Рынок загородной недвижимости диктует жесткие условия отбора

Когда во время консультации продавец «зависшего» дома спрашивает, почему же он никак не продастся, я, как правило, готовлюсь к долгому разговору. О том, кто и зачем сейчас покупает недвижимость за городом, о том, почему же обесцениваются труд и средства, вложенные собственником в строение, о том, как же определить реальную перспективу продажи объекта; о том, что же делать дальше и стоит ли ждать лучших времен. Лучших для продавцов. Для покупателей сейчас — время безграничного выбора и возможности удачных покупок, - рассказывает Елена Акулич, руководитель отдела «Дома. Дачи. Коттеджи» «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ».

Недавно один из клиентов, после очередной такой беседы по оценке ориентировочной стоимости его дома, сочувственно глядя на меня, проронил: «Вы так переживаете из-за низкой цены, как будто свое продаете». Сейчас трудно приходится всем участникам рынка. Продавцам из-за навалившейся на их плечи безысходности (куда ж еще опускать - мы столько средств вложили). Покупателям – из-за сложности выбора и сокращения «кровного» бюджета на приобретение (еще ж и содержать надо на что-то, ведь все так дорожает). И задача специалиста - соединить пазл продавец-покупатель максимально выгодно для обеих сторон.

Когда продавец решает на семейном совете продать свой дом - он рассчитывает на определенную выручку от этой сделки и заранее планирует, как ее потратить. Купить квартиру, или домик поменьше, а может переехать жить к своим поближе, а деньги детям отдать. И зачастую, строение оценивается по принципу «меньше никак нельзя, поскольку планы рухнут». А рынок за эту сладкую для продавца цену этот объект брать не хочет - выбор есть. Не просто выбор, а переизбыток предложений!

По данным общегородской базы недвижимости 3:0, по сравнению с 2015г. количество выставленных на продажу индивидуальных строений в 2016 увеличилось на 10%, а число сделок  уменьшилось от 16 % до 40% по разным сегментам рынка.

В этом случае задача сотрудника агентства - обрисовать возможность реализации планов клиента. Какую реальную цену можно получить сейчас? Насколько процесс затянется и сколько реальных денег владелец при этом потеряет, если тенденции рынка к снижению цен сохранятся? Агенту проще простого покивать головой собственнику в ответ на его оценку и «повесить» на годик объявление в рекламе - пусть болтается, пока клиент сам не передумает. Тем боле, что некоторые продавцы так и выбирают себе помощника по продаже: кто дороже оценит - к тому и пойду. Поэтому при оценке объекта важно рассказать владельцу про все возможные варианты развития событий, подсказать наиболее выгодные действия по реализации объекта, а иногда и посоветовать отказаться от несбыточных планов, или отложить решение вопроса. 

По сведениям, предоставленным НКА, процентное соотношение количества сделок с домами в 2016 году к 2015году составило: - дома в Минске - 40% - дома в минском районе - 16% - дачи в минском районе - 20%

Распространенная ситуация: семья приобрела недвижимость на пике цен и долгие годы вкладывала в дом и участок свои мечты, труд и душу. Любая деталь отделки, или прибитая полочка буквально «дышит» добротностью, изобретательностью и любовью. С этим трудно расстаться - потому что все делалось «для себя», добротно и «на века». Все - родное и самое лучшее. А время идет - стареют не только люди. Уходит в прошлое мода на вагонку по стенам, на гаражи в цоколе и башенки на крышах. Ветшают филенчатые двери из массива, блекнут пластиковые панели. Прошлое уступает место будущему Рынок диктует жесткие условия отбора: небольшие площади, четкая планировка, современное технологическое оборудование. Рынку все равно, - за сколько покупали и сколько денег вложили. Рынок «востребует» объект за те деньги, на которые способен в данное время, и выбирает то, что ему сейчас выгодно. В ходе беседы с клиентом - продавцом специалист объясняет, что цена объекта формируется в соответствии с запросами рынка и, зачастую, не компенсирует вложенные в строение материальные средства. Конечно, если объект надо продать «сейчас».

По информации «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ», наиболее востребованными в настоящее время  объектами загородной недвижимости являются строения «эконом» - и «бизнес» класса в следующих сегментах рынка: - дома, готовые к постоянному проживанию, площадью 70-150 м кв, стоимостью от 30 000 до 130 000 у.е., не более 30 км от МКАД - дачи и дома для летнего пребывания, площадью от 30 до 100 м кв, стоимостью от 7 000 до 25 000 у.е. на расстоянии до 50 км от МКАД

Буквально несколько лет назад вся реклама о домах, дачах, коттеджах и участках размещалась на страницах нескольких печатных изданий. Сейчас - время иных технологий продаж. Любой продавец может поместить объявление на популярных сайтах. На этих же сайтах можно пообщаться, поделиться мнениями, почерпнуть много интересной и полезной информации. Например, сравнить свой дом с рекламируемыми объектами и сделать вывод о его стоимости. В такой ситуации ценность специалиста-консультанта для продавца снижается. Ну, вот же, все отлично видно – что, где и за какую цену продается. Поэтому собственники уверенно пользуются информацией о предлагаемой стоимости объектов - так называемой ценой предложения. И в большинстве случаев переоценивают свои возможности, поскольку цена покупки для них неизвестна. Для того чтобы собственник понимал реальную ситуацию, определять ориентировочную стоимость объекта необходимо на основании анализа достоверной информации о прошедших сделках. 

По данным анализа сделок с загородной недвижимостью, прошедших в «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» в 2016 году, снижение стоимости объектов индивидуального строительства в процессе торгов в среднем составило 10 - 30 % от начальной стоимости объекта

Продавец всегда надеется продать как можно дороже. И ждет «своего» покупателя или «своего» часа. И тут важно не пропустить ни одно, ни другое. Надеяться на «чудо – россиянина», скупающего втридорога недвижимость, можно всю жизнь. Покупатель сейчас – «свой, родной, отечественный». Хорошо ориентирующийся в рынке и разбирающийся в строительстве. Практичный и хладнокровный. Если «здесь» дорого. он пойдет туда, где ему уступят. Сегодня он готов уезжать дальше от столицы и не «зацикливается» на репутации местности. Он готов к выбору и покупке, пока у него есть намерение и средства. В последние годы рынок индивидуальных строений утратил ярко выраженную сезонную зависимость. Активность покупателей загородных объектов снижается лишь в дни непогоды и обильных снегопадов. В столице и других легкодоступных населенных пунктах продажи сохраняют примерно одинаковый темп на протяжении всего года. Поэтому надеяться на традиционное сезонное повышение цен и придерживать продажу объекта - рискованно. Покупатель, настроенный на приобретение, как правило, «закрывает свой вопрос» оперативно.

По результатам  анализа сделок НКА, прошедших в 2016 году, наиболее результативными месяцами оказались: - дома в Минске: август, сентябрь  - дома в минском районе: август, сентябрь и ноябрь - дачи в минском районе: с апреля по сентябрь  с небольшим снижением в июле

И, наконец, извечный вопрос: чего ожидать и что делать.

Продавцам – решаться на продажу, покупателям – приобретать. Жизнь идет своим чередом. То, что необходимо сделать сейчас, может стать абсолютно ненужным завтра. Предугадать, как сложится день грядущий, кто возьмется это сделать наверняка? Лучше принимать реальность, чем оставаться в заблуждении.

Количество сделок за 2016 год по данным НКА по наиболее востребованным сегментам рынка индивидуальных строений: - Минск дома - 72 сделки - минский район дома - 237 сделок - минский район дачи - 378 сделок - минская область дачи - 1240 сделок

Всем участникам рынка желаю удачных и справедливых сделок!