Ждать ли дефицита офисов в Минске?

Коммерческая недвижимость , 08.05.2018

С каждым годом количество столичных бизнес-центров продолжает увеличиваться. По данным Путеводителя по бизнес-центрам в настоящее время в Минске насчитывается 118 бизнес-центров различных классов качества, а их совокупная офисная площадь уже приближается к отметке в миллион квадратных метров. Для сравнения, пять лет назад, в 2013 г., этот показатель был наполовину меньше – на уровне 440 тыс. кв. м. Тогда о каком дефиците можно говорить при таком интенсивном появлении офисов?


Чтобы из первых рук узнать о текущей ситуации на офисном рынке Минска, мы обратились к руководителю «Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса» Андрею Астрейко.

Вопрос: Можно ли сейчас с уверенностью утверждать, что период «падения» (спроса, цен, ставок аренды) офисов закончился и в чем проявляется отмечаемое оживление рынка?

- Рынок современной офисной недвижимости Минска цикличен. Последний раз рынок рос в 2012-2013 гг. Тогда на нем высокий спрос поднимал цены и ставки аренды.

Но уже в 2014 г. начался спад в экономике страны, а предложение офисов постепенно стало опережать предъявляемый спрос. Если в период с 2010 по 2012 г., рынок ежегодно получал в среднем 37 тыс. новых площадей, то за 2013-2014 гг. рынок увеличился еще более чем на 280 тыс. кв. м. Объемы строящихся бизнес-центров закладывались на перспективу стабильного роста экономики, а не на её замедление, и уж тем более не учитывали снижение спроса. В результате, все эти площади уже просто не успевали поглощаться рынком.


Если бы не очередная волна кризиса, которая накатила в 2015 г., то возможно столь значительного снижения цен и ставок аренды, не было. А так – за 2015-2016 гг. проседание по рынку, в зависимости от класса качества, составило от 20% до 50%. Сильнее всего подешевели офисы класса «С» - средняя ставка предложения в декабре 2014 г. составляла 15-16 EUR/кв. м. с НДС, а в декабре 2016 г. – уже 7-8 EUR/кв. м. с НДС.


Сейчас, по прошествии нескольких лет, мы действительно видим, что ситуация не только нормализовалась, но даже и наоборот – со второй половины прошлого года ставки аренды снова начали показывать тенденцию к росту.


Среди арендаторов в настоящее время действительно наблюдается оживление. Ничего сверхъестественного – здоровое движение на фоне отсутствия экономических потрясений. За последние несколько лет, многие компании уже адаптировались к новым условиям хозяйствования. На этом фоне кто-то начал расширять штат сотрудников и поэтому в прежнем офисе уже стало тесно, а кто-то хочет собрать в одном месте всех сотрудников компании, из до этого разбросанных по городу филиалов.

Кроме того, сейчас собственники сдаваемых в аренду офисов, начали пересматривать ставки по действующим договорам в сторону их повышения. Не все арендаторы согласны с этим: для кого-то новая ставка уже не по силам, а кто-то считает, что с учетом повышения, за эти деньги можно арендовать офис и получше. А кто-то давно планировал переезд, но заняться этим вопросом в текучке дел никак не удавалось.

Вопрос: И всем всего хватает?

- Некоторое напряжение отмечается в отношении офисов в свежих бизнес-центрах. Поскольку девелоперская активность, по сравнению с началом 2010-х заметно снизилась, поэтому вышедшие в то время на рынок новые площади в бизнес-центрах уже в большинстве своем поглощены. В результате, арендаторы, нуждающиеся в современном офисе 500+ кв. м., сейчас вынуждены активно мониторить рынок, а крупные арендаторы вовсе стараются «забронировать» место в бизнес-центре еще до ввода его в эксплуатацию. Поэтому если ранее для крупных арендаторов переезд был отнюдь не простым делом, то сейчас он усложнился в разы. Процесс поиска и выбора растягивается на очень напряженные месяцы, и когда кажется, все, нашли то что надо, начинается не менее «горячий» этап согласования условий аренды. Не у всех получается в одиночку дойти до конца, а некоторых и вовсе обходят на повороте другие арендаторы.

Отдельно стоит рассматривать крупные компании, готовые арендовать бизнес-центры целиком. Объектов, соответствующих требованиям подобных арендаторов на рынке всегда было немного. И, конечно, далеко не по каждому такому объекту заключался договор. Если в начале 2010-х таким бизнес-центром был «Волна», то в 2016 г к нему примкнули «Красавiк» и «Орлан», в 2017 г. «Fortune», а сейчас сюда еще можно добавить и «Smile Plaza». При этом мы с гордостью можем сказать, что заполнение двух из них было осуществлено силами «Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса».

Вопрос: Насколько сильно влияние миграции арендаторов из старых офисов в новые на усиление дефицита офисов?

- О реальном дефиците говорить пока рано. В настоящее время в бизнес-центрах ищут нового арендатора 27 тыс. кв. м. офисов различного класса качества и площади. Да, большинство из этих офисов по размеру не превышают 250 кв. м., но есть и более просторные предложения. Поэтому выбор есть. А если добавить к этой цифре еще и офисные помещения, встроенные в современные новостройки, то вопрос дефицита отодвигается на перспективу, как минимум еще нескольких лет. Но то, что сейчас арендаторы стараются улучшить свои условия работы – это факт.


Несмотря на то, что первые бизнес-центры начали появляться в Минске лет 15 назад, но до сих пор еще много компаний продолжают арендовать офисы в зданиях советской постройки, в которых так и не провели необходимой модернизации либо реконструкции для арендаторов. Кроме того, в Минске достаточно компаний, которые растут, развиваются, расширяют штат или просто хотят поменять офис на более комфортный и современный. Это, как и с одеждой – из всего со временем вырастаешь. Поэтому миграция, действительно, существует и предпосылок для ее прекращения нет. Разве что уменьшить ее интенсивность может экономическая нестабильность, при которой компании вынуждены будут думать о том, как остаться на плаву, а не о смене офиса.

Вопрос: В каком положении сейчас находятся собственники офисов – арендодатели? Много ли отмечается случаев завышения ставок аренды на особо интересные для арендаторов офисы?

- Я бы сказал, что сейчас собственники и арендаторы разговаривают на равных. Диктовать условия аренды, собственникам не позволяет сохраняющаяся конкуренция и все еще достаточный выбор офисов. Случаи, когда арендатор заинтересован в конкретном офисе из-за его местоположения, качества, площади, планировки и т.п. не редки, но даже в таких случаях, видя это, собственники, как правило, не позволяют себе беспочвенно задирать ставки. И вообще, практика нашей работы показывает, что практически всегда можно найти консенсус между сторонами и учесть интересы, как собственника, так и арендатора. В частности, за счет грамотно спланированного поэтапного выхода на максимальную арендную ставку и других условий аренды. В результате, выигрывают обе стороны: собственник получает долгосрочный договор аренды, а арендатор доволен полученными преференциями.

Вопрос: Какие изменения на рынке офисов можно ожидать в ближайшие несколько лет?

- Может так случиться, что со временем, из-за миграции арендаторов, административные здания и бизнес-центры старого формата могут значительно попустеть. В результате, перед собственниками этих зданий встанет резонный вопрос – что делать? Снижать и без того низкую стоимость аренды? Сдавать площади за «коммуналку»? Это путь в никуда. Проблему таким образом не только не решить, но и наоборот – этот ход только усугубит ситуацию, потому что средств на поддержание офисного центра в хорошем состоянии будет все меньше и меньше.

Выход из подобной ситуации в современных реалиях видится только один – модернизация с изменением концепции. А возможно и с последующей передачей коммерческого управления таким объектом специалистам. При этом не важно, один собственник у здания или оно принадлежит дольщикам. Всегда можно прийти к одному знаменателю, когда на кону стоит решение крупной проблемы.

Или, например, можно пойти по пути достаточно молодой тенденции и выделить в составе бизнес-центра коворкинг-площади. Сложность ее реализации заключается в том, что на управляющую компанию бизнес-центра ляжет еще и функция постоянной работы с арендаторами коворкинга, что весьма трудозатратно. Но при этом наличие в составе бизнес-центра коворкинга, позволяет не только найти применение для не очень удобных помещений, но и добавить дополнительный сервис для основных арендаторов офис-центра, а именно, предоставление дополнительного оборудованного рабочего пространства для временных проектов. Очень удобно, когда такое помещение расположено в том же бизнес-центре, и нет необходимости перестраивать все бизнес-процессы под временный проект.

Наши новости
Итоги весны на рынке офисной недвижимости
Как изменилась вакантность и какова структура спроса и предложения сегодня.
07.06.2021 , Коммерческая недвижимость
Особенности выбора коммерческих помещений для поку...
Как в реальности чувствует себя рынок купли-продажи коммерческой недвижимости
03.06.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов на любой вкус
Объекты, где каждый сможет найти свой «идеальный» офис.
18.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика административной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах? Изменение вакантности, ст...
12.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Офисы Минска: ставки снижаются, а свободное количе...
Итоги первого квартала 2021 года на рынке офисной аренды. Что делать собственник...
03.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов полностью готовых к работе
Офисы, которые можно арендовать сразу с мебелью по весьма привлекательной ставке...
30.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов, встроенных в жилые дома
Есть много компаний, которых интересует офисы, расположенные не только в бизнес-...
19.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в БЦ
19.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-3 предложения офисов в бизнес-центрах Минска
Рынок сейчас находится в руках арендатора
19.03.2021 , Коммерческая недвижимость
Аренда офиса в «топовом» бизнес-центре Минска
БЦ «Аякс» ввели в эксплуатацию в летом 2020 года
10.03.2021 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу