Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

«Рекордное число свободных офисный площадей в бизнес центрах столицы». Чего ждать дальше?

Управление проектами , 25.02.2022

На прошедший 2021 год возлагались большие, но противоречивые надежды: собственники офисов рассчитывали на возвращение активности на рынок, а вместе с ней и доковидного уровня ставок аренды и цен. А арендаторы и покупатели наоборот — ожидали их дальнейшего снижения на фоне отсутствия улучшения в экономике страны. Какие из этих надежд оправдались и чего ждать в 2022 году.

1.png

С 2017 по 2020 годы рынок офисов Минска был в состоянии роста — ставок аренды, цен и офисных площадей. Переломный момент наступил весной 2020 года, когда рынок получил двойной удар — один со стороны выросшего обменного курса валют, а второй со стороны начавшей активное распространение пандемии. Во второй половине года к ним добавилась общественно-политическая нестабильность. Все это привело к тому, что в 2021 году офисный рынок Минска вступил с отрицательно характеризующими его развитие показателями: ставки аренды за 2020 год снизились в среднем на 21% или -2,5 EUR/кв. м., а количество предлагаемых в аренду офисов увеличилось вдвое — с 41 до 84 тыс. кв. м. Возникает резонный вопрос — откуда же взялись позитивные ожидания от 2021 года?

Офисы — не равно торговая недвижимость

- Можно выделить два основных фактора, которые в той или иной мере могли вселять оптимизм: во-первых, это отсутствие новых форс-мажоров в стране, а во-вторых, это возвращение активности в сегмент торговой недвижимости — рассказывает руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов.

Существует мнение, что рынки офисной и торговой недвижимости во многом схожи в поведении — если растет один, то вслед за ним пойдет и другой. В результате, по окончанию первых месяцев 2021 года, на фоне отсутствия новых стрессов, негативные ожидания, касающиеся ухудшения экономической ситуации в стране, стали уходить. А на смену им стали приходить надежды, что офисный рынок воспрянет точно также, как и смежный сегмент торговой недвижимости, ситуация на котором с самого начала 2021 года не только стабилизировалась, но и прослеживался явный тренд на активизацию спроса. Однако, как показали последующие месяцы, у рынков офисов и торговых объектов в 2021 году были разные пути развития.

— Следует понимать, что у офисной и торговой недвижимости разные целевые аудитории и влияющие факторы. Активатором рынка торговой недвижимости стало то, что пандемические страхи потеряли свою остроту и люди потянулись в общественные места и торговые центры. В результате, как ритейлеры, так и рестораторы стали отмечать восстановление показателей товарооборота, а значит можно снова начинать думать про расширение и развитие.

В случае с офисами, ситуация обратная. Во-первых, далеко не все компании вернули сотрудников в офисы — многие по-прежнему остаются на удаленке. Во-вторых, думаю, что не ошибусь, если скажу, что преобладающая доля компаний, сохранивших удаленку, в той или иной мере относится к IT-сфере. А ведь именно они в доковидный период потребляли более 60% всех офисных площадей. Сейчас им уже столько не надо, и они освобождают появившиеся «лишние» площади. А если и арендуют новые, то уже далеко не в тех объемах, в каких это было ранее.

Спикер приводит пример: количество обращений от IT-компаний за последние 2 года снизилось наполовину — с 40% от общего количества поступающих заявок на аренду офиса в начале 2020 года до 20% по итогам 2021 года. Вместе с этим уменьшились и еще два значимых для рынка показателя — средняя запрашиваемая IT-компаниями площадь офиса (с 1000+ кв. м. до 600−700 кв. м.) и желаемая ставка аренды (с 18 EUR до 12−13 EUR за кв. м.).

