Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Пустующие офисы: что стало с рынком аренды коммерческой недвижимости

Управление проектами , 08.04.2022

Очередная волна релокейта вместе с ужесточением санкций и ростом курса валют, к которому привязана цена квадрата, создали небывалую до этого ситуацию в сфере аренды. Оптимистичных прогнозов эксперты не строят.

С началом пандемии сектор аренды подкосила удаленка: компании стали сокращать офисные площади. А в конце 2020 года из страны постепенно начали уезжать айтишники – самые крупные и платежеспособные арендаторы.

Утечка IT

Прошлой осенью стало известно, что компания EPAM частично покидает площади, которые арендовала много лет. В конце марта о своем уходе из Беларуси (и России) объявил и Wargaming.

По оценкам агентства недвижимости "Твоя столица – Недвижимость для бизнеса", оба успешных международных IT-проекта входили в ТОП-3 крупнейших сделок по аренде офисных площадей за последние 5 лет. Компания EPAM в 2016 году занимала целиком два бизнес-центра общей площадью 23 тысячи квадратных метра, что даже по европейским меркам было немало. В 2017 году арендовала еще один, площадью 8 тысяч квадратов, а в 2020-м купила целое офисное здание в IT-квартале на Купревича в Минске.

На втором месте как раз-таки шел Wargaming: в аренде были площади в двух бизнес-центрах, более 13 тысяч квадратов в других офисах. Третье место за IT-компанией Itransition, сотрудники которого сейчас тоже сообщают о частичном релокейте.

1.png

Список можно продолжать и другими международными компаниями. По оценкам риелторов, еще в 2019 году на долю айтишников приходилось более 40% всех заявок на свободные офисы. Но уже в 2021-м – объем спроса с их стороны стал почти в два раза меньше. В нынешней же ситуации площади скорее освобождаются, нежели находят новых хозяев, отчего объемы пустующих офисов достигли рекордных значений.

Удар первый – пандемийный

В начале 2020 года в Минске насчитывалось более 45 тысяч квадратных метров свободных офисов. Для столицы, говорит Руслан Орлов, это скорее мало, чем много. И до этого в принципе число свободных площадей для аренды всегда колебалось на уровне 35-45 тысяч квадратов.

"Но за год, к концу 2020-го, их число увеличилось ровно в 2 раза – до 90 тысяч. На данный момент в Минске насчитывается 144 тысячи квадратных метров офисных помещений, предлагаемых в аренду. Очевидно, что компании продолжают уходить", – приводит данные специалист.

Перевод на удаленку многих офисных сотрудников оказался только началом. Но тогда спрос сохранялся, IT-арендатор оставался самым массовым и платежеспособным, да и пустовали без сотрудников офисы относительно недолго – от аренды компании не отказывались.

Удар второй – релокейт

С осени 2020 года из страны начинают уезжать представители различных сфер бизнеса, но в особенности – айтишники. "Если в 2020-м году мы все считали, что основная наша проблема – пандемия, нежели экономические сложности (скоро все пройдет и станет на свои места, откроются границы, снова придет международный бизнес), то сейчас появились новые негативные факторы. На них участники рынка – арендаторы, собственники – уже не могут влиять, остается только приспосабливаться", – говорит Руслан Орлов.

Санкции вынуждают международные компании постепенно уходить с рынка, чтобы не терять зарубежных клиентов и самим не попасть под раздачу. Курсы валют, которые заставили с февраля всех понервничать, потом немного отыграли назад, но в итоге сильно ударили по сфере коммерческой недвижимости. Собственникам пришлось идти на уступки, серьезно теряя прибыль, чтобы не нести убытки.

Отрицание, торг, принятие

Делать скидки большинство арендодателей долго не хотели – в надежде на скорое восстановление спроса. Но все-таки и на этот шаг пойти пришлось: скинуть 1-2 евро за метр оказалось куда выгодней, чем потерять постоянного клиента.

"Раньше собственники упорно стояли на своих ставках и продолжали удивляться, почему нет потенциальных арендаторов. Считали потери, отказывались принимать новые реалии рынка. Но в итоге оставались в убытках из-за упущенной выгоды", – рассказывает Руслан Орлов.

Минус пару евро с квадратного метра для тысячей квадратов площадей действительно выливалось в круглую сумму. Но если арендатор прерывал договор, то собственник уже терял за пару месяцев простоя – найти нового клиента на ту же ставку было невозможно. Недополученная прибыль, эксплуатационные расходы, ремонт помещений после отъезда арендатора, и в итоге – вынужденная, еще большая скидка, чтобы получить хоть что-то.

"Тогда были готовы снижать ставку, потому что по старым ценам клиента не найти. Много вакантных офисов – большая конкуренция. И офисов для бизнеса становится с каждым месяцем все больше. Сейчас ставки предложения показывают снижение. Только за 2 месяца этого года стоимость аренды снизилась более чем на 5% по всем классам качества сдаваемых площадей", – говорит специалист.

1.png

Кроме снижения стоимости за квадрат, арендодатели сейчас готовы "закреплять" имеющийся курс евро (именно в этой валюте по курсу НБ РБ происходит расчет) на уровне февраля или искать золотую середину в переговорах с клиентом. Кто-то делает скидку: в зависимости от площадей, ценности арендатора и других факторов: снижение общей стоимости за аренду офисов может доходить и до 20%.

Шаг назад на несколько лет

Сейчас эксперты рынка недвижимости выделяют два основных типа сделок по аренде коммерческой недвижимости. Первое – помещения для маленьких субъектов бизнеса, когда образуются стартапы, кто-то объединяется/разъединяется. Вторая – те, кто хочет уменьшить расходы на офисы и пытается искать вариант подешевле. Крупных сделок, аренды огромных площадей или серьезных расширений этот рынок не видел уже давно.

"Уступки арендодателей и демпинг цен будет продолжаться. Сейчас, в подобном соотношении объемов спроса и предложения, другого варианта нет: либо простой и никаких денег, одни только затраты. Либо хоть что-то. Важно понимать, что прежние стоимости уже не жизнеспособны. Они уже не рыночные", - говорит Руслан Орлов.

Похожая ситуация в сфере коммерческой недвижимости, когда ставки достигли дна, случилась летом 2016-го: 13-13,5 евро за метр квадратный. В разрезе классов качества помещений сейчас ситуация примерно такая же.

Что будет дальше?

Прогнозы делать в нынешней ситуации сложно, но можно предположить два варианта развития событий – оптимистичный и пессимистичный, говорит Руслан Орлов.

Оптимистичный сценарий – если курсы валют немного стабилизируются, со страны снимаются санкции, возвращается бизнес, восстанавливается внешняя торговля.

"Даже в случае оптимистичного сценария этот год пройдет под знаком стагнации и снижения ставок, пока ситуация не начнет улучшаться. Текущих площадей сейчас в избытке, на два года вперед. Даже в лучшее время, в 2013-2014 году за год поглощалось рынком около 45 тысяч квадратных метров новых площадей. Сейчас у нас их 144 тысячи", – говорит Руслан Орлов.

При пессимистичном варианте ситуация останется такой же, курсы незначительно продолжат рост, никуда не денутся санкции. Офисы и дальше будут освобождаться.

"А это очень сильно стопорящий эффект на всяческое развитие. В итоге может случится некий коллапс на рыке. Продолжит сильно накапливаться предложение, которое уже сейчас рекордное, спрос не возрастет. И девелоперам, и собственникам будет непросто получить себе арендаторов, останется только и дальше демпинговать цены за квадрат", – заключает он.

Сегодня выигрывает тот собственник офиса, кто устанавливает реальную рыночную ставку аренды и как можно быстрее находит арендатора, либо находит общий язык с действующим. Поэтому агентство бизнес-недвижимости советует:

  • принимать сложившуюся ситуацию на рынке такой, какова она есть на самом деле. А значит, ориентироваться на новый уровень ставок аренды. Завышенные цены, с большим довеском на торг – это главная причина недостатка спроса и простоя офиса сегодня. Именно на простое помещений собственник теряет больше всего, а не на скидке в несколько евро;
  • если расторжения действующего договора аренды не избежать, то поиск нового арендатора нужно начинать заблаговременно до съезда текущего. Как показывает практика агентства, если установить адекватную рыночную стоимость аренды, можно и вовсе избежать период простоя офиса.

Источник: sputnik.by

Сегодня выигрывает тот собственник офиса, кто устанавливает реальную рыночную ставку аренды
Наши новости
Аналитика: январь 2024 на рынке недвижимости
Что происходило на вторичном рынке жилья в январе 2024 г.
14.02.2024 , Купля-продажа жилья
Аналитика: декабрь 2023 на рынке недвижимости
Итоги декабря 2023 г. на вторичном рынке жилья
16.01.2024 , Купля-продажа жилья
Аналитика: ноябрь 2023 на рынке недвижимости
Что происходило на рынке жилья в ноябре?
11.12.2023 , Купля-продажа жилья
Аналитика: октябрь 2023 на рынке недвижимости
Что происходило на рынке жилья в октябре?
13.11.2023 , Купля-продажа жилья
Аналитика: сентябрь 2023 на рынке недвижимости
Что происходило на рынке жилья в сентябре?
06.10.2023 , Купля-продажа жилья
Аналитика: август 2023 на рынке недвижимости
Аналитики рассказали, что происходило на рынке жилья в августе 2023
14.09.2023 , Купля-продажа жилья
Аналитика: июль 2023 на рынке недвижимости
Что происходило на рынке жилья в июле?
14.08.2023 , Управление проектами
График работы центрального офиса в выходные
С 15:00 21.07 до 9:00 24.07 Центральный офис по адресу пр. Независимости, 68-2 н...
21.07.2023 , Купля-продажа жилья
Аналитика: апрель 2023 на рынке недвижимости
Аналитики рассказали об итогах апреля на рынке жилья
17.05.2023 , Купля-продажа жилья
Квартиры-сталинки: кто их покупает и сколько они с...
Пышные сталинки, заселившие проспект Независимости, завораживают даже сейчас
21.02.2023 , Купля-продажа жилья
Все новости
Перейти в каталог
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Виктория Владимировна Ляшенко
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу