Итоги года с «Твоей столицей». О ценах на квартиры, шопинге россиян и тарифах риелторов
«Квартиры-маломерки пользовались большим спросом»
– Какие основные тенденции характерны для рынка недвижимости в 2023 г.?
– Я бы в первую очередь выделил тот факт, что за последние 4 года это был самый стабильный год. Не было каких-либо серьезных потрясений ни в экономике, ни на рынке. Негативные прогнозы, которые строились в начале года, не оправдались. У розничных участников, имею в виду физлиц, на рынке купли-продажи и аренды жилья наблюдался даже небольшой оптимизм.
– Ленты новостей пестрили заголовками о подскочивших ценах на квартиры в Минске. С чем это связано? Стоит ли ожидать исторических максимумов?
– Действительно, по сравнению с прошлым годом цены на первичном и вторичном рынках выросли в среднем на 6%. Цены реальных сделок в Минске в ноябре сложились на следующем уровне. Квартиры стандартных потребительских качеств: 1-комнатные – 1300 долларов за 1 кв. м; 2-комнатные – 1180 долларов; 3-комнатные – 1105 долларов. Готовые к проживанию квартиры (с ремонтом): 1-комнатные – 1650 долларов за 1 кв. м; 2-комнатные – 1450 долларов, 3-комнатные – 1350 долларов.
Средняя стоимость квадратного метра на вторичке в Минске по итогам ноября составила 1374 доллара. Исторический максимум был 10 лет назад, в октябре 2013 г. (1734 доллара). Как видим, разлет почти 400 долларов. У нас среди всех стран региона самая дешевая недвижимость. Будут расти зарплаты, подорожает и жилье. Тогда возможно повторение рекордов.
Из тенденций я бы еще отметил переток покупателей с первичного рынка на вторичный. Это объясняется прежде всего сужением структуры предложения на рынке от застройщиков и опасениями покупателей вкладывать средства в строительство на длительный срок. Эти факторы повлияли на рост активности покупателей на вторичном рынке квартир.
– Говорили, что одним из стимулов оказались подешевевшие кредиты. Это актуально на конец года?
– Действительно, кредиты стали хорошим подспорьем. Были еще ожидания девальвации национальной валюты. Все смотрели на Россию, где доллар стоил больше 100 российских рублей, и начинали это транслировать на Беларусь. В текущих условиях вложения в недвижимость остаются едва ли не единственным понятным и доступным средством сбережения. Поэтому мы фиксировали повышенный спрос на маломерки. Сначала дети-студенты там могут пожить, потом продать квартиру, и будет стартовый капитал для расширения жилплощади. Небольшую квартиру также можно без проблем сдать в аренду.
– За последние 2–3 года немало людей уехало из Беларуси. Они выставляют жилье на продажу?
– Сначала многие выжидали. Затем были введены определенные ограничения на продажу по доверенности. Поэтому сейчас им продать жилье непросто. Наиболее оптимальный вариант – сдать квартиру в аренду.
– Говорят, уже второй год не наблюдается ажиотажного спроса на аренду квартир в августе-сентябре в Минске. С чем связано отсутствие студенческого бума?
– Есть два фактора. Стало чуть меньше студентов, в том числе иностранных, и увеличилось количество общежитий. Помимо возведения новых общежитий, заселяют студентов и в некоторые минские гостиницы, которые ранее возводили для проведения крупных спортивных мероприятий.
«Торговым центрам в Беларуси помогли покупки россиян»
– Давайте теперь поговорим про коммерческую недвижимость. Что там происходит?
– Рынок следует разделить на офисный, торговый и складской сегменты. Все они серьезно отличаются друг от друга по ситуации на сегодня и перспективам развития.
Рынок офисов сейчас находится в самом сложном положении. Если в 2019 г. одновременно на рынке присутствовало порядка 40 тыс. кв. м свободных качественных административных помещений, то сегодня – более 200 тыс. кв. м. Это исторический максимум профицита. Мы не видим предпосылок к улучшению ситуации в ближайшие несколько лет, учитывая, какие еще бизнес-центры готовятся к сдаче. А спрос на рынке уменьшился из-за сужения IT-сектора, который был главным потребителем офисов. Вслед за ростом вакантности ставки аренды снизились на 40%. Если раньше офисный блок площадью 150–200 кв. м в бизнес-центре класса B+ сдавали в аренду исходя из ставки 14–15 евро за квадрат без НДС, то сейчас – по 8–9 евро.
– Судя по всему, несмотря на запрет на валютную привязку в договорах аренды, считают все равно в еврономинале?
– Рынок коммерческой недвижимости функционирует и, думаю, будет продолжать жить с рублевыми ставками. Но многие все равно держат в голове иностранную валюту и тиражируют привязку. Пусть и не один в один с курсом Нацбанка.
– В торговом и складском сегментах, в отличие от офисного, ситуация лучше?
– Торговля чувствует себя более-менее стабильно, сохранив спрос и арендные ставки. Стрессовые явления (в частности, уход некоторых международных брендов и ужесточение ценообразования) удавалось нивелировать притоком покупателей из России, у которых средний чек больше, чем у белорусских потребителей.
Что касается складов, то сегодня это один из самых востребованных сегментов коммерческой недвижимости. Спрос растет после переориентации цепочек поставок на фоне ситуации в Украине. Плюс к этому увеличились обороты интернет-торговли. Российским маркетплейсам Wildberries и Ozon потребовалось в Беларуси больше площадей для хранения товаров и обеспечения удобной логистики. Все это положительно влияет на рынок в целом и ставки аренды в частности. Речь идет не только про качественные объекты. Имею в виду то, что менее состоятельные арендаторы уступают место условным маркетплейсам и заполняют склады ниже классом.
– В Минске продолжается строительство торговых центров. Рынок ими еще не насытился? Не так еще велико давление е-commerce?
– Сейчас торговые центры предлагают все больше развлекательных услуг, там открываются фудкорты. Это уже не «коробка» с большим количеством магазинов. Кроме того, реализация объектов, которые возводятся, выходят на рынок, началась много лет назад. Это и «Магнит Минска», и бывший Червенский рынок, и Сеница. В эти объекты уже были вложены серьезные деньги. Их надо довести до ума, чтобы они начали приносить доход. Объект около Национальной библиотеки государство достраивает за свой счет. Нового инвестора привлечь не удалось. Все понимают, что рынок действительно насыщен, к каждому объекту предъявляют завышенные требования в плане локации, наличия конкурентов рядом, планировочных решений, наполнения брендами, логистики и т.д.
«Значительная доля сделок проходила в тени»
– Третий блок вопросов – это законодательные инициативы, которые затронули агентства недвижимости. С 1 января 2023 г. риелторская деятельность выделена в отдельный вид деятельности и регулируется Законом от 14 октября 2022 г. № 213-З «О лицензировании». Летом Указ № 171 отменил госрегулирование тарифов на услуги, оказываемые риелторами юридическим лицам, а также по коммерческой недвижимости. А 1 ноября 2023 г. появилось постановление Совмина № 754 «О тарифах на риелторские услуги», которые касаются физических лиц в части жилья, гаражей, земельных участков. Как оцениваете эти изменения?
– В целом – положительно. 
Если мы говорим про услуги на рынке коммерческой недвижимости, то жесткие и достаточно примитивные тарифы в таком сложном сегменте рынка сдерживали развитие там услуг и ограничивали интерес к нему у профессиональных игроков. Из примерно 100 риелторских компаний, работающих в Минске, лишь единицы занимаются этим сегментом, все остальные – жильем. Кстати, на развитых рынках ситуация почти противоположная (я имею в виду объемы и стоимость транзакций). Поэтому отмену тарифов только приветствуем.
Что касается физлиц, то исключена предоплата по услугам найма жилого помещения. Мы также перешли от фиксированных тарифов на риелторские услуги к предельно максимальным. Еще важно, что агентства недвижимости теперь могут предоставлять скидки на предельные тарифы. Когда клиент к тебе в пятый раз обращается, как ему не предоставить скидку? Это общепринятые правила маркетинга и поддержки лояльности клиентов.
– Были жалобы, что из-за жесткой привязки продажи объекта к проценту от сделки и невозможности работать по тарифам в базовых величинах для некоторых случаев «овчинка не стоит выделки».
– Действительно, система негибкая. На рынке есть очень разные объекты. С разной стоимостью, транспортной доступностью и т.д. Я считаю, что часть потребителей – собственников дешевой загородной недвижимости – лишится возможности получить квалифицированную риелторскую услугу. Допустим, одинокая бабушка продает дачу в 10 минутах езды от МКАД за 10 000 долларов, при этом сама заниматься продажей, особенно в это время года, естественно, не может. Агентство за эту сделку может получить 3%, или около 1000 рублей, включая НДС. По нашей статистике, 9 показов объекта приводят к одной сделке. На одну поездку надо 3 часа. В итоге агент просто ездит на показы 27 часов, суммарно 3–4 полных рабочих дня. За эту свою работу, если повезет, он заработает около 200 рублей. Вычтем отсюда расходы на бензин на 100 рублей. В результате получаем 100 рублей заработка. За такую работу никто браться не будет. Бабушка вряд ли найдет помощника в цивилизованной, белой зоне услуг. Надеюсь, что проблема исправима и регулятор впоследствии предложит какой-либо иной вариант тарификации услуг для дешевых объектов.
При этом положительных последствий от данных изменений я вижу на порядок больше, т.к. это, надеюсь, усложнит существование и развитие серого рынка. Не секрет, что основная схема работы здесь такова: договор с продавцом недвижимости заключается на весь набор различных риелторских услуг, привязанных к определенным тарифам, включая организацию сделки, но после получения расчета продавцом (примерно 3% от стоимости) активируется лишь малая часть тарифов стоимостью 5–10 базовых величин.
По нашей оценке, значительная доля сделок проходила по такой схеме. Надеюсь, что после нововведений эта доля снизится.
– А что еще можно предпринять?
– На наш взгляд, самую действенную меру около 4 лет назад предложил Союз компаний по реинжинирингу риелторской деятельности, которая касалась цифровой трансформации риелторской инфраструктуры. При поддержке Национального центра электронных услуг разработали информационный ресурс «Электронный реестр договоров на оказание риелторских услуг». Главная идея состояла в регистрации и исполнении договоров о сделках в сфере недвижимости в электронном виде. Таким образом исключается манипуляция с данными. Однако инициатива не получила развития
Что касается других важных изменений в законодательстве, то теперь запрещено одному агентству работать и на стороне покупателя, и на стороне продавца. Это правильно. Когда риелтор работает и с продавцом, и с покупателем одновременно, он нередко находится между двух огней. Один хочет дороже, другой – дешевле, один – быстрее, второй – медленнее, и еще очень много противоречий. Риелтор (или агент) вынужден быть то ли медиатором, то ли адвокатом у двух сторон одновременно. Это очень серьезная психологическая нагрузка, особенно с учетом того, что обе стороны сделки еще, как правило, находятся в состоянии перманентного стресса, ведь сделка очень крупная. Поэтому один из самых запрашиваемых у нас тренингов у агентов и риелторов касается умению восстановить себя после производственного стресса.
В идеале у каждого участника сделки должен быть свой законный представитель, свой «адвокат», права и обязанности которого регулируются договором, включая страхование ответственности и передачу персональных данных.
Но уже есть вопросы, связанные с представительством интересов покупателя и гарантией для него законности сделки в том случае, если с продавцом объекта недвижимости нет договора. Я надеюсь, что в ближайшее время эти проблемы будут разрешены нашим регулятором.
– В Минюсте высказывают мнение, что некоторые риелторские организации начали создавать организации-дублеры, которые помещаются в соседних офисах и отличаются только названием (условно «Фактор» и «Фактор+»).
– Как правило, все агентства работают от объекта (квартиры) – от продавца. Цель у продавца и покупателя, как правило, одна – сделка, но мотивация очень отличается (я об этом говорил выше). Поэтому, если кто-то не нуждается в договоре на оказание риелторской услуги (РУ), его право этот договор не заключать. В этом случае он будет без «адвоката» и страховки и, естественно, без защиты его интересов при подготовке к сделке, и каких-то дополнительных сервисов и плюшек. По статистике как минимум 50% покупателей, нашедших квартиры самостоятельно на нашем либо ином сайте, настаивают на заключении договора на РУ, понимая его ценность.
У нас тоже две риелторские компании, имеющие офисы рядом. Одна «исторически» фокусируется на розничных клиентах, другая – на корпоративных. Обе компании работают на рынке риелторских услуг совместно почти 20 лет. И если к нам приходит клиент, который нуждается в договоре на РУ, но, при этом у него нет договора с другим агентством, мы его должны отправить искать агентство на другом конце города? Как-то странно, не правда ли? Логичнее порекомендовать надежного партнера.
– И заключительный вопрос. Чего Вы ждете от 2024-го?
– Думаю, что особых изменений не произойдет. На рынке жилой недвижимости цены продолжат расти темпами не выше, чем в 2023 г. Соотношение между первичным и вторичным рынком не изменится. Все-таки стало меньше проектов, которые могут составлять конкуренцию вторичке. Вакантность в коммерческой недвижимости сохранится на текущем уровне.
Источник: ilex.by
