У ТЦ в регионах есть шанс получить хороших арендаторов. Но для этого надо кое-что сделать

Коммерческая недвижимость , 05.04.2016
Крупный ритейл начинает «задыхаться» в столице. Но для размещения в регионах формат «базар – рынок» торговым сетям уже не подойдет. Что происходит в торговых центрах, которые работают в регионах, и над чем девелоперам важно задуматься для привлечения арендаторов сегодня. Рассказывает менеджер проектов по торговой недвижимости «Твоя столица. Управления проектами» Артем Давидович.

– За 5 лет площадь столичных торговых центров увеличилось более чем вдвое – с 177 тыс. м2 до 433 тыс. м2 в 2016. В Минске из-за высокой конкуренции и нехватки покупателей сетевым торговым операторам развиваться уже сложно. Именно поэтому многие из них обращают свое внимание на регионы.

Что происходит с торговыми центрами в регионах

Для размещения качественного ритейла формат «базар-рынок» уже не подойдет.

Нужны современные торговые площади. А так как региональный рынок ритейла еще только на стадии зарождения, то и торговых объектов пока еще совсем немного.

Тем не менее, можно привести несколько примеров первых ТЦ в регионах, задавших тон дальнейшему развитию рынка:

  • Торговый центр «Gallery Grand» в Бресте
  • Торгово-развлекательный комплекс «Marko City» в Витебске
  • Торговый центр «Секрет» в Гомеле
  • Торговый центр «Парк Сити» в Могилеве

Это объекты, которые появились в нужное время и в нужном месте.

Они были первыми современными торговыми центрами в своих городах. В той или иной степени, они отвечают требованиям рынка:

1. Единый управляющий.

2. Продуманные объемно-планировочные решения.

3. Качественный набор арендаторов.

Проблем с заполнением арендаторами и интересом со стороны посетителей у них не было в принципе.

Из последних появившихся в регионах торговых объектов можно выделить «Old City» в Гродно (28 000 м2), «Green» в Витебске (20 600 м2.), «Манеж» в Полоцке (20 000 м2), «Маяк» в Слуцке (11 000 м2).

Конечно, в регионах есть и другие торговые центры. Однако не все из них можно назвать «продуманными», потому как многие имеют неэффективные, на мой взгляд, концептуальные решения.

В числе самых распространенных из них можно назвать:

1. Отсутствие концепции. Это выливается в непонимание, кто является целевой аудиторией, что ей нужно и в каком объеме.

2. Неэффективные объемно-планировочные решения: «мертвые» зоны и непродуманная «нарезка» помещений затрудняет размещение арендаторов и т.д.

3. Неэффективное зонирование торговых объектов по товарным группам, отсутствие внешней и внутренней навигации.

4. Экономия на техническом оснащении объекта.

Еще 3-5 лет назад при низкой насыщенности рынка подобные объекты удавалось заполнить арендаторами. Сейчас и в будущем, при увеличении на рынке предложения и конкуренции, им может грозить отток операторов. Понадобятся значительные инвестиции в реконцепцию или даже масштабную реконструкцию.

Что будет с торговой недвижимостью в регионах дальше

Медленное, но все же растущее количество торговых центров свидетельствует об интересе девелоперов к регионам.

Раньше это были лишь осторожные шаги – сейчас в столице ритейлу стало тесно, и ему необходимо выходить в регионы.

Таким образом, процесс наполнения регионов современными торговыми центрами различного масштаба должен ускориться.

Например, сейчас в Могилеве строится торговый комплекс площадью порядка 35 тыс. м2, а в Гродно – более 85 тыс. м2. А эти площади, даже по столичным меркам, очень велики.

Еще более активный период развития ТЦ в регионах начнется после того, как покупательская способность станет восстанавливаться.

Что необходимо учесть ТЦ в регионах

В погоне за скорейшим наполнением рынка в регионах велика вероятность, что девелоперы могут допустить ошибки – а они могут вылиться в серьезные сложности с заполнением арендаторами.

Сегодня каждый торговый центр конкурирует за внимание торговых операторов не только в рамках одного города, но и с другими ТЦ сравнимого масштаба в своем регионе.

Первостепенная задача – маркетинговый анализ. Отказавшись от него, девелопер обрекает себя на «блуждание во тьме» в течение всех последующих этапов.

Логично, что досконально не изучив свою целевую аудиторию и ее потребности, запросы ритейл-арендаторов, вообще структуры ритейла и в целом торговой недвижимости, невозможно грамотно продумать концепцию.

По сути, права на ошибку у девелопера нет. Выделю несколько ошибок, которые допускают девелоперы в регионах:

1. Ошибки в концепции. Концепция определяется после маркетинговых и рыночных исследований. Она выражена:

  • В определении формата торгового центра
  • Стратегии его вывода на рынок
  • Последующего позиционирования

В целях экономии некоторые отказываются от ее разработки и просто используют концепцию торгового центра, успешного в другом регионе. Это в корне неправильно. Есть существенные региональные различия в потребностях покупателей. Это связано как с уровнем доходов, менталитетом, так и с другими факторами.

Например, торговый центр, успешный в Гомеле, может быть не совсем успешным при размещении в Гродно. Ведь один город граничит со странами СНГ, а второй – с Европой.

Поэтому нельзя «клонировать» торговые центры. Для каждого города концепция должна разрабатываться индивидуально.

Из частных различий можно назвать:

1. Оригинальные архитектурные решения (например, ТЦ «Old City» в Гродно).

2. Пул операторов (есть, например, локальные операторы, развивающиеся в пределах одного региона).

3. Маркетинговое продвижение объекта.

Концепция может разрабатываться как силами самого девелопера, так и быть отдана на аутсорсинг маркетинговым или консалтинговым агентствам. При этом:

  • У девелопера может не быть достаточных знаний о рынке, но есть прямая заинтересованность в успешной реализации проекта
  • У аутсорсинговых структур есть знания, но нет прямой заинтересованности в конечном результате

В этой связи возникает необходимость в профессиональной структуре, нацеленной на конечный результат в такой же степени, как и девелопер. Ей может быть управляющая компания.

2. Ошибки при разработке проектной документации.

Не стоит надеяться лишь на проектные организации. Проектировщики смогут запроектировать тот или иной объект недвижимости с учетом строительных норм.

Но они не знают, каким в итоге объект должен быть: начиная от общей формы и заканчивая планировочными решениями на каждом этаже.

Эти, казалось бы, мелочи, и определяют коммерческий успех среди конкурентов. В частности, из «мейнстримовых» требований можно назвать высоту потолков – не менее 4 метров.

Ширина коридоров: пропорционально общей площади торгового центра, учитывающая величину трафика посетителей.

Из более «артхаусных» требований можно привести пример: немногие задумываются, как должны располагаться мужской и женский санузлы. И какое должно быть там количество санитарной посуды.

А это также влияет на мнение о торговом центре и лояльности со стороны посетителей к нему.

При этом, как показывает практика, опыт международных компаний из-за недостаточных знаний белорусского рынка мало применим к белорусским условиям.

Что делать ТЦ старого формата?

В некоторых случаях ТЦ можно «вернуть к жизни» только кардинально изменив концепцию. Одиночные маркетинговые акции позволяют лишь кратковременно увеличить количество посетителей.

В частности, изменение концепции предполагает:

1. Добавление точек притяжения в виде кинозала, объектов общественного питания, развлекательных объектов.

2. Адаптацию торгового центра к особенностям его местоположения: формирование пула арендаторов и групп товаров, отсутствующих у конкурентов или востребованных целевой аудиторией.

Наши новости
Итоги весны на рынке офисной недвижимости
Как изменилась вакантность и какова структура спроса и предложения сегодня.
07.06.2021 , Коммерческая недвижимость
Особенности выбора коммерческих помещений для поку...
Как в реальности чувствует себя рынок купли-продажи коммерческой недвижимости
03.06.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов на любой вкус
Объекты, где каждый сможет найти свой «идеальный» офис.
18.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика административной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах? Изменение вакантности, ст...
12.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Офисы Минска: ставки снижаются, а свободное количе...
Итоги первого квартала 2021 года на рынке офисной аренды. Что делать собственник...
03.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов полностью готовых к работе
Офисы, которые можно арендовать сразу с мебелью по весьма привлекательной ставке...
30.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов, встроенных в жилые дома
Есть много компаний, которых интересует офисы, расположенные не только в бизнес-...
19.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в БЦ
19.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-3 предложения офисов в бизнес-центрах Минска
Рынок сейчас находится в руках арендатора
19.03.2021 , Коммерческая недвижимость
Аренда офиса в «топовом» бизнес-центре Минска
БЦ «Аякс» ввели в эксплуатацию в летом 2020 года
10.03.2021 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу