Пустующие офисы: что стало с рынком аренды коммерческой недвижимости

Очередная волна релокейта вместе с ужесточением санкций и ростом курса валют, к которому привязана цена квадрата, создали небывалую до этого ситуацию в сфере аренды. Оптимистичных прогнозов эксперты не строят.

С началом пандемии сектор аренды подкосила удаленка: компании стали сокращать офисные площади. А в конце 2020 года из страны постепенно начали уезжать айтишники – самые крупные и платежеспособные арендаторы.

Утечка IT

Прошлой осенью стало известно, что компания EPAM частично покидает площади, которые арендовала много лет. В конце марта о своем уходе из Беларуси (и России) объявил и Wargaming.

По оценкам агентства недвижимости "Твоя столица – Недвижимость для бизнеса", оба успешных международных IT-проекта входили в ТОП-3 крупнейших сделок по аренде офисных площадей за последние 5 лет. Компания EPAM в 2016 году занимала целиком два бизнес-центра общей площадью 23 тысячи квадратных метра, что даже по европейским меркам было немало. В 2017 году арендовала еще один, площадью 8 тысяч квадратов, а в 2020-м купила целое офисное здание в IT-квартале на Купревича в Минске.

На втором месте как раз-таки шел Wargaming: в аренде были площади в двух бизнес-центрах, более 13 тысяч квадратов в других офисах. Третье место за IT-компанией Itransition, сотрудники которого сейчас тоже сообщают о частичном релокейте.

Список можно продолжать и другими международными компаниями. По оценкам риелторов, еще в 2019 году на долю айтишников приходилось более 40% всех заявок на свободные офисы. Но уже в 2021-м – объем спроса с их стороны стал почти в два раза меньше. В нынешней же ситуации площади скорее освобождаются, нежели находят новых хозяев, отчего объемы пустующих офисов достигли рекордных значений.

Удар первый – пандемийный

В начале 2020 года в Минске насчитывалось более 45 тысяч квадратных метров свободных офисов. Для столицы, говорит Руслан Орлов, это скорее мало, чем много. И до этого в принципе число свободных площадей для аренды всегда колебалось на уровне 35-45 тысяч квадратов.

"Но за год, к концу 2020-го, их число увеличилось ровно в 2 раза – до 90 тысяч. На данный момент в Минске насчитывается 144 тысячи квадратных метров офисных помещений, предлагаемых в аренду. Очевидно, что компании продолжают уходить", – приводит данные специалист.

Перевод на удаленку многих офисных сотрудников оказался только началом. Но тогда спрос сохранялся, IT-арендатор оставался самым массовым и платежеспособным, да и пустовали без сотрудников офисы относительно недолго – от аренды компании не отказывались.

Удар второй – релокейт

С осени 2020 года из страны начинают уезжать представители различных сфер бизнеса, но в особенности – айтишники. "Если в 2020-м году мы все считали, что основная наша проблема – пандемия, нежели экономические сложности (скоро все пройдет и станет на свои места, откроются границы, снова придет международный бизнес), то сейчас появились новые негативные факторы. На них участники рынка – арендаторы, собственники – уже не могут влиять, остается только приспосабливаться", – говорит Руслан Орлов.

Санкции вынуждают международные компании постепенно уходить с рынка, чтобы не терять зарубежных клиентов и самим не попасть под раздачу. Курсы валют, которые заставили с февраля всех понервничать, потом немного отыграли назад, но в итоге сильно ударили по сфере коммерческой недвижимости. Собственникам пришлось идти на уступки, серьезно теряя прибыль, чтобы не нести убытки.

Отрицание, торг, принятие

Делать скидки большинство арендодателей долго не хотели – в надежде на скорое восстановление спроса. Но все-таки и на этот шаг пойти пришлось: скинуть 1-2 евро за метр оказалось куда выгодней, чем потерять постоянного клиента.

"Раньше собственники упорно стояли на своих ставках и продолжали удивляться, почему нет потенциальных арендаторов. Считали потери, отказывались принимать новые реалии рынка. Но в итоге оставались в убытках из-за упущенной выгоды", – рассказывает Руслан Орлов.

Минус пару евро с квадратного метра для тысячей квадратов площадей действительно выливалось в круглую сумму. Но если арендатор прерывал договор, то собственник уже терял за пару месяцев простоя – найти нового клиента на ту же ставку было невозможно. Недополученная прибыль, эксплуатационные расходы, ремонт помещений после отъезда арендатора, и в итоге – вынужденная, еще большая скидка, чтобы получить хоть что-то.

"Тогда были готовы снижать ставку, потому что по старым ценам клиента не найти. Много вакантных офисов – большая конкуренция. И офисов для бизнеса становится с каждым месяцем все больше. Сейчас ставки предложения показывают снижение. Только за 2 месяца этого года стоимость аренды снизилась более чем на 5% по всем классам качества сдаваемых площадей", – говорит специалист.

Кроме снижения стоимости за квадрат, арендодатели сейчас готовы "закреплять" имеющийся курс евро (именно в этой валюте по курсу НБ РБ происходит расчет) на уровне февраля или искать золотую середину в переговорах с клиентом. Кто-то делает скидку: в зависимости от площадей, ценности арендатора и других факторов: снижение общей стоимости за аренду офисов может доходить и до 20%.

Шаг назад на несколько лет

Сейчас эксперты рынка недвижимости выделяют два основных типа сделок по аренде коммерческой недвижимости. Первое – помещения для маленьких субъектов бизнеса, когда образуются стартапы, кто-то объединяется/разъединяется. Вторая – те, кто хочет уменьшить расходы на офисы и пытается искать вариант подешевле. Крупных сделок, аренды огромных площадей или серьезных расширений этот рынок не видел уже давно.

"Уступки арендодателей и демпинг цен будет продолжаться. Сейчас, в подобном соотношении объемов спроса и предложения, другого варианта нет: либо простой и никаких денег, одни только затраты. Либо хоть что-то. Важно понимать, что прежние стоимости уже не жизнеспособны. Они уже не рыночные", - говорит Руслан Орлов.

Похожая ситуация в сфере коммерческой недвижимости, когда ставки достигли дна, случилась летом 2016-го: 13-13,5 евро за метр квадратный. В разрезе классов качества помещений сейчас ситуация примерно такая же.

Что будет дальше?

Прогнозы делать в нынешней ситуации сложно, но можно предположить два варианта развития событий – оптимистичный и пессимистичный, говорит Руслан Орлов.

Оптимистичный сценарий – если курсы валют немного стабилизируются, со страны снимаются санкции, возвращается бизнес, восстанавливается внешняя торговля.

"Даже в случае оптимистичного сценария этот год пройдет под знаком стагнации и снижения ставок, пока ситуация не начнет улучшаться. Текущих площадей сейчас в избытке, на два года вперед. Даже в лучшее время, в 2013-2014 году за год поглощалось рынком около 45 тысяч квадратных метров новых площадей. Сейчас у нас их 144 тысячи", – говорит Руслан Орлов.

При пессимистичном варианте ситуация останется такой же, курсы незначительно продолжат рост, никуда не денутся санкции. Офисы и дальше будут освобождаться.

"А это очень сильно стопорящий эффект на всяческое развитие. В итоге может случится некий коллапс на рыке. Продолжит сильно накапливаться предложение, которое уже сейчас рекордное, спрос не возрастет. И девелоперам, и собственникам будет непросто получить себе арендаторов, останется только и дальше демпинговать цены за квадрат", – заключает он.

Сегодня выигрывает тот собственник офиса, кто устанавливает реальную рыночную ставку аренды и как можно быстрее находит арендатора, либо находит общий язык с действующим. Поэтому агентство бизнес-недвижимости советует:

• принимать сложившуюся ситуацию на рынке такой, какова она есть на самом деле. А значит, ориентироваться на новый уровень ставок аренды. Завышенные цены, с большим довеском на торг – это главная причина недостатка спроса и простоя офиса сегодня. Именно на простое помещений собственник теряет больше всего, а не на скидке в несколько евро;
• если расторжения действующего договора аренды не избежать, то поиск нового арендатора нужно начинать заблаговременно до съезда текущего. Как показывает практика агентства, если установить адекватную рыночную стоимость аренды, можно и вовсе избежать период простоя офиса.

Источник: sputnik.by