1.png

Ситуация с арендой

В 2021 году желающих арендовать офис было гораздо больше, чем тех, кто хотел приобрести его в собственность — 90% к 10% спросовых заявок соответственно. Однако даже это не смогло удержать ставки аренды на прежнем уровне. А чтобы ставки аренды начали возвращаться к доковидной величине, мало было одних надежд. Необходимо было восстановление спроса. Несмотря на наблюдавшиеся определенные улучшения, о полноценном восстановлении говорить не приходилось. По сравнению с 2020 годом объем спроса на офисы в аренду в 2021 году увеличился на 38%, но при этом по-прежнему на 25% отставал от 2019 года. В итоге, за 2021 год ставки аренды снизились в среднем на -16% или практически на -3 EUR/кв. м. И это, не считая -20% снижения за 2020 год.

— Если посмотреть в ретроспективе десятилетия, то текущий уровень ставок аренды можно назвать минимальным, и он соответствует таковому во второй половине 2016 году — когда наблюдалось ценовое дно. Но в отличие от 2016 года, в настоящее время про конец снижения ставок еще рано говорить.

1.png

Из-за сниженного спроса и вышедших на рынок новых бизнес-центров, объем предлагающихся в аренду офисов за 2021 год увеличился на +55% - с 84 до 131 тыс. кв. м., что является для Минска рекордным показателем. Последний пиковый показатель был отмечен в марте 2016 году и гораздо на более низком уровне — порядка 78 тыс. кв. м. предлагающихся в аренду офисов.

Наибольший прирост за 2021 год отмечен в классе «В+» — более чем в 2 раза — с 24 до 59 тыс. кв. м. офисов. В результате этого, в этом классе ставки предложения аренды снизились с 16,4 EUR до 14,4 EUR за кв. м. с НДС. А по реальным сделкам они еще ниже. Например, рыночной фактической ставкой для офисов площадью 150−200 кв. м. будет 12 EUR/кв. м. с НДС. При этом сегодня арендаторы не готовы делать даже косметический ремонт за свой счет или устанавливать легкие перегородки. Да и в целом, в большинстве случаев помещения без базовой чистовой отделки даже и не рассматриваются.

Отдельное внимание стоит обратить на класс «А», в котором к концу 2021 года были доступны для аренды порядка 20 тыс. кв. м. офисов. В общем объеме арендного предложения, цифра не такая уж и большая, но с учетом того, что это самый дорогой класс качества, то для Минска это очень большой показатель. Например, в период с 2016 года по 2020 год вакантность в этом классе стабильно держалась на уровне всего лишь 2−3 тыс. кв. м. и как такового дефицита подобных площадей не наблюдалось — за счет наличия альтернативы в виде офисов класса «В+». Они выступали для арендаторов своего рода золотой серединой: очень близкими по качеству к классу «А», но при этом по более низкой ставке аренды и с более широким выбором. Сегодня ситуация в обоих данных классах характеризуется предложением, превышающим спрос, что оказывает давление на ставки аренды в сторону их снижения.

— Офисы класса «А» по своему определению не являются «масс-продуктом». Они ориентированы на особого потребителя — ценящего не только современность, функциональность и комфорт, но также и уникальность вместе с престижем. И готового за подобные опции платить. Но как показывает практика последних доковидных лет, в Минске подобных арендаторов не так уж и много. В основном «А"-класс арендовали представительства международных компаний и банки. В настоящее время, в связи с закрытием границ и уменьшением международного сообщения, целевая аудитория потенциальных арендаторов офисов класса «А» уменьшилась сильнее всего. Что и является основной причиной столь значительного снижения ставок предложения аренды в нем — с более чем 30 EUR до 20 EUR за кв. м. с НДС. При этом, допускаю, что на фоне высокой вакантности, реальный уровень ставок аренды по заключаемым договорам будет еще ниже.

1.png

На начало февраля 2022 года на финальной стадии строительной готовности находились 2 бизнес-центра, совокупной офисной площадью порядка 16 тыс. кв. м., и еще 2 многофункциональных комплекса, чья совокупная офисная площадь составляет более 75 тыс. кв. м. Оба бизнес-центра должны выйти на рынок в течение 2022 года, что еще больше обострит конкуренцию между офисами и заставит собственников в борьбе за арендатора задумываться о снижении стоимости аренды — хотя бы на начальный период.

А что было с куплей-продажей?

Объем спроса на приобретение офисов в собственность, по оценкам «Твоей столицы», в 2021 году занимал только порядка 10%. Столь низкий показатель за последнее десятилетие отмечался только в 2016 году. А самые высокие показатели спроса отмечались в 2012—2013 годах — на уровне 30+%.

1.png

— Наибольший интерес к покупке либо строительству офисов наблюдался в начале 2010-х годов и объяснялся их дефицитом. Например, в 2011 году свободными для аренды были только порядка 9 тыс. кв. м. офисов, а к середине 2013 года на фоне активного спроса, этот показатель снизился до 6,5 тыс. кв. м. офисов, что для Минска даже того времени было очень мало. Из-за этого ставки аренды были в 2 раза выше сегодняшних: класс «С» предлагался в аренду по цене сегодняшнего «В+» на уровне 14−15 EUR/кв. м. с НДС, а в классе «А» ставки начинались от 40 EUR/кв. м. с НДС, при том, что сегодня рабочая ставка аренды снизилась до 18−19 EUR. А как известно, чем выше ставки аренды, тем выше и цены продажи — в результате средняя цена предложения продажи офиса класса «В» была на уровне 2,5 тыс. USD/кв. м. с НДС (сегодня — 1,7 тыс. USD), а класса «С» — 2,0 тыс. USD против сегодняшних 1,1 тыс. USD/кв. м. с НДС. Вследствие этого, многие компании и частные лица, рассматривали офисы как выгодный инвестиционный актив.

По словам представителя «Твоей столицы», переориентация с купли-продажи на аренду началась в 2016 году. Причиной стало значительное снижение цен и ставок аренды за кризисный период с 2014 по 2016 годы, составившее в среднем порядка 45%. К переориентации на аренду располагало и массированное появление новых бизнес-центров: за 2013−2016 годах совокупный объем офисных площадей Минска увеличился на 110% или +450 тыс. кв. м. В результате, компании пришли к пониманию, что незачем замораживать большие суммы при покупке офиса — лучше их пустить на развитие бизнеса. А офис можно арендовать.

В последние годы объемы продаваемых офисных площадей продолжило уменьшаться: по сравнению с 2020 годом, за 2021 год уменьшились на более чем 30%, а по сравнению с 2019 годом — на 62%. Похожая ситуация и с количеством сделок, уменьшившееся на 16% и 45% по сравнению с 2020 и 2019 годами соответственно.

По мнению Руслана Орлова, у снижения продаж офисов есть несколько причин и все они касаются уменьшения доходности от сдачи офисов в аренду. Все потому, что в сейчас абсолютное большинство приобретаемых офисов предназначаются для последующей их сдачи в аренду. Это подтверждается и структурой приобретенных офисов — более 75% площадью до 100 кв. м.

— Во-первых, это то, что за 2020−2021 годы ставки аренды снизились в два раза больше, чем цены продажи — 14% против 7%. Арендаторы уже не хотят либо не могут платить больше, но при этом продавцы не готовы идти на уступки в цене. Подобное поведение рынка наблюдается каждый раз в экономически-стрессовые периоды развития рынка, и каждый раз образующийся дисбаланс между ставками аренды и ценами снижает инвестиционную доходность офисов.

Во-вторых, интерес к покупке офисов и инвестиционную доходность снизили нововведения в налоговом законодательстве, которые обсуждались весь 2021 год.

На фоне подобных причин, частные инвесторы просто переключились с офисов на торговые помещения, поскольку там и спрос, и ставки аренды находятся на более высоком уровне, и при этом отсутствует как таковой профицит предложения.

1.png

Снижение спроса отразилось и на объеме инвестиций в офисную недвижимость: за 2021 год совокупный размер инвестиций составил порядка 30 млн долларов, в то время как в 2020 году он был на уровне 60 млн долларов, а в 2019 — 70 млн долларов.

1.png

Что будет в 2022 году?

Укрупненно, развитие ситуации на офисном рынке Минска в 2022 году можно спрогнозировать в виде двух сценариев: оптимистичного и пессимистичного. При этом вероятность наступления оптимистичного сценария мы оцениваем лишь на уровне 15%.

