Складской рынок Минска: свободных площадей нет — что делать бизнесу?

В Минске сложилась уникальная ситуация: свободных площадей на рынке качественных складов практически нет. Вакантность складов классов А и B в Минском регионе к началу второго полугодия 2026 года приблизилась к нулю. Что делать бизнесу, если найти склад становится всё сложнее?

Что происходит на рынке складов Минска

Складской рынок Минска и Минского региона переживает острый дефицит площадей. По данным исследования NF Group и IQ Property Group, опубликованного в августе 2026 года, вакантность качественных складов классов А и B приблизилась к нулю. Особенно остро не хватает компактных складов класса B площадью до 1,5 тыс. кв. м вблизи МКАД.

Ключевые цифры:

• Вакантность качественных складов — 0%.

• Наиболее востребованы склады класса B до 1,5 тыс. кв. м у МКАД.

• Максимальная ставка аренды класса B у МКАД — 27 BYN/кв. м в месяц.

• Прогноз ввода на 2027 год — 67 тыс. кв. м, на 2028 год — 358 тыс. кв. м.

• Доля спекулятивных проектов — 70%.

Объекты в сегменте B/B+ у МКАД нередко реализуются в закрытом профессиональном контуре и очень редко появляются на публичных площадках. Часть площадей, которые формально выставлены в экспозицию, фактически занята действующими арендаторами. Переговоры по помещениям, которые могут освободиться в 2027 году, начинаются уже сейчас.

Почему складов не хватает

Причина 1. Нулевой ввод в 2024 году. В 2024 году на рынке не появилось ни одного нового качественного склада. За это время спрос вырос, и дефицит достиг пика.

Причина 2. Рост спроса. Спрос на склады в Беларуси составляет 90–110 тыс. кв. м в год, а свободно всего 25 тыс. кв. м.

Причина 3. Ограниченность земли. В радиусе 10–15 км от МКАД остаётся мало площадок для строительства с необходимыми инженерными мощностями. Это главный долгосрочный вызов.

Больше фото склада тут>>>

Ставки аренды складов: сравнение по сегментам

Что делать арендаторам

1. Искать через профессиональных брокеров. На рынке складов сегодня большинство сделок проходит в закрытом контуре. Без брокера вы просто не увидите многие объекты.

2. Бронировать площади заранее. Если вам нужен склад через 6–12 месяцев, начинайте поиск уже сейчас. Переговоры по помещениям на 2027 год уже идут.

3. Рассматривать альтернативы. Если традиционного склада нет, обратите внимание на Light industrial (лёгкие производственно-складские помещения), редевелопмент (переоборудование старых зданий) или локации дальше от МКАД.

4. Быть готовым к росту ставок. Закладывайте в бюджет возможность роста ставки на 10–15% в течение года.

Что делать собственникам

1. Оценивайте объект с учётом нового позиционирования. Если ваш склад находится в пределах 3 км от МКАД, он может быть отнесён к премиальному сегменту даже при классе B. Это позволяет запрашивать ставки на уровне класса А.

2. Держать или продавать? В текущих условиях держать выгодно: ставки растут, простоев нет. Продавать стоит только для реинвестирования в более перспективный проект.

3. Рассмотрите возможность расширения. Если позволяют конструкции, увеличение площади может принести дополнительный доход.

Что делать инвесторам

1. Компактные склады у МКАД. Самый дефицитный и дорогой сегмент. При ставке 27 BYN/кв. м и цене покупки 900 USD/кв. м годовая доходность составляет около 12% (окупаемость около 8 лет и 4 месяцев) — выше среднего по рынку.

2. Земельные участки. В радиусе 10–15 км от МКАД остаётся ограниченный пул пригодных для строительства складов площадок. Те, кто войдёт в этот сегмент до массового строительства, получат преимущество.

3. Строительство под арендатора. Built-to-suit позволяет снизить риски и получить долгосрочный договор.

Прогноз до 2028 года

В 2027 году ожидается ввод около 67 тыс. кв. м качественных складов. В 2028 году — до 358 тыс. кв. м. Однако даже при таком строительстве дефицит сохранится, если спрос не снизится.

Главный ограничитель — земельные участки. В радиусе 10–15 км от МКАД остаётся ограниченный пул площадок. Девелоперы отслеживают такие территории уже на этапе аукционов.

Почему стоит обратиться в «Твою столицу»

Отдел «Недвижимость для бизнеса» «Твоей столицы» специализируется на складской недвижимости. Мы знаем, как работает рынок, и имеем доступ к объектам в закрытом профессиональном контуре.

Что мы предлагаем:

• Поиск склада в условиях дефицита.

• Консультации по аренде и покупке.

• Оценку объектов и прогнозирование ставок.

• Сопровождение сделок любой сложности.

Нужен склад? Звоните — поможем найти даже в условиях дефицита.

(с) Валерий Малец, эксперт по коммерческой недвижимости, аттестованный риэлтер. Консультации по тел. +375 29 688 88 11.