Кто, если не IT-шники будут арендовать пустые офисы?

В сентябре стало известно, что EPAM покидает площади, которые компания арендовала в нескольких бизнес-центрах Минска. Ждать ли таких действий от других IT-компаний, на каких арендаторов сегодня делать акцент собственникам офисов и на какие ставки рассчитывать. Ответы на эти и другие вопросы — в материале.

В 2016 году вместе с выходом страны из очередного кризиса, активизировались и компании IT-сектора, чье расширение стало заметно уже невооруженным взглядом. При этом активность проявляли не только крупные компании, но и небольшие стартапы, которые могли за год увеличивать штат сотрудников буквально в разы. Но и уменьшать свой штат сотрудников они могли столь же быстро — все зависело от того, сколько проектов и какого масштаба в определенный период времени находилось у них в работе.

— Одна из основных причин, по которой IT-компании стали открывать и расширять свои офисы у нас в стране, это налоговые преференции, предоставляемые резидентам Парка высоких технологий, — рассказывает руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов. — Ну, и конечно, не стоит сбрасывать со счетов высокую квалификацию белорусских специалистов, поскольку именно из них комплектовались штаты сотрудников IT-компаний.

Топ-3 крупнейших сделок по аренде за 5 лет

По версии «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» топ-3 крупных сделок по аренде за последнюю пятилетку, составленный с учетом узнаваемости компаний и объема арендованных ими офисных площадей, может выглядеть так:

На первом месте компания EPAM, которая в 2016 году арендовала целиком 2 бизнес-центра: «Красавiк» (пр-т Жукова, 29) и «Орлан» (ул. Тиражная, 150). Даже по европейским меркам, это событие было значимым, поскольку совокупная офисная площадь этих бизнес-центров составляет более 23 000 квадратных метров. В 2017 году к их списку добавился еще один — «Fortune» (8 000 «квадратов» офисной площади) на Притыцкого, 27а. А в 2020 году вдобавок к уже арендуемым площадям, было приобретено в собственность целое офисное здание в IT-квартале на Купревича.

На втором месте находится IT-компания Wargaming, многим знакомая по компьютерной игре «World of tanks». В отличие от EPAM, количество арендованных зданий у нее гораздо меньше, однако совокупный объем офисов тоже не маленький. Сперва она хотела разместить свой еще один немаленький офис в бизнес-центре «Caspian Plaza» (Аранская, 8), однако в итоге арендовала в 2019 году порядка 13 000 квадратных метров в бизнес-центре «Futuris». При этом стоит отметить, что основной офис Wargaming располагается за МКАДом — в бизнес-центре «Волна» (Партизанский проспект, 178/2) — в котором она является якорным арендатором.

Третье место рейтинга отдано компании Itransition, арендовавшей (опять же целиком) в начале 2018 года бизнес-центр «SmilePlaza» (проспект Независимости, 58/7, более 3 000 квадратных метров офисов), а в конце 2018 года дополнительно еще были арендованы практически 4 000 квадратных метров офисов в БЦ «Forum Plaza». На следующий год компания заселилась в собственное здание по улице Кульман 1/12 после реконструкции.

И это не полный список. Его можно продолжить другими крупными сделками от известных компаний. Например, аренда компанией ISSoft бизнес-центра «Навигатор» (улица Гурского, 44) офисной площадью 7 000 квадратных метров в 2019 году.

— Однако существует мнение, что ISSoft в начале 2020 года был заинтересован в аренде еще одного бизнес-центра — строящегося «Talisman» (улица Чапаева, 4А). Однако сделки не состоялось, а сам бизнес-центр с тех пор все еще не ввелся в эксплуатацию. Возможно, как раз-таки из-за потери главного потенциального арендатора. При этом офис ISSoft’а все такие присутствует в той локации — уже как минимум пятилетку в здании улице Чапаева, 5 — по соседству с бизнес-центром «Talisman», — добавляют в «Твоей Столице».

Как сейчас изменились запросы айтишников?

А действительно ли сейчас IT-арендаторов стало гораздо меньше? И если да, то кто если не они будет заполнять все эти пустующие офисы?

— Сказать, что за последний год стало меньше IT-арендаторов, было бы неправильно. А вот то, что спрос с их стороны уменьшился и видоизменился — это факт, — говорит Руслан Орлов. — Если в последнем спокойном и стабильном 2019 году совокупная доля заявок на аренду офисов со стороны IT-компаний составляла весомые 40%, то сегодня этот показатель снизился практически наполовину — до 23%. Вместе с этим уменьшились и еще два значимых для рынка показателя — средняя запрашиваемая IT-компаниями площадь офиса (с 1000+ квадратных метров до 700+ квадратных метров) и желаемая ставка аренды (с 18 EUR до 14 EUR за квадратный метр).

По мнению эксперта «Твоей столицы», в какой-то мере последний год подтвердил бизнес-поговорку, что в кризисные и стрессовые времена, сильные компании укрепляют свое положение, а основной удар на себя принимают маленькие компании.

— Крупные компании, прочно стоявшие на ногах в начале 2020 года, все так же присутствуют на рынке, и в текущем году не только не потеряли в деньгах за последний год, а возможно даже и выиграли: за счет снизившейся стоимости аренды на фоне снижения ставок аренды и отказа от ряда офисов вследствие перехода части сотрудников на удаленку сотрудников и/или их релокации. Поэтому если и стало меньше айтишных компаний, то только из разряда стартапов.

В подтверждение этого Руслан Орлов приводит данные по спросу, согласно которых в 2021 году значительно просел сегмент заявок со стороны айтишников на офисы меньше 100 квадратных метров.

— Говорить о какой-то одной причине подобных изменений нельзя — их целая совокупность: это и пандемия, и стрессовые ситуации прошлого года (от отключения интернета до релокации части сотрудников), и отмена налоговых льгот. Все это заставило IT-компании посмотреть на ситуацию с другой стороны и скорректировать свои планы по развитию.

Применительно именно к явлению освобождающихся офисов, главной причиной Руслан Орлов все же считает пандемию и как следствие — удаленку. По его словам, одни компании в принципе решили держать определенных сотрудников на удаленке, а другие внедрили посменный формат работы, предполагающий приход сотрудников в офис лишь в определенные дни недели. А в остальное время они работают на удаленке. Последний пример показывает, как офисы могут превратиться из постоянного рабочего места в свободное офисное пространство, где нет четко закрепленных рабочих мест.

— Кроме того, пандемия открыла компаниям понимание того, что при использовании специалистов в формате удаленной работы по сути не важно, где этот специалист будет находится или откуда он — из Минска, региона Беларуси или вовсе из Украины, например. И та обратная связь, которую мы получаем от подобных компаний, лишь подтверждает данное мнение — компании сегодня предпочитают расширять офисы не в Минске, а в других столицах. Например, в Киеве.

— А будут ли другие IT-арендаторы следовать примеру EPAM и освобождать незанятые офисы?

— На основе той обратной связи, что мы получаем от IT-арендаторов, можно делать вывод, что массового отказа от арендуемых офисов со их стороны, при сохранении текущей ситуации в стране и отсутствии форс-мажоров, не будет. Причин тому несколько.

Во-первых, как показывает практика, современные, качественные и комфортные офисные площади по-прежнему нужны IT-компаниям. Как минимум, по причине сохранения привлекательных условий работы для текущих специалистов. Ведь на удаленной работе находятся лишь часть из них, в то время как основной кадровый массив продолжает работать в офисах. А для подобных специалистов важен комфорт и удобство работы. В частности, сегодня значительно усилились требования к воздухообмену в офисе и, в частности, содержанию в воздухе CO2. Как ни странно, но несмотря на современность большинства Минских бизнес-центров, вопросы к вентиляции в «доковидные» годы возникали у арендаторов весьма часто. Поэтому для собственников офисов сейчас самое время, чтобы их решить и тем самым получить лояльность арендаторов — как имеющихся, так и потенциальных.

Во-вторых, стоимость аренды не является самой затратной статьей расходов в бюджетах IT-компаний — в отличие от заработных плат. И поскольку налоговые преференции для сотрудников отменены, то работодатели хотят это компенсировать хотя бы комфортом работы.

По словам эксперта «Твой столицы», сейчас у собственников офисов сложный период. Более того, он только начинается — в ближайший год свободных для аренды офисов станет еще больше. И дело не в уехавших «айтишниках», а в новых выходящих на рынок объектах.

— Сейчас из числа действующих, как минимум 5 бизнес-центров совокупной площадью более 40 000 квадратных метров полностью пустые и ищут арендаторов. До конца года должны освободиться еще 2 бизнес-центра (+ 18 000 квадратных метров). А ведь есть еще нависший над рынком ввод новых и почти достроенных бизнес-центров. А это еще более 100 000 квадратных метров. Эти вводные собственникам офисов необходимо учитывать уже сейчас и на основании этого строить взаимоотношения с имеющимися и потенциальными арендаторами. Поскольку при съезде текущих, новых по старым ставкам можно уже не найти.

Руслан Орлов говорит, что IT-арендаторы за последний год пусть и уменьшились в объеме офисного спроса на рынке, но по-прежнему занимают значительную его долю.

— Поэтому списывать их со счетов не стоит. Однако следует понимать, что платить за аренду они уже не готовы по старым ставкам. А в ряде случаев, они рассчитывают для себя на особые (льготные) условия по аренде — как якорным и платежеспособным арендаторам. И, учитывая, текущее положение дел на рынке офисов, подобные просьбы имеют право на жизнь.