Кто, если не IT-шники будут арендовать пустые офисы?

Управление проектами , 04.10.2021

В сентябре стало известно, что EPAM покидает площади, которые компания арендовала в нескольких бизнес-центрах Минска. Ждать ли таких действий от других IT-компаний, на каких арендаторов сегодня делать акцент собственникам офисов и на какие ставки рассчитывать. Ответы на эти и другие вопросы — в материале.

В 2016 году вместе с выходом страны из очередного кризиса, активизировались и компании IT-сектора, чье расширение стало заметно уже невооруженным взглядом. При этом активность проявляли не только крупные компании, но и небольшие стартапы, которые могли за год увеличивать штат сотрудников буквально в разы. Но и уменьшать свой штат сотрудников они могли столь же быстро — все зависело от того, сколько проектов и какого масштаба в определенный период времени находилось у них в работе.

— Одна из основных причин, по которой IT-компании стали открывать и расширять свои офисы у нас в стране, это налоговые преференции, предоставляемые резидентам Парка высоких технологий, — рассказывает руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов. — Ну, и конечно, не стоит сбрасывать со счетов высокую квалификацию белорусских специалистов, поскольку именно из них комплектовались штаты сотрудников IT-компаний.

Топ-3 крупнейших сделок по аренде за 5 лет

По версии «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» топ-3 крупных сделок по аренде за последнюю пятилетку, составленный с учетом узнаваемости компаний и объема арендованных ими офисных площадей, может выглядеть так:

На первом месте компания EPAM, которая в 2016 году арендовала целиком 2 бизнес-центра: «Красавiк» (пр-т Жукова, 29) и «Орлан» (ул. Тиражная, 150). Даже по европейским меркам, это событие было значимым, поскольку совокупная офисная площадь этих бизнес-центров составляет более 23 000 квадратных метров. В 2017 году к их списку добавился еще один — «Fortune» (8 000 «квадратов» офисной площади) на Притыцкого, 27а. А в 2020 году вдобавок к уже арендуемым площадям, было приобретено в собственность целое офисное здание в IT-квартале на Купревича.

1.png

1.png

1.png

На втором месте находится IT-компания Wargaming, многим знакомая по компьютерной игре «World of tanks». В отличие от EPAM, количество арендованных зданий у нее гораздо меньше, однако совокупный объем офисов тоже не маленький. Сперва она хотела разместить свой еще один немаленький офис в бизнес-центре «Caspian Plaza» (Аранская, 8), однако в итоге арендовала в 2019 году порядка 13 000 квадратных метров в бизнес-центре «Futuris». При этом стоит отметить, что основной офис Wargaming располагается за МКАДом — в бизнес-центре «Волна» (Партизанский проспект, 178/2) — в котором она является якорным арендатором.

1.png

1.png

1.png

Третье место рейтинга отдано компании Itransition, арендовавшей (опять же целиком) в начале 2018 года бизнес-центр «SmilePlaza» (проспект Независимости, 58/7, более 3 000 квадратных метров офисов), а в конце 2018 года дополнительно еще были арендованы практически 4 000 квадратных метров офисов в БЦ «Forum Plaza». На следующий год компания заселилась в собственное здание по улице Кульман 1/12 после реконструкции.

1.png

1.png

1.png

И это не полный список. Его можно продолжить другими крупными сделками от известных компаний. Например, аренда компанией ISSoft бизнес-центра «Навигатор» (улица Гурского, 44) офисной площадью 7 000 квадратных метров в 2019 году.

— Однако существует мнение, что ISSoft в начале 2020 года был заинтересован в аренде еще одного бизнес-центра — строящегося «Talisman» (улица Чапаева, 4А). Однако сделки не состоялось, а сам бизнес-центр с тех пор все еще не ввелся в эксплуатацию. Возможно, как раз-таки из-за потери главного потенциального арендатора. При этом офис ISSoft’а все такие присутствует в той локации — уже как минимум пятилетку в здании улице Чапаева, 5 — по соседству с бизнес-центром «Talisman», — добавляют в «Твоей Столице».

