беларуси это пока многим не так очевидно – до местного рынка мировые тренды доходят с опозданием в пять-семь лет.

Однако сокращение отстает – во многом благодаря IT-компаниям, которые при выборе бизнес-центра ориентируются на американские и европейские стандарты. На первый план выходит мотивация сотрудников, а не экономия на аренде площадей.

Застройщикам и девелоперам пора пересмотреть подходы, забыть о прошлом опыте и взглянуть в будущее. Только в этом случае их объекты смогут быстро найти арендаторов, пока другие здания пустуют. Примеров тому немало – взять хотя бы современные бизнес-центры «Титул» и «Красавiк», которые за короткое время были заполнены арендаторами. Новое поколение бизнес-центров и вовсе может изменить структуру рынка.

Миллениалы правят бал

Основным фактором преобразований выступает смена потребителя. В бизнес-центрах сейчас работает поколение миллениалов – тех, кто родился после 1980 года, а, следовательно, получил образование в эпоху персональных компьютеров и интернета. На Западе на такую аудиторию ориентируются почти все девелоперы.

Зарубежные компании стремятся к повышению эффективности каждого процесса и работника.

Все понимают: жесткая вертикальная структура обычно неэффективна, поскольку кто-то вечно недогружен, а кто-то, наоборот, работает не покладая рук.

За рубежом переходят к проектной организационной структуре, которая позволяет рациональнее использовать персонал.

Существует мнение, что наиболее рентабельные производства планеты сейчас расположены не в заводских цехах, а в офисах. Интеллектуальный продукт стоит дороже всего, а людям, которые его создают, компании и стараются создать наиболее благоприятные условия для работы.

За последние два десятилетия подход бизнеса к аренде офисной недвижимости существенно изменился. Ранее компании делали упор на низкий уровень издержек: старались вместить как можно больше рабочих мест в меньшее пространство, переезжать из центральных объектов в здания на окраинах городов. Сейчас же компании лучше понимают, какую роль играет рабочее пространство в сохранении и удержании персонала.

В погоне за трудом и умом

Стремясь повысить производительность труда и ума, корпорации стараются организовать офисное пространство так, чтобы добиться эффективной работы от каждого сотрудника. От работника ожидают большей энергии, от всей структуры – синергии. Поэтому в современных офисах так много открытого пространства, комнат для совещаний и мозговых штурмов.

Схожие предпочтения и у начинающих предпринимателей. Стартаперы и фрилансеры нуждаются в универсальном пространстве, которое можно использовать и для работы, и для переговоров, и для отдыха.

Как девелоперы в Беларуси могут ответить на эти вызовы? Стоит предусмотреть возможность легкой трансформации пространства, чтобы его можно было использовать под разные нужды. Кроме того, надо позаботиться о современной инженерии, чтобы в офисе можно было свободно дышать и комфортно работать.

Низкокачественные офисы теряют своих арендаторов как в Минске, так и в других городах мира.

В Москве, например, усилилась офисная миграция компаний в бизнес-центры классов «А» и «B+», которые подешевели на фоне низкого спроса. По мере того, как ставки на объекты разных классов сближаются, а ожидания арендаторов растут, административные здания C-класса теряют свою актуальность.

Расстаться с местом, но не с офисом

Мировым трендом становится «activity-basedoffice», то есть функционально-ориентированный офис. Речь о рабочем пространстве, которое полностью адаптировано под различные виды активностей сотрудников.

Такой офис способен быстро перестраиваться в зависимости от текущих потребностей. В этом случае не компания определяет рабочее место, а сотрудник выбирает, где ему удобно. Всё это, как мы понимаем, делается для того, чтобы повысить количество довольных работников и клиентов.

В некоторых случаях компании отказываются от стационарных рабочих мест, предлагая сотрудникам по желанию использовать весь офис.

Со стороны «activity-basedoffice» может показаться скорее кофейней, чем офисом.

Но так оно и задумывалось: никаких кабинетов с инициалами на дверях – офис разбит на отдельные функциональные зоны.

Например, отдельное место должно быть для серьезных переговоров, работы в тишине или командного брейнсторминга. Что интересно, какого-то фиксированного места или кабинета может не быть даже у руководителей.

Также за рубежом получили распространение системы бронирования (в том числе с использованием смартфонов), когда сотрудники могут зарезервировать рабочее место на час, день или неделю.

Благодаря новым технологиям компания-арендатор может отслеживать загруженность рабочих мест и, соответственно, принимать решение о расширении офисных площадей.

Всё это оправданно с учетом растущей популярности гибкого графика и удаленной работы. Согласно последним исследованиям, во многих британских компаниях используется менее 50% площадей. Стоит ли в таком случае придерживаться старомодного стандарта «один человек – одно рабочее место»?

Обычно такие функционально-ориентированные офисы можно встретить в компаниях из сферы высоких технологий. Им не впервой всех удивлять: именно они привнесли в офисы диваны, кресла-груши, бесплатные буфеты, игровые, комнаты для релаксации и массажа. Крайне популярна такая концепция в Австралии, где функционально-ориентированные офисы сейчас использует каждая третья компания.

Отдыхать на работе

Рабочая среда должна гармонично вписываться в образ жизни людей. И девелоперы следуют этому принципу: в бизнес-центрах открываются кафе с бесплатным Wi-Fi-доступом, круглосуточные фитнес-центры, сады на крышах, кинозалы, крытые велопарковки и т.д.

Переговорные комнаты обычно выполнены в разных стилях, чтобы не казаться однотипными. Офис становится универсальным объектом.

Работник уже не хочет тратить время на то, чтобы постоянно передвигаться (от дома в офис, с работы на отдых). Он хочет работать, отдыхать и развлекаться в одном месте.

Планировка также должна учитывать интересы сотрудников. Показателен опыт одного застройщика, который оборудовал каждый этаж общей кухней и сделал широкими коридоры. Так он рассчитывал оставаться конкурентоспособным на рынке и поддерживать спрос на свои площади. И не прогадал: здание полностью заполнено арендаторами.

Времена сверхприбылей для девелоперов остались в прошлом.

Собственники бизнес-центров вынуждены мириться со снижением рентабельности проектов. В такой ситуации многие пытаются сокращать расходы на обслуживание объектов, но без ущерба качеству услуг для арендаторов. И, прежде всего, привлекают сервисных операторов, например, по организации питания для сотрудников и топ-менеджмента.

При этом на Западе повышение рентабельности проекта также находит воплощение в философии «sharingeconomy». Так, в Нью-Йорке стартап Spacious заключает партнерские соглашения с ресторанами, которые раньше начинали свою работу только после 17 часов. Теперь до этого времени заведения используются в качестве площадок для коворкинга, в которых трудятся и расслабляются (как-никак еда и напитки под боком) фрилансеры и предприниматели.

В прошлом году, начальник отдела консалтинга и аналитики "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса" Юрий Попов посетил Инвестиционный форум по коммерческой недвижимости в Центральной Европе в качестве члена жюри. По словам эксперта, в Европе в прошлом году было время "зеленых" проектов — строительства зданий, которые по максимуму используют возобновляемые ресурсы и тем самым минимизируют затраты по эксплуатации объектов.

В текущем году прослеживается уже новый тренд – «здоровые» здания.

Всё больше арендаторов за рубежом обращают внимание на то, как бизнес-центр заботится не только об окружающей среде, но и о сотрудниках.

Причем «аппетит» арендаторов здесь только растет: если раньше их вдохновляли солнечные панели и системы сбора дождевой воды (то есть исключительно «зеленые» технологии), то сейчас им нужны повышенный уровень инсоляции помещений, натуральные материалы в отделке и правильная планировка.

Мировые тенденции в сфере офисной недвижимости доберутся до Беларуси ближе к 2020 году. Однако представленным в стране девелоперам и застройщикам пора действовать уже сейчас, хотя бы потому, что на начальных стадиях строительства внести изменения в проект проще, чем пытаться что-то поправить в готовом здании.

Те, кто сможет предугадать будущие потребности арендаторов, обеспечат объектам конкурентные преимущества на 5-10 лет вперед. Основная идея при этом проста: пришло время строить бизнес-центры не для компаний, а для людей.

Наши новости
«Мир перевернулся с ног на голову» - как пандемия ...
Что происходит с ценами на офисные помещения
26.11.2021 , Управление проектами
ТОП-5 необычных офисов Минска
То, что можно арендовать прямо сейчас
24.11.2021 , Управление проектами
Инвестиции в недвижимость: ликвидность коммерчески...
С точки зрения инвестиций, наиболее интересными сегментами рынка коммерческой не...
18.11.2021 , Управление проектами
Анализ рынка административной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах
10.11.2021 , Управление проектами
ТОП-10 предложений осени
Здесь каждый найдет свой идеальный вариант
25.10.2021 , Управление проектами
Цены на вторичном рынке стоят?
Сентябрь не внес серьезных изменений в ценовую политику вторичного рынка жилья. ...
19.10.2021 , Купля-продажа жилья
Возможен ли обвал на рынке новостроек?
Рынок новостроек Минска продолжает расширяться. В сентябре предложение выросло...
04.10.2021 , Строительство жилья
Кто, если не IT-шники будут арендовать пустые офис...
В сентябре стало известно, что EPAM покидает площади
04.10.2021 , Управление проектами
Топ-5 офисов, встроенных в жилые многоквартирные д...
Офисы расположенные на пешеходных потоках
21.09.2021 , Управление проектами
Август 2021: рынок недвижимости - активный, средня...
Рынок жилья в 2021 ожидаемо активней, чем в 2020, и, неожиданно, активней, чем в...
09.09.2021 , Купля-продажа жилья
Все новости
Перейти в каталог
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу