Есть чему поучиться: как Трампу удалось сколотить состояние на недвижимости

Управление проектами , 18.09.2017

Артем Жданьков
Менеджер проектов по административной недвижимости
«ТВОЯ СТОЛИЦА∙Управление проектами».

Нынешний президент США Дональд Трамп известен как успешный бизнесмен, в том числе в сфере недвижимости. Здания Трампа невероятно популярны, и именно на сделках с ними он сколотил свое состояние. На 2015 год Forbes оценивал размер активов Трампа в сфере недвижимости в $ 3,5 млрд, из которых $ 1,3 млрд приходится на коммерческую недвижимость. 263 тыс м2 коммерческих площадей в бизнес-центрах и многофункциональных комплексах — огромный объем. И все они заполнены практически на 100%.

— Главные деловые принципы миллиардера — «Станьте торговой маркой и протрубите о себе на весь мир», «Старайтесь усилить привлекательность места», «Пусть о вас заговорят». И они явно доказали свою эффективность. Ниже я приведу несколько факторов, которые, на мой взгляд, повлияли на успех недвижимости Трампа. А также опишу самые значимые объекты.

Вначале расскажу кейс, отражающий хваткость и профессионализм Дональда Трампа как девелопера. В 1980-х власти Нью-Йорка безрезультатно потратили на реконструкцию катка Уоллмен-Ринк более $ 12 млн и 6 лет, многократно превысив бюджет и сроки. После полученного с большим трудом и не без поддержки прессы подряда на проведение указанных строительных работ, Трамп справился с реконструкцией за 6 месяцев и сэкономил 25% от заявленного бюджета в $ 3 млн в обмен на право аренды. C 1986, по данным СNN, каток принес Трампу $ 8,6 млн прибыли на продаже билетов, а также сдаче в аренду площадей катка для проведения мероприятий, съемок кино и т.п.

Стратегическое видение и фокус

Трамп строил только в центре города. Все его здания расположены в деловых и финансовых центрах городов, с хорошей транспортной доступностью и насыщенной инфраструктурой.

Сам по себе девелопмент в деловых центрах городов не есть секрет успеха. Инвестиции в недвижимость в пригородах и регионах могут быть не менее прибыльны. Так, отец Трампа сколотил свое состояние на недвижимости для среднего класса в Куинсе и Бруклине.

Однако сам Трамп мечтал заниматься именно премиальным сегментом недвижимости для высших слоев общества и сосредоточил на этом все свое внимание. Кроме того, по закону рынка, быстрее всего цены растут там, где будущий спрос будет сталкиваться с ограниченным предложением, поэтому именно в Манхэттене Трамп увидел наибольшие перспективы.

Нестандартный маркетинг

Дональд Трамп всегда анализировал потенциал своих объектов недвижимости на предмет нескольких вариантов использования, нескольких потоков дохода и даже нескольких категорий клиентов. Это сейчас многофункциональностью никого не удивишь. Но в 90-е на рынке США девелоперам все было не так очевидно: один объект — одна функция, один вариант использования, одна целевая аудитория.

Разрабатывая план реконструкции и сдачи в аренду «Трамп Билдинг», Трамп решил сделать здание многофункциональным.

«Прежние владельцы неправильно подходили к вопросу. Здесь не одно офисное здание, а три. Просто они стоят друг на друге», — считал он.

Помещения были реконструированы и сданы в аренду клиентам из трех разных потребительских категорий. На момент приобретения здание стояло практически пустым и выглядело заброшенным, а сейчас оно арендовано на 100%. Сведений о пустующих площадях мы в Интернете не нашли.

Детальное знание законов

В 80-х Трамп после детального самостоятельного изучения правил, регулирующих строительство и пользование землей, решился на публичное противостояние в прессе с мэром Нью-Йорка. Это подогрело интерес общественности к строительству Trump World Tower, чего он и добивался. В результате им было построено 80-этажное здание на участке, где по планам предусматривалась в два раза меньшая максимальная высота строений.

Дело в том, что Трамп купил права на использование воздушного пространства у владельцев окружающих зданий, воспользовавшись лазейкой в муниципальных правилах районирования, которую на тот момент почти никто не замечал.

Благодаря таланту шоумена и эпатажу, помноженным на качество продукта, Трамп в нужное время создал ажиотаж вокруг строительства Trump World Tower и всех других девелоперских проектов, к которым он или его фамилия имели отношение, ореол престижа, премиального качества и популярности.

Высокое качество

Приведу несколько примеров. Окна от пола до потолка и круговая, 360 градусов, обзорная панорама на центр города — определенный стандарт для американского рынка, известный каждому по голливудским фильмам.

  • В более современных зданиях радиаторы отопления заменены внутрипольными конвекторами — так ничто не ухудшает вид из окон
  • Также застройщик не экономил на размерах и отделке лобби на первых этажах бизнес-центров
  • Этажи абсолютно во всех зданиях сдаются в аренду в формате open-space с центральным ядром, состоящим из лифтов, санузлов, лестничных клеток, зачастую без колонн
  • Помещения сдаются в формате «shell'n'core»: под чистовую отделку. Это соответствует потребностям рынка арендаторов США, где каждая компания «подгоняет» планировку и отделку помещений под собственные бизнес-процессы и брендбук, как подтвердил нам в разговоре американский коллега Уоррен Лим, сотрудник одной из девелоперских компаний Нью-Йорка
  • Также, по словам нашего коллеги, компании-арендаторы в США любят «тусоваться» кластерами, сформированными по виду деятельности. Если качественный проект привлекает, скажем, Bank of America, он тянет за собой Goldman Sachs, те — Morgan Stanley, и вот в здании сформирован кластер из компаний банковского сектора, как магнит притягивающий компании аналогичного профиля. «Раз объект подходит нашим коллегам по цеху, значит, подойдет и нам».

Недвижимость империи Трампа в деталях

«TRUMP ORGANIZATION» объединяет более 500 компаний, принадлежащих семье Трамп и оперирующих в разных сферах бизнеса. На 2015 год Forbes оценивал размер активов Трампа в сфере недвижимости следующим образом:

  • $ 1,3 млрд приходилось на коммерческую недвижимость
  • $ 410 млн — жилая недвижимость
  • $ 866 млн — клубная жилая недвижимость
  • и $ 940 млн — недвижимость, где Трамп являлся совладельцем.

Костяк империи Трампа по количеству объектов составляет гостиничная и жилая недвижимость:

  • 24 объекта в США — отели и жилая недвижимость
  • 9 объектов за рубежом — отели и жилая недвижимость
  • На коммерческую недвижимость приходится 4 объекта — три в Нью-Йорке и один в Сан-Франциско.

Среди «недвижимых» активов Трампа также значатся поля для гольфа, виноградник, и даже карусель и ледовый каток Уоллмен-Ринк и в Центральном парке Нью-Йорка (тот самый, который вы могли видеть во многих голливудских фильмах). Остальные доходы империи Трампа приходятся на другие виды деятельности.

Рейтинговые агентства, впрочем, как и сам Трамп, расходятся во мнении относительно точного размера его состояния. На то есть своя причина: большинство отелей, казино и кондоминиумов (многоквартирных домов) под брендом ТRUMP, на самом деле не принадлежат Трампам, а платят роялти за использование фамильного бренда.

Приведу в пример два объекта, принадлежащих Трампу.

TRUMP BUILDING

72-этажный небоскреб в Нью-Йорке общей офисной площадью 98 500 м2. Здание возведено в 1930 году всего за 11 месяцев и на протяжении месяца являлось самым высоким в мире. По словам Bloomberg, 1993 году оно превратилось в «вертикально стоящий город-призрак, в то время как остальная часть финансового района Нью-Йорка сияла и процветала».

Трамп приобрел здание в 1995 году, официально за $ 1 млн (реальная сумма сделки неизвестна), произвел капитальный ремонт (по данным therealdea, сумма вложений составила около $ 200 млн) и привлек новых арендаторов. Уже в 2010 году ежегодный доход Трампа составлял $ 20,89 млн (до вычета налогов). Bloomberg оценивает эту сделку как «пожалуй, самую лучшую сделку в карьере Трампа».

После стремительного роста активов Трампа в 1980-е и такого же стремительного ухудшения состояния дел в начале 90-х, эта сделка фактически спасла его от личного банкротства.

Сейчас стоимость здания составляет от $ 260 (Forbes) до $ 550 млн (Bloomberg). Вот некоторые его характеристики:

  • Площади этажей — от 557 м2 и до 1400−3530 м2 ближе к основанию
  • Высота между перекрытиями — 3,6 метра
  • Система безопасности здания функционирует непрерывно
  • 34 (!) лифта, которые оборудованы видеонаблюдением. По этой теме сделаю небольшое отступление:

Однажды мы столкнулись с весьма прагматичным подходом к лифтам в здании. Во время вынужденного ожидания лифтов в течение 2-х минут в одном из бизнес-центров города наш клиент сказал: «В нашей компании работает 300 сотрудников, и если каждый из них будет ожидать лифт лишние две минуты при движении вниз и вверх минимум дважды: приход-уход на работу, обеденный перерыв, это 8 минут на человека в день.
8*300*21 рабочий день*12 мес: 604 800 мин в год, или 10 080 человеко-часов, или 1260 8-ми часовых рабочих дней одного человека или порядка 5 лет работы. Умножайте на среднюю зарплату, стоимость содержания рабочего места, налоги — получайте сумму убытков».
Сделка по тому объекту не состоялась.

