Как менялись ставки аренды на офисы в Минске за последние 10 лет

Еще совсем недавно на офисы класса В+ формировалась очередь из желающих арендовать, а ставки аренды на А-класс превышали 30 евро. Сегодня реальность гораздо суровее и прозаичнее: ставки пытаются пробить дно и к тому же формируются в белорусских рублях, а престижные офисы ищут арендаторов годами. Мы проанализировали, как изменились ставки за 2023 год и сравнили их с теми, которые были на рынке в течение десяти лет.

Рынок офисов Минска работает по принципу рыночного ценообразования, основанного на балансе спроса и предложения. При росте экономики и развитии частного бизнеса спрос на офисы повышается. Или наоборот.

Со стоимостью аренды аналогично: если предложение офисных площадей не может удовлетворить растущий спрос, то стоимость аренды начинает расти. А если предложение в избытке, то ставки идут вниз.

Интенсивно развиваться офисный рынок начал в 2012—2013 годах, когда после очередного кризиса, экономика показывала стабильный рост, а бизнес развивался.

Устойчивый и объемный спрос на современные офисы укреплялся благодаря их нехватке. При этом офисы были интересны не только в аренду (как это превалирует последние пять лет), но и на покупку. Поэтому в далеком 2013-м году все ожидали продолжения роста как ставок аренды, так и цен продажи и никто даже и подумать не мог, что через несколько лет стоимость офисов снизится наполовину и будет иметь все основания к еще большему снижению.

Пик стоимости аренды пришелся на весну 2014 года. Тогда средняя ставка предложения аренды находилась на уровне 27 EUR/кв. м. Средний показатель был на столь высоком уровне как из-за ставок по классу А, которые составляли порядка 38−39 EUR/кв. м. с НДС, так и из-за ставок по С классу, которые для нынешнего рынка офисов просто немыслимы — 17−18 EUR/кв. м. с НДС.

За 2013−2014 на рынок вышло 28 новых бизнес-центров, поэтому ближе к концу 2014 дефицит офисов сошел на нет, и даже наоборот: предложение все больше пересекало черту профицита. Усиливало накал ситуации наступление финансового кризиса. Ситуация резко ухудшилась, когда в январе 2015 обменный курс валют резко увеличился — стоимость аренды офисов во многом зависит именно от него. Все это и привело рынок в ступор, а ставки аренды в стадию пике.

Падение ставок продолжалось вплоть до 2016 года — на фоне стабилизировавшейся экономики и обменных курсов валют, к концу лета ставки аренды прекратили свое снижение. По сравнению с 2014-м они уменьшились в среднем на 50%.

В последующие месяцы стоимость аренды, формировавшаяся на тот момент в валюте, начала постепенно увеличиваться. И к этому были все предпосылки — кризис позади, экономика растет, а вместе с ней и деловая активность бизнеса, которому были нужны современные офисы. Но уже только в аренду, потому как интерес к приобретению офисов в собственность был нивелирован падением цен за период кризиса. Интересно, что в отличие от снижения ставок аренды, снижение цен еще продолжалось до середины 2017 года.

«Рынок минских офисов потерял основного арендатора»

До 2020 года, отмечают специалисты, на рынке офисов все было отлично: бизнес развивался, в том числе и белорусский IT-сектор, который стал самым главным арендатором на рынке.

Именно благодаря айтишникам все выходящие на рынок бизнес-центры заполнялись буквально за год. Если конечно собственник откровенно не поднимал ставку аренды. Но даже и в этом случае всегда находился арендатор. В этот период все новые офисы делались с прицелом именно под IT-потребителя, который любил простор, комфорт и стиль. Именно поэтому, зачастую офисы передавались арендатору без чистовой отделки, а уже IT-арендатор сам делал ремонт под свои потребности, как технические, так и стилистические. А за это им собственник выделял «арендные каникулы» — период льготной аренды, зачастую с условной ставкой в 1 EUR/кв. м.

На фоне подобной офисной активности IT-компаний и экономической стабильности, ставки аренды росли и никаких предпосылок к их снижению не было. Но в начале 2020-го во время пандемии начался всемирный уход на удаленку, и все поменялось.

Оказалось, что офисы в текущем формате и масштабе уже не нужны — работа возможна и в формате удаленки. В результате начался отказ от площадей, из-за чего к настоящему времени на рынке образовался значительный профицит свободных офисов — более 210 тысяч кв. м. против 60−70 тыс. кв. м, необходимых для поддержания баланса спроса и предложения. Именно излишнее предложение офисной недвижимости и заставляет сегодняшних собственников снижать ставки аренды, потому как по той ставке, что была раньше, арендаторы не готовы снимать офис — сегодня это для них дорого.

За последние 10 лет средняя ставка снизилась на 56%. И это уже второе ее подобное сильное снижение.

Есть ли перспектива к новому росту ставок? На сегодняшний день и в перспективе ближайших нескольких лет ожидать не стоит, — делится мнением руководитель «Твоя столица — Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов. — Ведь сейчас главная проблема — это вовсе не большой объем свободных офисов, а недостаточный уровень спроса. Рынок офисов Минска за последние несколько лет потерял своего основного арендатора — IT-компании. Вместо него сейчас арендует небольшой и мелкий частный бизнес, который не готов по объективным причинам платить за офисы дорого. Да и без объемного спроса со стороны айтишников, освоить весь профицит предложения площадей даже за несколько лет, мелкому бизнесу не под силу. На сегодняшний день потребление новых офисов происходит из желания переехать в новый, более современный офис, не увеличивая свой бюджет или даже по более низкой ставке аренды. Такова сегодняшняя реальность, с которой нам придется считаться в ближайшие несколько лет.

Но это совсем не значит, что нужно бездумно демпинговать. Важно понимать кто ваш арендатор, где его искать и какие условия аренды предлагать. Только в этом случае возможно рассчитывать на максимизацию стоимости аренды и снижение сроков простоя офиса.

Источник: realt.by