Показательные торги ...Столичные фирмы предпочитают снимать небольшие площади.

Сегодняшний спрос на аренду офисных помещений в столице в 1,76 выше по сравнению с тем, каким он был 3-4 месяца назад. Однако его уровень по-прежнему остается в 2-2,5 раза ниже, чем в докризисный период 2008 года. Арендные ставки за январь-май снизились в среднем на 20-23% (см. таб. 1). Таковы общие результаты еженедельного мониторинга рынка, который проводят специалисты Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО «ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт».  

По словам руководителя центра Юрия Попова, для привлечения арендаторов собственники офисных объектов используют разные способы и технологии. Кто-то просто снижает арендные ставки до разумного минимума. Кто-то пытается использовать арендные каникулы: снижая процентные ставки либо полностью освобождая арендаторов от арендной платы на конкретный период – от месяца до полугода.  

Некоторые собственники в арендную плату включают дополнительные услуги --например, по уборке помещения, если есть своя эксплуатирующая организация. Кто-то предлагает отсрочку платежей именно по арендной плате. Есть примеры, когда в договор аренды закладывается неизменная, устраивающая на сегодня обе стороны, арендная плата причем без возможности ее повышения на период действия договора. Или, например, в договоре предусматривается возможность изменения ставки арендной платы в определенность коридоре – допустим плюс-минус 10%.  

О текущем состоянии рынка офисной недвижимости можно судить и по результатам Интернет-аукциона по сдаче в аренду объектов коммерческой недвижимости, который провела в конце мая группа компаний «Твоя столица».  

На аукционе было выставлено для сдачи в аренду 16 объектов, в числе которых -- 13 офисов класса «С» и 3 офиса класса «В». Торги состоялись только по 3 объектам, которые относятся к классу «С». Интерес вызвали два небольших офиса (100 и 70 кв. м) по пр-ту имени Газеты «Правда» и в доме по ул. К.Маркса, которые были выставлены по ставкам 11 и 14 евро/кв. м соответственно, и 60 кв.м. офисного помещения в 3-этажном отдельно стоящем здании в районе ул. Шафарнянская (начальная ставка -- 14 евро/кв. м.).  

В ходе торгов начальные ставки по двум из реализованных объектов повысились , но не более чем на 3-4%. По этим объектам сейчас ведется процесс подготовки договоров аренды.  

Между тем, организаторы аукциона оценивают результаты аукциона положительно. Хотя бы потому что, благодаря его проведению удалось понять уровень приемлемых сегодня для рынка ставок арендной платы.  

Кроме того, по словам Ю. Попова, сейчас ведутся переговоры с двумя крупными компаниями по снятию в аренду достаточно больших площадей в бизнес-центре « Rubin Plaza ». Проявленный интерес можно объяснить рядом положительных характеристик, которыми этот объект обладает. Это и местоположение -- объект расположен на проспекте Дзержинского рядом с исполкомом Московского района с одной стороны и будущей станцией метро Грушевская с другой. Блочная планировочная структура, насыщенность объектами торговли и общественного питания, качественная отделка, современные системы коммуникаций и охраны, а также отсутствие проблем с парковочными местами (182 парковочных места) и арендные каникулы выделяют объект на рынке, пояснил руководитель ИЦКН.  

Почему к другим лотам не было проявлено интереса? Ответить однозначно на этот вопрос организаторы аукциона не берутся. Можно лишь предположить, что на результаты могли повлиять сразу несколько факторов. Это и рыночные, а не заниженные начальные ставки по некоторым объектам. И общая ситуация на рынке, которая характеризуется небольшим спросом на площади более 100 кв. м. Иначе как объяснить, что один из объект в Уручье площадью около 500 кв. м, предлагавшийся по ставке 8 евро/кв. м, оказался невостребованным.  

Также не исключено, что какая-то часть потенциальных арендаторов решила подождать принятия готовящегося указа по аренде и который, возможно, поспособствует снижению арендных ставок в административных зданиях республиканской и коммунальной собственности», -- предположил Ю. Попов.  

«Тем не менее, я считаю результаты аукциона положительными. Во-первых, собственники увидели реальный спрос на рынке, ощутили ориентир по ставкам арендной платы на объекты, которые востребованы арендаторами. Потенциальные арендаторы увидели качество предлагаемых объектов. Они были представлены достаточно подробно – фотографии, характеристики и планы. Все заинтересованные получили подробные и качественные консультации от наших риэлтеров, которые были задействованы в организации и проведении торгов», -- отметил Ю. Попов.  

«К тому же мы приобрели опыт по технологии проведения такого мероприятия. Увидели недостатки, которые устраним при проведении следующего аукциона.», -- продолжил собеседник.  

Что же касается аукциона, как способа позиционирования и реализации объектов коммерческой недвижимости, то это перспективное направление, считает Ю. Попов.  

Таб. 1 Динамика средних ставок предложения арендной платы в бизнес-центрах класса «А», «В» и «С» Евро/кв.м./месс ( c учетом коридорного коэффициента и НДС)  

Обрати внимание, что это ставки предложения. Ставки сделок могут быть на 7 – 10% ниже.