По оценкам Bloomberg, при сделке на год аренда в Trump Building составляет $ 32,19 за м2/месяц. Это в среднем на 20 долларов дешевле, чем аренда помещений в ближайших бизнес-центрах и примерно наполовину дешевле аренды офисного помещения в центре, мидтауне Нью-Йорка.

Вакантность здания, по свидетельствам источника Bloomberg, не увеличивается более чем на 3%. На сайте проекта отсутствуют сведения о вакантных площадях — только телефоны брокеров Cushman & Wakefield.

Трамп Билдинг — это также самый дешевый способ получить юрадрес на Уолл Стрит. 28 этаж здания имеет мелкую нарезку и располагает предложениями почасовой аренды офисов по ставке $ 108 за м2 в час. Все это привлекает компании с сомнительной репутацией. Деятельность некоторых арендаторов запрещена или ограничена в некоторых странах из-за подозрений в мошенничестве. Против 29 арендаторов Трамп Билдинг были заведены уголовные дела. На репутации бизнес-центра и самого Трампа, впрочем, это никак не сказалось.

TRUMP TOWER

Здесь находится основная часть офисов «Трамп Организейшн» и располагался предвыборный штаб Трампа.

В нем 58 этажей и 70 000 м2, из которых коммерческая недвижимость занимает чуть менее половины. С 1 по 26 этажи располагаются элитные магазины и офисные помещения, выше — дорогие апартаменты. Для входа в жилой комплекс есть отдельный вход. В здании расположены в том числе апартаменты самого Трампа и его детей, а также Криштиану Роналду, ранее Брюса Уиллиса, Стивена Спилберга и других знаменитостей. На момент открытия здание было единственным небоскребом на Пятой Авеню с площадями под ритейл.

Чтобы обойти ограничения города по этажности, Трамп запроектировал и построил в здании атриум 1400 м2 высотой в пять этажей с роскошным 19-ти метровым водопадом.

В первые четыре месяца было распродано 95% из 265 апартаментов, несмотря на цены от $ 600 000 до $ 12 млн. Стоимость здания целиком выросла с $ 490 в 2014 году до $ 600 в 2015 году благодаря росту арендных платежей якорного арендатора Gucci. Также в здании имеют свои флагманские магазины Nike и салон ювелирных украшений Иванки Трамп под одноименным брендом.

В «Трамп- тауэр» есть собственные ресторан, бар, кафе и специализированный салон по продаже мороженого — все имени Дональда Трампа. Как видно, даже из обременений POPS Дональд Трамп извлекает свою выгоду, сдавая площади в аренду заведениям имени себя.

Как видите, у успеха Трампа нет секретных фишек. Достаточно производить действительно качественный продукт. В сухом остатке мы имеем: запрос рынка — и его 100% понимание и удовлетворение.

Наши новости
Нотариальные конторы и бюро Минска
Вам нужна доверенность на продажу (дарение) или на сдачу в аренду квартиры, дове...
12.04.2019 , Управление проектами
Если затянуть с решением, можно не получить ничего...
IT-компании стали клиентами, которые задают тон на рынке коммерческой недвижим...
19.04.2018 , Управление проектами
"Не мешай работать!" и другие заповеди х...
Сегодня очень много говорят о необходимости раскрытия потенциала сотрудников, ...
18.04.2018 , Управление проектами
Союз двух партнеров в поддержку белорусского бизне...
Бизнес в нашей стране с каждым годом становится более сложным и динамичным. Он...
28.03.2018 , Управление проектами
Кусочек счастья для айтишника
Сразу двумя интересными арендаторами пополнил свой багаж МФК «Абшерон» в насту...
27.02.2018 , Управление проектами
Без подсказок и долгих раздумий белорусы выбрали ...
26.01.2018 21:00:00 , Управление проектами
Владимир Давидович: «Девелоперы, которые борются з...
Изменения на рынке недвижимости, которые наблюдаются сегодня, и прогнозы на пять...
04.12.2017 , Управление проектами
Администрации районов города Минска
Администрация руководит социальным и экономическим развитием района, исходя из о...
17.10.2017 , Управление проектами
Фастфуд нового образца или придут ли фудхоллы в Бе...
Культура общественного питания в Беларуси продолжает эволюционировать, особенн...
26.09.2017 , Управление проектами
Минск и Варшава: как город могут заполонить небоск...
Варшава как рослая сестра поглядывает на Минск с высоты офисных небоскребов. П...
10.07.2017 , Управление проектами
Все новости
Перейти в каталог
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу