Что убивает торговые центры и как можно «оживить» даже самые запущенные объекты?

В последние годы все больше покупателей отказываются от посещения магазинов, предпочитая совершать покупки через интернет. Чем это грозит торговым центрам и кто из них в особой зоне риска рассказал менеджер проектов по торговой недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА∙Управление проектами» Артем Давидович.

Согласно данным исследования, проведенного крупнейшим американским банком JPMorgan Chase, из-за роста популярности интернет торговли (в частности, таких гигантов, как Amazon и eBay), в настоящее время потребность в сотрудниках оффлайн-сектора США уменьшилась на 1,2 млн. человек. Именно в таком дополнительном количестве сотрудников нуждалась бы обычная торговля без развития онлайна.

В Беларуси подобных исследований пока не проводилось.

— На западе ситуация несколько иная, чем в Беларуси — там уже ежегодно отмечаются даже случаи закрытия торговых проектов из-за недостатка покупателей. Не все выдерживают жесткую конкуренцию, как между аналогичными торговыми объектами, так и с интернет-торговлей.

Однако сказать, что минским торговым центрам ничего не угрожает, тоже нельзя. Образно говоря, мы сейчас находимся на первых ступенях той лестницы, на вершине которой уже стоят торговые центры в странах с более развитыми рынками. Поэтому рано или поздно мы окажемся на их месте. Посудите сами, последние пять лет Минск ежегодно получал от 50 до 100 тыс. кв. торговых площадей в лице новых торговых fashion-центров, и поэтому конкуренция между ними сейчас очень высока. Параллельно с развитием рынка торговых центров, активно развивалась и интернет-торговля. Сейчас она предоставляет минчанам возможность не выходя из дома приобрести практически все, что хочешь. Поэтому ситуация в целом очень схожа, но имеет гораздо меньшие масштабы.

Несмотря на то, что случаев закрытия торговых центров в Минске не было, предпосылки к этому уже можно наблюдать. В качестве примера можно привести некогда популярные торговые центры автозапчастями.

Еще относительно недавно они абсолютно не испытывали трудностей с заполнением арендаторами. А в некоторых случаях, на особо ликвидные торговые помещения собственниками устраивались «аукционы». А что сейчас? В большинстве из них заполненным арендаторами остался лишь первый этаж, остальные же площади сдаются в аренду за символические суммы или вообще за «коммуналку». Но даже при такой ценовой политике, и без того не малое количество пустующих помещений продолжает увеличиваться.

ЧТО КАСАЕТСЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ ФОРМАТА FASHION, ТО УГРОЗА СНИЖЕНИЯ ИНТЕРЕСА К НИМ ТОЖЕ ЕСТЬ, НО НЕ КО ВСЕМ И ПОКА НЕ В ТАКОМ МАСШТАБЕ, КАК В СЛУЧАЕ С ТОРГОВЫМИ ЦЕНТРАМИ АВТОМОБИЛЬНОЙ ТЕМАТИКИ.

В случае с автозапчастями у покупателя нет необходимости их «примерки», потому как они типовые. А если вопросы возникнут, то ответы на них можно получить у онлайн-консультанта. Чего не скажешь про одежду, косметику и некоторые другие товары, которые обычно можно встретить в fashion-ТЦ. Каждый из этих товаров нужно примерить, опробовать или по крайней мере подержать в руках. Поэтому, несмотря на интенсивное развитие таких онлайн-ритейлеров, как например Wildberries и Lamoda, торговые центры формата fashion продолжают оставаться востребованными среди покупателей.

Однако за счет того, что за последние 2 года совокупная площадь торговых центров увеличилась на 55%, а реальные доходы покупателей не только не выросли, но даже и уменьшились, конкуренция между торговыми центрами сейчас на очень высоком уровне. Кроме того, невысокая покупательская способность населения снижает интерес иностранных торговых операторов к приходу в Беларусь. Кто-то, конечно, может не согласиться с этим, приведя пример вышедших брендов LPP и ожидаемых Inditex. В ответ на это я посоветовал бы обратить внимание на то, сколько времени понадобилось им для прихода к нам – переговоры с ними были начаты не 1, не 2, и даже не 3 года назад.

Наиболее уязвимыми и незащищенными в настоящее время выступают две основных группы торговых центров:

• построенные по схеме долевого строительства;
• состав которых представлен индивидуальными предпринимателями.

При долевом строительстве торгового центра теряется один из основных инструментов, с помощью которого можно воздействовать на его популярность среди посетителей возможности — эффективного управления им. А именно, товарного зонирования торговых объектов внутри торгового центра, его модернизации, стилизации мест общего пользования и т.д. и т.п. Когда все помещения в составе торгового центра принадлежат разным собственникам, то ни о каком зонировании по товарным группам говорить не приходится.

В ТО ЖЕ ВРЕМЯ, ТОРГОВЫМ ЦЕНТРАМ, ИМЕЮЩИМ ЕДИНОГО СОБСТВЕННИКА, ГОРАЗДО ПРОЩЕ АДАПТИРОВАТЬСЯ К ИЗМЕНЯЮЩИМСЯ УСЛОВИЯМ НА РЫНКЕ, И В ЧАСТНОСТИ, РУКОВОДИТЬ МАРКЕТИНГОВОЙ ПОЛИТИКОЙ (МЕРОПРИЯТИЯ, РАЗЛИЧНЫЕ ВИДЫ РЕКЛАМЫ И Т.П.), ОБСЛУЖИВАТЬ, МОДЕРНИЗИРОВАТЬ И СТИЛИЗОВАТЬ ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР.

Нынешний покупатель очень требователен к мелочам, поэтому если у вас в торговом центре плохо работает вентиляция, а чтобы этот вопрос решить нужно продолжительное согласование со всеми собственниками, то будьте уверены, что завтра к вам придет уже меньше посетителей. При этом, чтобы вернуть их обратно, придется очень постараться, потому как конкурентов сейчас много.

Рынок современной торговой недвижимости — очень подвижный сегмент. Если упустить нужный момент, то впоследствии это может обернуться серьезными последствиями — с потерей популярности, оттоком посетителей, а вслед за ними и арендаторов, столкнулись даже крупные и удачно расположенные торговые центры. И это в очередной раз подтверждает тот факт, что соответствующая современности концепция и грамотное коммерческое управление (в частности, подбор и ротация арендаторов, условия договоров аренды и их своевременное перезаключение и т.д. и т.п.) являются залогом не только конкурентоспособности, но и обязательными условиями стабильного развития торгового центра. При этом конкретного рецепта выработки концепции или правил управления торговым объектом нет, потому как все торговые центры уникальны и в каждом конкретном случае необходимо разрабатывать индивидуальный подход. Но благодаря этому можно «оживить» даже самые запущенные торговые объекты.