Кто более офисный: Минск VS Питер

Управление проектами , 21.12.2021

Чаще всего положение рынка недвижимости сравнивается среди столицами. Мы решили посмотреть, как обстоит ситуация на рынке офисов в России, но поскольку Москва и Минск не совсем сопоставимы, для сравнения мы решили взять малую столицу России - Санкт-Петербург.

Спойлер: у нас не все так позитивно...

1.png

Несмотря на серьезные потрясения, связанные с пандемией в 2020 г., рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга оказался устойчив к внешним факторам. По предварительным итогам 2021 г. можно смело утверждать, что он восстановился, чего не скажешь о рынке офисной недвижимости Минска. Совокупный объём предложения качественных офисов Санкт-Петербурга в 2021 г. составил 3,9 млн кв. м. (в Минске этот показатель сформировался на уровне 1,08 млн. кв. м.).

Сейчас в Санкт-Петербурге наблюдается восстановление девелоперской активности, за год было введено в эксплуатацию 179,0 тыс. кв.м. (в Минске за этот год не ввелся ни один из запланированных бизнес-центров), это на 27% выше показателя 2020 г. По итогам 2021 г. суммарная площадь свободных помещений составляет 230 тыс. кв.м., что на 10-17% меньше, чем в конце 2020 г. В нашей столице по данным на начало декабря совокупная вакантная площадь в бизнес-центрах составила 115 тыс. кв. м. (10,5%). Что интересно, если для Европы вакантность на уровне 10-15% является оптимальной, при которой предложение и спрос равновесны, этого же нельзя сказать о Минске. Вакантность в 10-11% здесь будет свидетельствовать о том, что предложение превалирует над спросом. Это является одним из главных индикаторов снижения средних ставок аренды.

В Минске:

1.png

Источник: ГК "Твоя столица", 2021

В Санкт-Петербурге:

1.png

Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021

  • Активность арендаторов в текущем году повлияла на снижение доли вакантных площадей в среднем до 6,0–6,5% в Санкт-Петербурге. В Минске вакантность, напротив, увеличилась на 3,5% (+ порядка 35 тыс. кв.м.)
  • По предварительным итогам 2021 г. средняя арендная ставка в Санкт-Петербурге в бизнес-центрах класса А увеличится на 7% в сравнении с 2020 г. и может достигнуть 27 евро/кв.м. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В увеличение показателя может варьироваться в диапазоне 10–11% и составить около 17,5 евро/кв. м. с учётом НДС и операционных расходов. В бизнес центрах Минска наблюдается снижение ставок аренды по всем классам качества в сравнении со ставками в конце 2020 года. Снижение составило от -1% (11 евро/кв.м. с НДС) в классе В, до -7% (22 евро/кв.м. с НДС) в бизнес-центрах класса А.

Ключевые тенденции на рынке офисов в Минске:

  • Постепенное восстановление спроса, если сравнивать с 2020 годом. Однако, стоит отметить, что сегодняшний спрос все еще существенно уступает спросу, который наблюдался в 2019 году.
  • Снижение доли ИТ-арендаторов. Сейчас их доля составляют порядка 25-30% против 50-60% в допандемийный период.
  • Релокейт многих ИТ-компаний ввиду нестабильной экономико-политической ситуацией в стране.
  • Сегодня собственники не готовы делать ремонт за свой счет и, в целом, редко рассматривают помещения без отделки.
  • Продолжение снижения ставок аренды на помещения в бизнес центрах различного класса качества.

Ключевые тенденции на рынке офисов в Санкт-Петербурге:

  • Наблюдается стабильная активность арендаторов.
  • Лидерами спроса в сделках аренды остаются компании IT-сектора – 42% в общей структуре сделок.
  • По-прежнему ощущается дефицит качественных объектов, особенно с отделкой.
  • В связи в низким уровнем предложения в привлекательных для клиентов локациях, арендаторы готовы рассматривать альтернативное функциональное назначение площадей для их приспособления под офисные нужды.
  • Ограниченное предложение качественных офисных площадей в популярных локациях города, особенно исторического центра, стимулирует корпоративных клиентов рассматривать гибкие пространства.
  • Наблюдается рост запрашиваемых ставок аренды, что в том числе связано с увеличением стоимости материалов и отделочных работ.
  • На сегодня все больше собственников новых бизнес-центров готовы предоставлять клиенту арендуемое помещения с отделкой, при этом, как правило, запрашиваемая ставка увеличивается на 10–12%.

Прогнозы на 2022 год на рынке офисной недвижимости Минска:

  • Снижение объема спроса. Арендаторы будут предпочитать оставаться на прежних арендуемых местах и инициировать пересмотр действующих ставок аренды в сторону их снижения.
  • Вакантность начнет постепенно увеличиваться, как за счет нового ввода (значительная доля), так и освобождающихся площадей (небольшая доля), что будет оказывать дополнительное снижающее давление на уровень ставок аренды.
  • В результате, до конца 2022 года возможно снижение ставок аренды до 15%.

Прогнозы на 2022 год на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга:

  • Востребованность гибких офисных пространств среди клиентов будет стимулировать девелоперов к активному развитию данного сегмента и увеличению объёмов предложения в популярных локациях, где оно ограничено в бизнес-центрах высокого класса.
  • Наибольший спрос и заполняемость будет в тех офисных объектах, в которых предлагается чистовая отделка: это не только серьезные инвестиции, но и предложение клиенту продукта, который сэкономит ему силы и время.
  • При активном спросе со стороны клиентов и ограниченном выборе свободных площадей можно предположить дальнейшее увеличение запрашиваемых ставок аренды в бизнес-центрах на 5–7% за I полугодие 2022 г.
  • Кроме того, офисы продолжат оставаться востребованным сегментом среди инвесторов по причине их привлекательной доходности – около 10% для объекта, заполненного арендаторами.
Спойлер: у нас не все так позитивно...
Наши новости
Итоги 2021 года на рынке офисной недвижимости
Ставки все больше и больше идут вниз, вакантность растет
20.01.2022 , Управление проектами
Офис за пол сотни долларов за квадратный метр!
Невероятно, но факт
17.01.2022 , Управление проектами
Самая дешевая – $20 тысяч. Что будет с ценами на к...
Останутся ли кредиты на "вторичку" и рассрочки на новостройки, какие б...
05.01.2022 , Купля-продажа жилья
В новый год с новой квартирой! С наступающим Рожде...
Все ближе новогодние праздники, приходит время подарков, волшебства и загаданных...
24.12.2021 , Купля-продажа жилья
Счастья, успехов и удачи!
 Поздравляем Вас с Новым годом! Пусть 2022 год оправдает все Ваши ожидания ...
24.12.2021 , Купля-продажа жилья
«Такой спрос никто не мог предположить». Итоги год...
Покупать сейчас или ждать 2022 года? Что будет с ценами и кредитами? Чем удивил ...
23.12.2021 , Купля-продажа жилья
ТОП маленьких офисов с маленькой ценой
Здесь каждый найдет свой идеальный офис
21.12.2021 , Управление проектами
Анализ рынка офисной недвижимости Минска
Как изменилась вакантность и какова структура спроса
13.12.2021 , Управление проектами
4 из 6 областей Беларуси назвали «Твою столицу» лу...
Премия «Народная марка» вручила награды лучшим брендам
08.12.2021 19:30:00 , Купля-продажа жилья
Чем больше офис, тем меньше спрос. Как, кому и по ...
В интервью анализируется ситуация на офисном рынке Минска
29.11.2021 , Управление проектами
Все новости
Перейти в каталог
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу