Цены и спрос на квартиры растут. Реально ли купить жилье за $30000?
Рынок жилья в Минске никогда раньше не испытывал такого ажиотажа. За прошедший 2023-й год в столице было продано 18 тысяч квартир на вторичке. В 2024-м году ситуация ажиотажа продолжилась.
По опыту прошлых лет в конце зимы на рынке недвижимости не наблюдалось особого ажиотажа, но только не в этом году. Почти половина квартир в Минске сейчас продается в среднем в течение двух недель, а объем предложения продолжает уменьшаться.
О количестве проданных квартир за первые месяцы 2024-го года, об изменении цен и перспективах рынка – поговорили с экспертом по недвижимости. Также составили топ самых дешевых квартир, которые были проданы в Минске в январе-феврале.
Количество новых квартир уменьшается
Ситуация с недвижимостью в Минске меняется, и количество новых квартир уменьшается. В настоящее время вторичный рынок становится более объективным и надежным показателем активности жилищного рынка в столице. Однако это не всегда было так. Несколько лет назад покупатели чаще обращали внимание на новостройки. Многие были заинтересованы в покупке и переезде в новые квартиры, несмотря на продолжительное строительство и необходимость проведения ремонта с нуля после сдачи дома.
"Согласно нашим данным, более 80% потенциальных покупателей рассматривали новостройки. Переломным моментом стал февраль 2022 года и начало СВО. Именно тогда люди задумались: достроятся ли дома, как будет меняться курс доллара, что будет с кредитами и другими факторами. Постепенно тренд полностью перешел на сторону рынка вторичной недвижимости", – вспоминает заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя Столица" Андрей Чернышев.
Последние пять-семь лет самым существенным поставщиком новостроек на столичном рынке был сербский застройщик Dana Holdings, в частности, его комплекс "Минск Мир". В течение длительного времени он привлекал людей доступными ценами, однако в настоящее время предложение значительно сузилось, цены выросли, а основную долю предложения составляют не квартиры, а апартаменты.
Такой формат жилья необычен, но интересен, в первую очередь, благодаря своей многофункциональности. Это не просто стандартные квартиры, а полукоммерческое жилье, где можно жить и вести свой бизнес. Ранее нельзя было зарегистрироваться в таких апартаментах и, соответственно, пользоваться социальными льготами, такими как медицинское обслуживание по месту прописки и другие. Однако теперь эта возможность стала доступной. Несмотря на это, многих покупателей отталкивает длительный срок сдачи домов - 2027 год.
"Если рассматривать апартаменты с точки зрения жилья, на данный момент это самые бюджетные варианты в Минске – из новостроек. И выбор там очень большой", – утверждает Андрей Чернышев.
В прошлом году объем предложения уменьшился, как в "Минск Мире", так и в целом на первичном рынке. Сейчас в продаже квартиры в 140 домах, в то время как год назад их было 160. Цены на новостройки за год выросли на 8%.
Что, если не "Минск Мир"?
Сейчас многие заинтересовались жилым комплексом "Северный берег". Сам проект и цены на квартиры впечатляют (в хорошем смысле).
Но, несмотря на все плюсы, данный жилой комплекс не подойдет всем потенциальным покупателям из-за своего расположения возле МКАДа, а также из-за необходимости потратить еще много времени на строительство и обустройство прилегающей инфраструктуры.
Однако, есть несколько других жилых комплексов, которые всегда привлекают внимание покупателей. Среди них можно назвать "Леваду", "Квартал на Грушевке", "Гранд Авеню", "Минский Квартал", "ЖК Дубравинский" и "Новая Боровая". По словам Чернышева, эти комплексы имеют потенциал для дальнейшего строительства, а их рыночная ликвидность постоянно растет.
Вторичка и ее рекорды
На вторичном рынке недвижимости последние месяцы наблюдается рекордный спрос. В январе было совершено 1130 сделок на вторичном рынке, а в феврале - уже 1475. Предыдущие рекорды были установлены в январе и феврале 2018 года, когда люди активно покупали квартиры из-за снижения ставок по кредитам (990 и 1405 соответственно). Андрей Чернышев отмечает, что текущие цифры являются абсолютно рекордными для начала года.
Такая ситуация вызвана несколькими причинами: миграция покупателей с первичного рынка на вторичный из-за ограниченного предложения новостроек, доступность кредитования и стабильный обменный курс валюты.
Покупатели не растягивают процесс выбора и покупки, все делается максимально быстро. За одно обращение в агентство: продажа имеющейся квартиры, поиск и подбор новой в новостройке или вторичке, оформление кредита. Более 40% квартир продается в первые две недели после размещения объявления на рынке, а процент торга находится на минимальном уровне – 3%.
Цены и предпочтения
В настоящее время на вторичном рынке продается около 7500 квартир, и этот объем предложения будет продолжать снижаться из-за повышенного спроса.
Цены в январе выросли на 1% и в феврале еще на 1,5%. Особенно высокие цены наблюдаются в современных отремонтированных квартирах в каркасно-блочных домах.
Большинство покупателей предпочитают квартиры в аккуратном состоянии, а также новостройки от собственников, которые уже имеют ремонт. Это отличная альтернатива новостройкам от застройщика, так как не требуется ожидать завершения строительства и введения дома в эксплуатацию.
По наблюдениям эксперта, около 60% покупателей предпочитают квартиры, требующие минимального косметического ремонта, такие как хрущевки, брежневки и простые панельные дома.
Цены февраля:
Самые бюджетные цены на вторичное жилье
В спальных и других районах Минска все еще можно найти недорогие варианты на вторичном рынке, включая новостройки.
Например, квартира на улице Жуковского, 16, рядом со станцией метро "Ковальская слобода", стоит всего 31,5 тысячи долларов из-за небольшой площади - всего 29 квадратных метров.
Также была продана самая дешевая квартира на улице Бакинская, 10, за 31 004,87 долларов. Площадь 33,1 квадратных метра.
В целом за январь-февраль было продано около десятка квартир в диапазоне от 31 до 35 тысяч долларов в различных районах Минска. В этом списке была даже двухкомнатная квартира на проспекте Рокоссовского, 43, площадью 46,3 квадратных метра, проданная за 35 000 долларов.
Прогнозы: один позитивный и три негативных
АН “Твоя столица” разработало четыре прогноза развития ситуации на вторичном рынке жилья Минска: один позитивный и три негативных. Это было сделано для того, чтобы продавцы и покупатели имели понимание о том, как вести себя при возникновении определенных обстоятельств.
Позитивный сценарий предполагает сохранение стабильности на рынке. Это относится к обменному курсу валюты (может возрасти на 5%) и кредитованию (может возрасти на 1%). При таких условиях ожидается, что спрос на квартиры будет продолжать расти, а цены будут постепенно увеличиваться. Эксперты прогнозируют, что к концу полугодия стоимость жилья на вторичном рынке может вырасти до 4%.
Умеренно пессимистичный сценарий наступит в случае роста обменного курса доллара (примерно до 3,7 белорусских рублей), при сохранении условий кредитования. Спрос уменьшится на 10% и более, а количество продаваемых квартир в месяц будет составлять около 1300-1350 сделок. Стабилизируется предложение, значительного снижения цен не ожидается. Вероятно, при таких обстоятельствах покупатели будут чаще требовать скидки, что приведет к увеличению скидок с 3,5% до 5%.
Еще один негативный сценарий предполагает рост ставок по кредитам (а также возможное сокращение кредитных программ), при стабильном обменном курсе. В этом случае меньше покупателей сможет позволить себе покупку квартиры, что приведет к снижению спроса на 15% и более. Цены и предложение стабилизируются.
Крайне пессимистичный сценарий предполагает увеличение курса валюты на 20% и более, ставок кредитования свыше 18% годовых, а также сокращение доступных кредитных ресурсов. В этом случае покупательная способность сильно пострадает, что приведет к снижению спроса на 20% и более. Количество предлагаемых квартир увеличится до 8000 (вместо текущих 7500) к июлю 2024 года. Хотя цены не снизятся значительно в течение короткого времени (примерно на 1%), ожидается прогрессирующее снижение в последующие месяцы.
"На данный момент мы идем по оптимистичному сценарию, что подтверждается количеством сделок. Сейчас - самое подходящее время для продажи и покупки недвижимости. В случае любого негативного форс-мажора ситуация ухудшится как для покупателей, так и для продавцов",- заключает Андрей Чернышев.
