"Уже снижение на 30%" - ставки аренды на офисы могут пробить дно

На волне роста бизнеса снять офис или торговое место для компании или индивидуальных предпринимателей было проблемой. О том, что с рынком происходило недавно и что будет в ближайшее время, мы побеседовали с руководителем «Твоя столица – Недвижимость для бизнеса» Русланом Орловым.

Достаточно ли площадей?

Совокупный объем офисных площадей в бизнес-центрах Минска за 2022 год существенно не изменился – было введено в эксплуатацию только 2 небольших бизнес-центра совокупной офисной площадью 9 тыс. кв. метров. В результате сейчас совокупный объем офисных площадей находится на отметке 1 млн 100 тыс. кв. метров. Еще на рынке присутствуют административные помещения на первых этажах жилых домов, в составе торговых центров, складских комплексов, паркингов и т.п., но они в большинстве своем используются под функцию торговли либо оказания услуг – поэтому имеют высокую рыночную ликвидность и для них не актуальны чисто офисные тенденции.

Основной интерес для арендаторов представляют бизнес-центры.

Насколько емкости рынка достаточно? Для этого мы сравним ее с наличием офисных помещений в странах-соседках. Так, в Вильнюсе – до 1 млн кв. метров, Санкт-Петербурге – 4 млн, Варшаве – 6,2 млн, Москве – 18 млн.

– Но напрямую сравнивать и давать оценку, что у нас мало площадей, не стоит. Здесь надо учитывать, насколько они нужны, какое экономическое развитие страны, развитие бизнеса и его перспективы. Ранее основным потребителем офисов была IT-сфера, а сейчас эта сфера не столь активна. Более того, за последние годы арендаторы больше освобождают площадей, чем их потребляют, – отмечает эксперт. Мы делаем акцент именно на аренду, потому что с 2016 года, когда рынок офисной недвижимости вышел на ценовое плато, формат аренды стал превалирующим на рынке. Компании поняли: когда цены ми ставки аренды упали практически на 50%, нет смысла вкладывать большие деньги в покупку офисных помещений, а проще их арендовать. К этому выводу привело не только падение ставок, но и выход на рынок за четыре года порядка 400 тыс. кв. метров новых офисов, то есть рынок предложений вырос вдвое.

Соотношение заявок на аренду и продажу сейчас колеблется как 9 к 1.

Если сравнить с 2019 годом, то ранее не хватало качественных офисов класса В+ площадью от 500 кв. метров. Этот сегмент был наиболее востребованным, и в нем наблюдалась серьезная конкуренция. Компании росли, набирали новых сотрудников, появлялись новые крупные стартапы. И это все приводило к тому, что собственники помещений могли диктовать уровень ставок аренды. Среднерыночная цена для офисов класса В+ была 15-19 евро за кв. метр с НДС, но были случаи, когда арендодатели выставляли 20-21 евро, потому что заинтересованность в этих площадях была большая, а выбор был маленький.

Ситуация сейчас перевернулась с ног на голову. В 2019 году свободными было около 40 тыс. кв. метров, причем самым объемным был класс В, а сейчас, по итогам августа 2022 года – 194 тыс. кв. метров.

При этом на первом месте по предложениям стал класс В+ (85 тыс.), на втором – класс В, а на третьем, что интересно, не класс С, а премиальный и дорогой класс А.

– Долгое время этот класс был мизерным по предложению по причине высокой стоимости, и В+ был отличной альтернативой. Сейчас предложение А класса выросло с 2 тыс. кв. метров до 25 тыс. кв. метров. Очень большая вакантность по этому классу. Опасность состоит в том, что массового потребителя на этот класс, по сути, не было и нет. Бизнес сейчас развивается вяло. Зачастую офисы этого класса арендовали иностранные компании, представительства, посольства. Они могли позволить снимать офис по ставке 30-35 евро. Сейчас предложение – 20 евро, реальные сделки опускаются до 17-18 евро. И похоже, что это еще не предел, – предполагает Орлов.

В 2019 свободные площади можно было найти в 78 бизнес-центрах, причем 60% площадей было до 500 кв. метров, а все, что выше, было дефицитом. Летом 2022 года предлагаются офисы уже в 116 бизнес-центрах, а площади до 500 кв. метров занимают 40%.

Большой объем приходится на площади более 2 тыс. метров. В 31 бизнес-центре есть площади такого метража. Шесть бизнес-центров, можно сказать, полностью пустые.

Что касается ставок. В январе 2020 года средняя ставка аренды офиса была 18,5 евро, в августе 2022 года – 12,9 евро. По сути, снижение – на 30%.

Как повлияет запрет на привязку арендной платы к евро?

Этот переход на рубли вызвал много вопросов, потому что практика складывалась годами и все к ней привыкли. Это давало возможность ориентироваться, если белорусский рубль ослабевал к валютной корзине. Сейчас запретили использовать валюту в договорах, и собственники помещений все равно хотят к чему-то привязаться.

Из того, что выработали юристы, – это привязка к индексу потребительских цен. Как второй вариант – заложить в договор право собственника поднимать стоимость аренды раз в год до определенной величины, например, на 10%.

Пока рано говорить, как нововведение отразится на ставках. По инерции в умах пока привязка к евро осталась, и она и просто переводится по курсу Нацбанка в белорусские рубли.

– О том, как в реальности это повлияет на рынок, мы сможем сказать ближе к следующему лету. И то, если мы столкнемся со значительными колебаниями валюты. Если их не будет, то и вопрос снимется. Все будут формировать цену в белорусских рублях, а если колебания будут, то, конечно же, это и на цене отразится, – говорит эксперт.

Что происходит с торговыми площадями?

Если с офисами у нас значительный профицит, то торговые площади практически все заняты, за некоторым исключением. Встроенные помещения на первых этажах жилых домов востребованы как в аренду, так и покупку. Ставки стабильны. Есть дорогой стрит-ретейл на проспекте Независимости, в окружении ГУМа, ЦУМа, там ставки от 25 евро, их немного, и все помещения заняты. Спрос на площади есть, трафик есть, посетители приходят, покупают, хотя покупательная способность снизилась, но обеспечивает торговым арендаторам определенную прибыль.

Для торговых центров сформировалась практика привязки арендной платы к торговому обороту. Допустим, устанавливается минимальная ставка арендной платы, ниже которой плата не опускается (например, 8 евро), и параллельно 3-15% от товарооборота в зависимости от профиля торговли.

Есть ряд торговых центров, которые пустуют. Несмотря на спрос на торговые площади, новых торговых центров Минску не требуется.

Хотя есть локации, где ТЦ бы прижились. В частности, недавно открылся центр Green Time (метро «Автозаводская»), есть потенциальный участок под ТЦ на улице Кижеватова.

Как ситуация изменится?

Если ситуация на валютно-финансовом рынке сохранится до конца года, то и на рынке аренды коммерческой недвижимости до конца года почти ничего не изменится. Возможно, ставки аренды снизятся еще до 1 евро за кв. метр. Это такой пессимистичный сценарий.

– Стоит отметить, что ставки предложений и реальных сделок сближаются. Еще в начале весны ставка предложений по классу В+ была на уровне 15 евро, а реальных сделок – 12 евро. Сейчас ставка предложений – 13 евро, сделок – осталась на уровне 12 евро. Давление на снижение ставок аренды не уйдет, потому что нет спроса. Крупная группа арендаторов ушла, бизнес развивается вяло. Кто будет потреблять? Поэтому офисы класса А опускаются в нишу В+, а В+ в свою очередь вынужден конкурировать с классом В. Выигрывает тот, кто быстрее найдет арендатора, чтобы не росли издержки в форме упущенной выгоды, простоя, коммунальных платежей, налогов на недвижимость.

Советы собственникам:

• Принимать сложившуюся ситуацию на рынке такой, какова она есть на самом деле, а значит, и ориентироваться на новый уровень ставок аренды.
• Поиск нового арендатора нужно начать заблаговременно до съезда текущего. Как показывает наша практика, при установлении рыночной стоимости аренды и при наличии обширной и постоянно обновляемой базы спроса, период простоя офиса при смене либо поиске арендатора можно не только сократить, но и вовсе его избежать.
• Сегодня мало просто дать рекламу и ждать отклика от потенциальных арендаторов – нужно самим активно выходить на спрос.

Источник: myfin.by