Коворкинги Минска. Чего можно ожидать в 2023?

Существует мнение, что широкую огласку коворкинги получили на фоне пандемии. В то же время, первый Минский коворкинг появился в Минске задолго до этого – еще в 2012 г. Мы решили проанализировать, насколько изменился спрос на коворкинги в Минске за последние годы, а также сравнили форматы и масштабы коворкингов белорусской и российской столиц.

Что вообще представляет собой коворкинг? Это открытый офис формата «open-space», где в аренду сдаются не офисные помещения, а рабочие места. Главное отличие от обычного офиса состоит в том, что в коворкингах могут размещаться, как отдельные лица, так и компании, арендуя целое коворкинг-пространство или изолированные кабинеты. При этом общими для всех клиентов останутся санузлы, зоны кухни, отдыха, офисная техника и даже администратор.

Многие крупные компании, после вынужденной борьбы с пандемией, научились организовывать работу своих сотрудников в похожем на коворкинги формате – он получил название гибридного или гибкого формата посещения офиса. Такой гибкий офис используется полностью под нужды одной компании, но при этом сотрудники посещают офис не каждый день, а выборочно по графику в течение недели, а в остальное время работают из дома. Количество рабочих мест в гибких офисах как правило меньше, чем самих сотрудников, что позволяет уменьшить арендуемые площади и тем самым снизить затраты на аренду, обустройство офиса, и при этом создать все необходимые условия для сплочения и организации командной работы. А еще, что немаловажно, обеспечить возможность быстро и легко производить перепланировку помещения.

Если продолжать тему плюсов коворкингов, то следует отметить экономию затрат на обслуживание офиса и периферии в нем. В классическом офисе все расходы на ремонт, организацию IT-инфраструктуры, обслуживание оргтехники, закупку расходных материалов, организацию эксплуатации офиса ложатся на плечи арендатора. В коворкинге – все наоборот: арендаторы получают уже оборудованные и оснащенные всем необходимым для работы помещения с рабочими местами и даже дополнительными услугами: ресепшн, курьер, IT-поддержка и др. Поэтому аренда гибкого офиса выгодна компаниям, заинтересованным в экономии на капитальных расходах, поскольку аренда классического офиса добавляет к расходам стоимость организации работы, кофе, клининга, интернета, ремонтов, офис-менеджера, секретаря и т. д.

В Беларусь идея организации коворкингов и гибких офисов пришла в 2012 году после успешной ее реализации в Москве. В настоящий момент в России гибкими офисами уже пользуются крупнейшие банки «Тинькофф» и «Открытие», а также многим знакомые «Яндекс.Маркет», МТС, Google, Avito и др.

Если вдаваться в цифры, то в Москве на начало 2023 года насчитывалось 290 коворкинг-пространств и гибких офисов, общий объем площадей которых достигает 500 тыс. кв. м. По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, только за 2022 год общий ввод подобных площадей составил 247 тыс. кв. м. – то есть практически половина существующего объема. В то время как еще в 2020 году общий объем предложения был в три раза меньше – 122 тыс. кв. м. Все потому, что в 2022 году в Москве открылось 48 новых коворкингов, что является абсолютным рекордом за все прошлые периоды.

Средняя стоимость за одно фиксированное рабочее место составляет 20 848 росс. руб./раб. место/ месяц с учетом НДС, что в пересчете на более понятную белорусским арендаторам валюту – 277 EUR/раб место/ месяц. При этом максимальные ставки аренды (35 000–60 000 росс. руб./месяц или 464-797 EUR/раб. место/ месяц), ожидаемо запрашиваются за рабочие места в Центральном деловом районе и в «Москва-Сити».

Объемы предложения коворкингов впечатляют. Но как обстоят дела с их востребованностью? По данным m2data, на конец октября 2022 года в российской столице насчитывалось около 36 769 свободных рабочих мест в коворкингах, а к концу года их количество увеличилось на 12%, что для столь короткого периода (за два месяца), очень много. Причины увеличения количества вакантных рабочих мест в основном заключаются, как открытии новых площадок, так и в относительном затишье со стороны крупных компаний. Также существует мнение, что одной из причин может являтся и начало мобилизации в РФ.

Кроме того, резкое снижение спроса на коворкинги также зафиксировано и в Санкт-Петербурге. Как пишут «Невские новости», их заполняемость уже снизилась на 15% и на сегодняшний день составляет 65%.

А что происходит с коворкингами Минска? В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, в белорусской столице гибкие офисные пространства не обрели распространения в столь больших масштабах и в настоящий момент находятся у самых истоков, хотя первый коворкинг у нас появился еще в 2012 году. Это подтверждается и количеством имеющихся в Минске коворкингов, сейчас их всего 9, пять из которых размещаются во встроенных помещениях, а остальные в бизнес-центрах: «На Платонова 20/Б», «Колизей», «Campus» и «Paparats Kvetka».

Ставки на аренду рабочего места в коворкинге бизнес-центра на один день варьируется в диапазоне 26-50 бел. руб., а абонементы на 1 месяц с закрепленным рабочим местом 260-1 000 бел. руб.

	- Три года назад основными арендаторами коворкингов были индивидуальные предприниматели, «фрилансеры» и лица из-за рубежа, которым нужно было временное рабочее место. Коворкинги для них выступали удобной и доступной заменой полноценного офиса, - рассказывает руководитель «Твоя столица – Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов.

– Рынок Коворкинга предприниматели стали изучать ещё в 2017 году, используя собственные наработки или рассматривая открытие бизнеса по франшизе. Усиление интереса к ним стало проявляться уже ближе к концу 2019-началу 2020 года - во время распространения пандемии. После закрытия границ в конце 2020 года приток специалистов из других стран значительно сократился, а спрос на коворкинги, как на временный офис, сузился до минимума.

В настоящий момент, когда предложений офисных помещений в избытке (220+ тыс. кв. м. – абсолютный рекорд для Минска), а ставки аренды на них за последние 2 года снизились более чем на 30% - востребованность коворкингов еще больше снижается. По сути, целевая аудитория коворкингов, это все те-же ИП и фрилансеры, которые не хотят арендовать офис на постоянной основе. При том, что и тех, и других за последние 2 года стало гораздо меньше. А если на фоне налоговых нововведений 2023 г. предприниматели массово начнут переходить в категорию юрлиц, то коворкинги еще больше потеряют в спросе, поскольку юрлицам с наемными сотрудниками гораздо выгоднее арендовать офис. Особенно с учетом перехода на установление стоимости аренды офиса в BYN и высокой лояльности собственников офисов по отношению к арендаторам.

Чего ждать?

По мнению Руслана Орлова, в сложившейся экономической ситуации спрос на офисы невысокий, поэтому и активизации спроса на коворкинги ждать тоже не стоит. Ведь у обоих этих сегментов возможные причины увеличения спроса будут схожими. Тот минимум спроса, который сейчас есть на рынке, позволит коворкингам поддерживаться на плаву и не более того. Поскольку на сегодня вакантность офисных площадей рекордно высокая (220+ тыс. кв. м), собственники больших бизнес-центров могут предоставлять свои офисные площади под коворкинги для почасовой сдачи рабочих мест, чем могут составлять конкуренцию даже международным брендам коворкингов.

До конца 2023 года ситуация вряд ли изменится в лучшую сторону. Объективных предпосылок к столь значительному и интенсивному увеличению спроса, пока не наблюдается. А именно подобное развитие событий может изменить расстановку сил на рынке. Одним из индикаторов, на который можно ориентироваться, это объем предлагающихся в аренду офисов. Рост востребованности коворкингов будет наблюдаться только в том случае, когда арендная вакантность полноценных офисных площадей будет в дефиците либо в паритете и достигнет допандемийного значения в 50 тыс. кв. м.