Оптимистичный сценарий предполагает как минимум стабильность обменного курса валют, и как максимум, его некоторое уменьшение. Это выступит для компаний фактором снижения затрат (как на аренду, так и в целом) и увеличения выручки. Кроме того, предполагается отсутствие новых форс-мажоров экономического характера, а также постепенную нормализацию (улучшение) условий ведений бизнеса, что положительным образом скажется на активности потенциальных арендаторов и оживит рынок аренды офисов. В этом случае можно рассчитывать на:

  • прекращение снижения ставок аренды и их стабилизацию. Однако об их увеличении не может быть и речи, поскольку помимо существующей вакантности, на рынок ожидается выход новых офисов в бизнес-центрах, что, несмотря на прочие положительные моменты, будет по-прежнему оказывать на ставки и цены давление в сторону снижения;
  • увеличение спроса за счет активизации тех потенциальных арендаторов, которые в последние годы откладывали смену офиса по причинам экономической неопределенности. К этому будут располагать обширный выбор и ценовая лояльность собственников;
  • начало уменьшения объема предлагаемых в аренду площадей. Однако по итогам года соотношение объемов спроса и предложения по-прежнему будет иметь значительный перевес в сторону профицита.

Для ощутимой активизации продаж офисов и возврата к показателям стабильного 2019 года потребуется снижение цен предложения продажи — чтобы выйти на интересующую инвесторов доходность за счет нивелирования разницы в величине снижения за 2020−2021 годы цен и ставок аренды.

При развитии пессимистичного сценария предполагается увеличение обменного курса валют более чем на 5%, что для арендаторов поднимет стоимость аренды, выраженную в рублях и тем самым, инициирует процесс массового пересмотра ставок аренды в сторону снижения. Величина снижения ставок аренды будет напрямую зависеть от величины роста курса валют, а также выхода на рынок новых бизнес-центров. Увеличение офисов еще больше обострит конкуренцию между свободными офисами и заставит собственников предоставлять все большие скидки потенциальным арендаторам.

— Сегодня правильным будет не демпинговать стоимостью аренды, а устанавливать тот уровень, который является на данный момент времени рыночным. Например, если в 2019 году средней ставкой аренды для офисов класса В+ была ставка 19 EUR/кв. м. с НДС, то сегодня это уже 13 EUR/кв. м. с НДС. Собственникам следует понять, что в нынешней ситуации и еще как минимум год вперед, их главный враг, это не скидка, а простой офиса. В итоге, именно на простое офиса, из-за недополученной выручки и эксплуатационных платежей они в итоге теряют гораздо больше.

ставки аренды за 2020 год снизились в среднем на 21%
Наши новости
Пустые офисы и павильоны в ТЦ. Что происходит на р...
Почему площадей мало и много одновременно
18.04.2022 , Управление проектами
«Твоей столице» 26 лет, и это только начало!
Поздравлений много не бывает!
15.04.2022 , Купля-продажа жилья
Пустующие офисы: что стало с рынком аренды коммерч...
О тенденциях на рынке аренды офисов
08.04.2022 , Управление проектами
ТОП ОФИСОВ ВЕСНЫ
Если вы сейчас ищете новый хороший офис с привлекательной ставкой
25.03.2022 , Управление проектами
Новые реалии рынка жилья
Пожалуй, первую психологическую стадию шока рынок уже пережил и начал постепенно...
23.03.2022 , Купля-продажа жилья
Будущее бизнес-центров Минска
Прогнозы ставок и вакантности
21.03.2022 , Управление проектами
ТОП офисов этой зимы
Нужен качественный офис и по реальной арендной ставке?
25.02.2022 , Управление проектами
Итоги 2021 года на рынке жилья
2021 год на рынке жилья оказался самым успешным годом за последние 15 лет. В про...
21.01.2022 , Купля-продажа жилья
Итоги 2021 года на рынке офисной недвижимости
Ставки все больше и больше идут вниз, вакантность растет
20.01.2022 , Управление проектами
Офис за пол сотни долларов за квадратный метр!
Невероятно, но факт
17.01.2022 , Управление проектами
Все новости
Перейти в каталог
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу