Кризис загородной недвижимости – что делать, если не продается? Дачи и коттеджи – сложно продать, но можно сдать

Существует мнение, что наступление летнего сезона активизирует покупателей загородной недвижимости, благодаря чему можно рассчитывать на более высокую цену продажи. Но эксперты придерживаются иного мнения - спрос на дачи и дома присутствует круглогодично, однако цены с каждым годом постепенно снижаются. Вдобавок появилась еще одна тенденция - приверженцы загородного времяпровождения все больше стараются арендовать, чем приобретать в собственность

Распространенное мнение о том, что с наступлением теплой поры, вероятность продать свою дачу или коттедж существенно увеличивается, а значит можно и поднять цену – корректируется действительностью. Начиная с 2009 г. цены на загородную недвижимость постепенно, но все же снижаются.

- Какие-либо средние цены на дачи, коттеджи и дома, вывести не представляется возможным. Даже исходя из их площади или расстояния от МКАД, — рассказывает начальник отдела «Дома.Дачи.Коттеджи» агентства недвижимости «Твоя столица» Елена Акулич. - В отличие от квартир в городе, каждый из загородных объектов гораздо более уникален и на его цену влияет гораздо больше факторов. 

 Взять хотя бы местоположение - разница в цене двух сравнимых по качеству, площади и расстоянию от МКАД объектов может быть весьма существенной из-за направления, подъездных путей, транспортной доступности, окружения и т.п. 

 Или, например, проект дома – пусть количество этажей и площадь у разных домов совпадают, но в каждом случае планировка своя. И в каких-то случаях она рациональна и удобна, а в каких-то владельцу приходится просто мириться с тем, что есть. Но поскольку выбор объектов сейчас велик - покупатель несомненно примет решение в пользу более подходящего объекта. В такой ситуации собственнику придется либо формировать цену с учетом требований рынка, либо делать процесс продажи вечным, без какой-либо надежды на решение своего вопроса.

По мнению Елены Акулич, при определении возможной стоимости загородного объекта не работает механизм «посмотреть, почем другие выставили» - в каждом конкретном случае цена может быть, как выше, так и ниже, чем та, которая была заявлена другими продавцами. Кроме того, следует учитывать тот факт, что в продаже достаточно объектов, которые по заявленной цене уже не первый год ищут своего покупателя.

- Долгий срок экспозиции объектов на рынке обусловлен текущей конъюнктурой рынка. Уже который год многие продавцы загородной недвижимости сталкиваются с тем, что предлагаемые покупателями цены значительно ниже себестоимости строительства подобного нового объекта. Причина этой ситуации в том, что кризисы 2000-х годов существенно снизили покупательскую способность наших соотечественников, а широкий выбор поддерживает ценовую конкуренцию между продавцами. Кроме того, некоторые покупатели стали задаваться вопросом, зачем им вкладывать большие деньги в покупку загородного объекта, а затем тратить средства на его обслуживание и поддержание в хорошем состоянии, когда необходимость в нем только 3-4 месяца в году? Гораздо проще на теплые месяцы снять его в аренду.

Эксперт «Твоей столицы» советует не спорить с рынком, поскольку цены на нем формируются автономно, а постараться приспособиться к сложившейся ситуации и решить вопрос максимально выгодным для себя способом.

- Уже недостаточно просто подать объявление о продаже и ждать звонков. Нужно самим выходить на потенциальных покупателей и уже после осмотра вести диалог о стоимости. Как показывает практика нашей работы, такой подход дает хорошие результаты – благодаря активной работе с потенциальными покупателями, порядка 60% наших сделок совершается в течение месяца. Немаловажное значение имеет правильно определенная стоимость – при ее формировании следует ориентироваться не на цены предложения, которые являются лишь выражением желаний продавцов, а на цены совершенных сделок – именно они иллюстрируют реальный порядок цен. Ну а если текущие цены сделок совсем не устраивают и по желаемой стоимости объект долго не продается, то можно поступить, как и другие продавцы - пока объект находится в продаже, сдавать его в аренду.

Чтобы узнать, на что можно рассчитывать собственникам при сдаче в аренду дачи или коттеджа, а также узнать запросы арендаторов, мы обратились к начальнику отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарите Почицкой.

- В зависимости от периода востребованности в аренду, дома, дачи и коттеджи условно можно разделить на две группы: объекты первой арендуются только в теплое время года, а второй группы – для круглогодичного проживания, как альтернатива квартире в городе.

Как и в случае с куплей-продажей, стоимость аренды на загородную недвижимость зависит от многих факторов. Минимальный порог стоимости можно очертить в пределах порядка 100 USD в месяц, без учета электроэнергии.

Поскольку объект арендуется на все лето, то за эти деньги арендаторы ожидают увидеть, как минимум аккуратное строение, где можно сформировать уютную обстановку и отдохнуть. Это может быть деревянная дача до 50 км. от МКАД. Особых изысков не требуется – достаточно печного отопления, «удобства» скорее всего будут на улице, а горячая вода в лучшем случае из проточного бойлера.

Стоимость аренды будет увеличиваться при приближении к Минску и/или увеличении качества. Например, стоимость аренды капитальной дачи (кирпичной, блочной) в пределах 40 километровой зоны от МКАД со всеми удобствами (санузел внутри дома, газ, интернет и участок до 10 соток) уже может достигать 300-400 USD/мес.

Есть категория арендаторов, кто вместо отдыха на море предпочитает на лето сменить местожительство. Ими востребованы комфортабельные коттеджи в пределах 20 км. от МКАД: газифицированные, с оптоволоконным интернетом, кондиционированием, возможно саунами и т.п. Располагаться они должны не в дачных кооперативах, а в коттеджных поселках. Важен комфорт проживания и удобство подъездных путей, поскольку ежедневно арендаторы буду ездить на работу и обратно. Стоимость аренды подобных коттеджей может начинаться от 500 USD и достигать 1 000 USD в месяц.

Чтобы рассчитывать на стоимость аренды в 1 000 USD и более, необходимо чтобы объект отвечал самым притязательным требованиям арендаторов, как по техническому наполнению, так и по местоположению. Подобные коттеджи зачастую арендуются для глав дипломатических представительств. Примерная площадь 200-500 кв. м. Наиболее дорогие стоимости характерны для коттеджей в Дроздах - порядка 2 500-5 000 USD/мес. А, например, в Боровлянах и Дроздово можно найти из 1 500 USD/мес. Подобные коттеджи предлагаются и в Минске – в районе за Национальной библиотекой стоимости находятся на уровне 1 500-3 000 USD/мес., немного дешевле в Зацени. Но опять же – все зависит от коттеджа и его качества.

Как мы разобрались, продать загородный дом, дачу или комфортабельный коттедж вполне реально и за месяц, если активно предлагать свой объект рынку и ориентироваться на цены сделок. А если же идти на уступки по цене нет возможности или желания, то можно параллельно поиску покупателей, получать от объекта рентный доход. При всем этом важно внимательно выбирать арендаторов и грамотно составлять договор аренды, чтобы обезопасить и подстраховать себя от возможных форс-мажорных случаев.