Некоторые особенности аренды коммерческой недвижимости
 | Предоставление в аренду объекта коммерческой недвижимости, так или иначе, связано с определенными рисками. Полагаясь только на собственные чутье и опыт, собственник может загнать себя в "ловушку" собственных заблуждений. Как избежать потери прибыли или, того хуже, судебных разбирательств, рассказывает Руслан Орлов, заместитель начальника отдела вторичного рынка "ТВОЯ СТОЛИЦА•НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА". |
Ловушка 1. "Последняя цена"
Люди бизнеса не всегда готовы идти на компромисс. В таком щепетильном вопросе, как стоимость аренды объекта коммерческой недвижимости, собственник зачастую оказывается не готов даже к небольшим уступкам. Главное заблуждение, которое может стать причиной потери клиента: арендатор или покупатель все равно найдется, можно и подождать. Такое принципиальное мнение не учитывает возможных изменений на рынке коммерческой недвижимости: цена на аналогичные объекты может снижаться, законодательные нововведения также способны усложнить процедуру аренды (купли-продажи) и т.д. В результате тот или иной объект коммерческой недвижимости вероятнее всего окажется невостребованным длительное время, а это, в первую очередь, потеря прибыли.
– Мой опыт подсказывает: решать проблему надо здесь и сейчас, – комментирует Руслан Орлов. – Есть заинтересованный клиент – значит надо с ним работать. Правильнее будет обратиться к профессионалам: это поможет найти выход из тупиковой ситуации уже на этапе переговоров. Зачастую, ни собственник, ни арендатор (покупатель) не могут сами предложить компромиссные варианты в силу того, что не очень хорошо ориентируются в ситуации на рынке и не знают текущего законодательства, а привыкли действовать стереотипно. Как правило, специалисты предлагают несколько схем, но в любом случае и собственник, и арендатор (покупатель) получат желаемое, только с небольшими уступками. Продумать подходы к формированию цены, способу оплаты, сохранению/изменению ставки и учесть другие требования обеих сторон – главная задача профессионалов.
Ловушка 2. "Сам составлю все документы"
Собственники коммерческой недвижимости четко понимают: любые отношения с арендатором либо покупателем обязательно должны быть оформлены документально. Использование типовых договоров, не учитывающих все нюансы отдельно взятой сделки, может привести к неприятным неожиданностям в будущем. В первую очередь это ударит по прибыли собственника, а могут быть (это в худшем случае) и более непредсказуемые последствия.
Наиболее распространенный случай – это неправильно составленный договор аренды, в котором условия и порядок освобождения помещения прописаны без учета требований текущего законодательства. В итоге закон оказывается на стороне арендатора, а собственник теряет время на разбирательства, в том числе в судебном порядке.
– Не так часто, но все-таки встречается ситуация, когда сделка купли-продажи коммерческой недвижимости может быть признана недействительной. Приведу пример из практики. Руководство акционерного общества приняло решение о продаже объекта недвижимости, принадлежащего всем акционерам. Обязательное условие для проведения сделки – получение соответствующих полномочий и оформление их документально. Без этого сделка может быть признана недействительной даже по истечении срока исковой давности, а это 10 лет. Достаточно будет малого: кто-то из акционеров через некоторое время решит, что его права были нарушены, и обратится в суд. А суд, в свою очередь, обнаружит нарушения в оформлении решения уполномоченного органа о совершении сделки. Итог: принудительный возврат объекта коммерческой недвижимости продавцу и денег – покупателю. Согласитесь, лучше обратиться к профессионалам, знающим особенности оформления сделки купли-продажи с учетом вида собственности. Это поможет избежать проблем в будущем.
Еще один вариант конфликта между собственником и покупателем коммерческой недвижимости может возникнуть из-за элементарной недосказанности. Покупатель (арендатор) вполне логично думает, что оборудование, которое он увидел при осмотре, продается (сдается) вместе с помещением. Кроме того, сумма, которую он платит, учитывает его наличие. Впоследствии выясняется: кондиционер, станок и т.д. по-прежнему принадлежат продавцу, и он их попросту забрал. Как этого избежать? Постараться еще на этапе переговоров не упустить крайне важный момент: оборудование объекта может не входить в общую стоимость. Ситуация не тупиковая, но клиента можно потерять.
– Правильно составленный договор – основа любой сделки, – говорит Руслан Орлов. – Без четкого регламентирования всех условий купли-продажи конфликт между собственником и покупателем неизбежен. Что и как продается, по какой цене, какое дополнительное оборудование входит в стоимость – вопросы, которые обязательно задаст специалист агентства. В каждом отдельном случае необходимо составлять договор таким образом, чтобы все моменты были четко прописаны. На мой взгляд, лучше всего с этой работой справятся профессионалы.
Ловушка 3. "Все предусмотрел"
Рынок коммерческой недвижимости стабильно привлекает новых собственников. Отсутствие опыта – их главный недостаток. Уверенность в собственных силах может стать главной причиной головной боли от сдачи помещения в аренду.
– Не всегда собственник понимает, что вид деятельности арендатора имеет принципиальное значение и, как правило, оказывается не готов к потоку жалоб соседей. Предположим, вы сдаете офисное помещение транспортной компании. В процессе переговоров вы не спрашивали, а будущие арендаторы не предупредили вас о том, что их работа связана с большим количеством телефонных звонков, постоянным потоком клиентов и автомобилей рядом с офисом. В итоге – бесконечные жалобы жильцов или арендаторов соседних офисов на шум, загазованность, тесноту, постоянные конфликты. А вы повлиять на ситуацию не можете: этот случай не предусмотрен в договоре. Встречается и другая, не менее неприятная ситуация. Новоиспеченные собственники не досконально проверяют документы, не всегда знают, на что обратить внимание и какие нюансы обязательно нужно уточнять. Это особенно важно, если арендатором выступает молодая компания, которая не очень уверенно стоит на ногах. Неизвестно, что с ней будет через некоторое время: всегда существует вероятность банкротства. Как тогда получить стоимость аренды? Так или иначе, только опыт профессионалов может гарантировать: заключать договор не придется вслепую. Вся информация о потенциальном арендаторе будет предоставлена до момента принятия решения.
