Загородная недвижимость – что в тренде этой весной?

Как правило, весна – период всплеска активности во всех сегментах рынка недвижимости. О том, какие объекты этой весной интересуют покупателей загородной недвижимости и почему ссылка на коммерческое использование коттеджей приводит к их обесцениванию - далее в материале.





— Условно, все объекты загородной недвижимости можно подразделить на три группы: первая, представлена садовыми домиками и дачами, ко второй относятся сельские дома, а третью образуют капитальные дома и коттеджи современного образца, — рассказывает начальник отдела «Дома.Дачи.Коттеджи» агентства недвижимости «Твоя столица» Елена Акулич. —  Интерес у покупателей есть ко всем группам объектов, но за последние несколько лет наибольший интерес со стороны покупателей отмечается к жилым домам и коттеджам бизнесс-класса.

Это совсем не значит, что наши соотечественники стали настолько обеспеченнее, что вместо доступных по цене дач выбирают комфортабельные коттеджи. Нет, дело в другом - покупатели хотят одним рациональным решением закрыть два насущных вопроса: во-первых, сменить место проживания с городской квартиры на загородный дом, а во-вторых, снять необходимость в приобретении дачи.

Если же говорить об объектах первой группы, не используемых для круглогодичного проживания, то основной фактор выбора - соотношение «цена – качество». Чем ближе к Минску, тем дороже дачи, поэтому зачастую приобретаются дачи за пределами минского района. Например, для летнего отдыха формата «выходного дня», за 5-8 тыс. USD приобретаются аккуратные дачи на участке в 5 соток.

— Дома в деревнях выбирают те покупатели, кому интересно земледелие и более продолжительный, по сравнению с дачным, период проживания за городом. Деревенские дома, в отличие от простых дач, обязательно имеют печное отопление, а за счет капитальности строения, пригодны для круглогодичного проживания. Зачастую на участках есть колодцы, а площади земельных участков начинаются от 10 соток.

Цены на деревенские дома, помимо удаленности от МКАД и транспортной доступности, во многом зависят от состояния дома, поскольку возраст большинства из них перевалил за шестой десяток. Хозяйственные постройки существенно цену не увеличивают, но если их состояние требует их демонтажа, то цена от этого может снизиться – ведь это заботы нового хозяина.

В такой ситуации продавцы загородных объектов сталкиваются с определенными трудностями по их продаже. По мнению Елены Акулич, дело совсем не в снижении спроса, а в неправильно выбираемой продавцами цене.

— До сих пор, среди продавцов загородной недвижимости, существует два больших заблуждения, которые только усложняют продажу. Первое из них гласит, что спрос на загородную недвижимость значительно подвержен сезонности – в холодное время года снижается или даже исчезает, а весной и летом – увеличивается в разы. Второе заблуждение исходит из первого – что всплеск покупательской активности с приходом тепла позволяет рассчитывать на поднятие цен.

В реальности все немного иначе. Во-первых, стабильный спрос на загородные объекты, будь то легкие дачи или коттеджи, присутствует круглый год. Поэтому снимать объекты с продажи на зиму не очень хорошая идея.

Во-вторых, общая тенденция ценообразования на загородную недвижимость – отрицательная. То есть выгоднее было бы продать вчера, чем сегодня. Это происходит как из-за усиления конкуренции среди продавцов на фоне роста количества выставляемых на продажу объектов, так и из-за недостатка финансов в ситуации роста цен на продукты питания и прочие блага. Если приобрести дачу еще могут себе позволить, то на ее содержание и поддержание в хорошем состоянии - просто нет средств. Да и режим жизни наших соотечественников сейчас таков, что зачастую времени на отдых за городом уже нет.

В этой ситуации залогом успешной продажи выступает адекватная стоимость. А ее можно определить только по совершенным сделкам, но никак не объявлениям других продавцов. Цены в рекламе, это лишь желания продавцов, в которых учитываются вложенные в строительство и отделку дома средства, без учета снижения стоимости стройматериалов и т.п. К тому же, покупателей совершенно не волнует, какую денежную сумму когда-то вложил продавец. В ситуации широкого выбора загородных домов и дач, покупатели зачастую могут найти более дешевую альтернативу.

По словам Елены Акулич, интересная особенность сейчас отмечается среди продавцов коттеджей, располагающихся в Минске или в непосредственной близости от МКАД. Некоторые из них, устав от затянувшегося процесса продажи, загораются идеей продать коттедж, но не как жилую недвижимость, а как коммерческую – например, под размещение офиса компании. Прокомментировать востребованность коттеджей среди офисных арендаторов мы попросили руководителя «Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса» Андрея Астрейко.

— Случаев, когда компания арендует коттедж под офис – мало. А когда покупает его в собственность - и того меньше. Причин для этого несколько. Во-первых, как правило, компании хотят размещаться в местах в окружении развитой инфраструктуры – удобно для сотрудников и ближе к клиентам. Во-вторых, планировки коттеджа спроектированы для жизни, поэтому расположить сотрудников на них будет затруднительно. И в-третьих, для компаний уже который год аренда офиса более интересна, чем приобретение в собственность. Вместо покупки недвижимости компании предпочитают вкладывать в бизнес.

Что касается уменьшения количества свободных офисов – то действительно, подобная тенденция наблюдается в сегменте бизнес-центров. Но ведь есть еще вполне респектабельные и удобные офисные помещения, встроенные в жилые дома или торговые объекты. Поэтому в приоритетах компаний, коттеджи под размещение офиса стоят не на первом месте.

Какой же тогда выход у продавцов коттеджей? Мнение у экспертов «Твоей столицы» единое – продавать его нужно как объект жилой недвижимости. А пока он продается, можно его сдавать в аренду.

— Когда нас просят примерно «оценить» стоимость продажи коттеджа «под офис», мы поясняем, что для этого нужно его перевести из жилого в коммерческий фонд, а это все затраты – как материальные, так и временные, - поясняет Елена Акулич. – При этом ложатся они не на покупателя, а на продавца. В результате, получаемая после расчетов стоимость продажи, для продавцов коттеджей звучит как «бесценок», по сравнению с ценами на жилые дома.