1.png

1.png

Как сейчас изменились запросы айтишников?

А действительно ли сейчас IT-арендаторов стало гораздо меньше? И если да, то кто если не они будет заполнять все эти пустующие офисы?

— Сказать, что за последний год стало меньше IT-арендаторов, было бы неправильно. А вот то, что спрос с их стороны уменьшился и видоизменился — это факт, — говорит Руслан Орлов. — Если в последнем спокойном и стабильном 2019 году совокупная доля заявок на аренду офисов со стороны IT-компаний составляла весомые 40%, то сегодня этот показатель снизился практически наполовину — до 23%. Вместе с этим уменьшились и еще два значимых для рынка показателя — средняя запрашиваемая IT-компаниями площадь офиса (с 1000+ квадратных метров до 700+ квадратных метров) и желаемая ставка аренды (с 18 EUR до 14 EUR за квадратный метр).

1.png

По мнению эксперта «Твоей столицы», в какой-то мере последний год подтвердил бизнес-поговорку, что в кризисные и стрессовые времена, сильные компании укрепляют свое положение, а основной удар на себя принимают маленькие компании.

— Крупные компании, прочно стоявшие на ногах в начале 2020 года, все так же присутствуют на рынке, и в текущем году не только не потеряли в деньгах за последний год, а возможно даже и выиграли: за счет снизившейся стоимости аренды на фоне снижения ставок аренды и отказа от ряда офисов вследствие перехода части сотрудников на удаленку сотрудников и/или их релокации. Поэтому если и стало меньше айтишных компаний, то только из разряда стартапов.

В подтверждение этого Руслан Орлов приводит данные по спросу, согласно которых в 2021 году значительно просел сегмент заявок со стороны айтишников на офисы меньше 100 квадратных метров.

1.png

— Говорить о какой-то одной причине подобных изменений нельзя — их целая совокупность: это и пандемия, и стрессовые ситуации прошлого года (от отключения интернета до релокации части сотрудников), и отмена налоговых льгот. Все это заставило IT-компании посмотреть на ситуацию с другой стороны и скорректировать свои планы по развитию.

Применительно именно к явлению освобождающихся офисов, главной причиной Руслан Орлов все же считает пандемию и как следствие — удаленку. По его словам, одни компании в принципе решили держать определенных сотрудников на удаленке, а другие внедрили посменный формат работы, предполагающий приход сотрудников в офис лишь в определенные дни недели. А в остальное время они работают на удаленке. Последний пример показывает, как офисы могут превратиться из постоянного рабочего места в свободное офисное пространство, где нет четко закрепленных рабочих мест.

— Кроме того, пандемия открыла компаниям понимание того, что при использовании специалистов в формате удаленной работы по сути не важно, где этот специалист будет находится или откуда он — из Минска, региона Беларуси или вовсе из Украины, например. И та обратная связь, которую мы получаем от подобных компаний, лишь подтверждает данное мнение — компании сегодня предпочитают расширять офисы не в Минске, а в других столицах. Например, в Киеве.

— А будут ли другие IT-арендаторы следовать примеру EPAM и освобождать незанятые офисы?

— На основе той обратной связи, что мы получаем от IT-арендаторов, можно делать вывод, что массового отказа от арендуемых офисов со их стороны, при сохранении текущей ситуации в стране и отсутствии форс-мажоров, не будет. Причин тому несколько.

Во-первых, как показывает практика, современные, качественные и комфортные офисные площади по-прежнему нужны IT-компаниям. Как минимум, по причине сохранения привлекательных условий работы для текущих специалистов. Ведь на удаленной работе находятся лишь часть из них, в то время как основной кадровый массив продолжает работать в офисах. А для подобных специалистов важен комфорт и удобство работы. В частности, сегодня значительно усилились требования к воздухообмену в офисе и, в частности, содержанию в воздухе CO2. Как ни странно, но несмотря на современность большинства Минских бизнес-центров, вопросы к вентиляции в «доковидные» годы возникали у арендаторов весьма часто. Поэтому для собственников офисов сейчас самое время, чтобы их решить и тем самым получить лояльность арендаторов — как имеющихся, так и потенциальных.

Во-вторых, стоимость аренды не является самой затратной статьей расходов в бюджетах IT-компаний — в отличие от заработных плат. И поскольку налоговые преференции для сотрудников отменены, то работодатели хотят это компенсировать хотя бы комфортом работы.

1.png

По словам эксперта «Твой столицы», сейчас у собственников офисов сложный период. Более того, он только начинается — в ближайший год свободных для аренды офисов станет еще больше. И дело не в уехавших «айтишниках», а в новых выходящих на рынок объектах.

— Сейчас из числа действующих, как минимум 5 бизнес-центров совокупной площадью более 40 000 квадратных метров полностью пустые и ищут арендаторов. До конца года должны освободиться еще 2 бизнес-центра (+ 18 000 квадратных метров). А ведь есть еще нависший над рынком ввод новых и почти достроенных бизнес-центров. А это еще более 100 000 квадратных метров. Эти вводные собственникам офисов необходимо учитывать уже сейчас и на основании этого строить взаимоотношения с имеющимися и потенциальными арендаторами. Поскольку при съезде текущих, новых по старым ставкам можно уже не найти.

Руслан Орлов говорит, что IT-арендаторы за последний год пусть и уменьшились в объеме офисного спроса на рынке, но по-прежнему занимают значительную его долю.

— Поэтому списывать их со счетов не стоит. Однако следует понимать, что платить за аренду они уже не готовы по старым ставкам. А в ряде случаев, они рассчитывают для себя на особые (льготные) условия по аренде — как якорным и платежеспособным арендаторам. И, учитывая, текущее положение дел на рынке офисов, подобные просьбы имеют право на жизнь.

пандемия открыла компаниям понимание того, что при использовании специалистов в формате удаленной работы по сути не важно, где этот специалист будет находится или откуда он
Наши новости
Цены на вторичном рынке стоят?
Сентябрь не внес серьезных изменений в ценовую политику вторичного рынка жилья. ...
19.10.2021 , Купля-продажа жилья
Возможен ли обвал на рынке новостроек?
Рынок новостроек Минска продолжает расширяться. В сентябре предложение выросло...
04.10.2021 , Строительство жилья
Топ-5 офисов, встроенных в жилые многоквартирные д...
Офисы расположенные на пешеходных потоках
21.09.2021 , Управление проектами
Август 2021: рынок недвижимости - активный, средня...
Рынок жилья в 2021 ожидаемо активней, чем в 2020, и, неожиданно, активней, чем в...
09.09.2021 , Купля-продажа жилья
Вторичный рынок жилья, июль 2021. Итоги.
Вторичный рынок жилья в июле, не смотря на жару и отпускной сезон, оказался до...
20.08.2021 , Купля-продажа жилья
Как заработать на «лишней» квартире: продавать, с...
Люди, решившие жилищный вопрос, лишние квадратные метры склонны рассматривать ка...
19.08.2021 , Купля-продажа жилья
Краткая аналитика офисной недвижимости. Итоги июля...
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах
09.08.2021 , Управление проектами
Как отличается ситуация на рынках коммерческой нед...
Cпойлер: Недвижимость в Москве подошла к восстановлению
28.07.2021 , Управление проектами
Начало лета на рынке жилья
Июнь 2021 оказался совсем нетипичным месяцем
16.07.2021 , Купля-продажа жилья
Статистика и аналитика: весной рынок недвижимости...
Весной 2021 года на рынок вышел накопившийся с начала пандемии отложенный спрос...
17.06.2021 , Купля-продажа жилья
Все новости
Перейти в каталог
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу