Сделок меньше, а цены растут: что происходит с рынком жилья Минска
Июль не принес рынку жилья Минска нового витка активности. После июньского подъема количество сделок сократилось примерно на 7% и вернулось к майскому уровню. За месяц было продано около 1250 квартир, 7,5% из них — готовые новостройки от застройщиков.
Для середины лета такая динамика вполне объяснима. Июль традиционно проходит спокойнее: часть покупателей откладывает решение о приобретении жилья, предпочитая вернуться к этому вопросу после отпускного сезона.
Гораздо больше вопросов вызывает то, что происходит с предложением. Пока покупателей становится немного меньше, выбор квартир продолжает сокращаться. В начале августа на вторичном рынке оставалось около 4050 объектов. Причем почти половина — 48% — это квартиры в современных каркасно-блочных домах.
Проблема в том, что именно на этот сегмент приходится лишь около трети спроса. В июле современные квартиры выбирали примерно 33% покупателей. Остальные предпочитали более доступные варианты, прежде всего в домах, построенных до 2000 года.
Эта разница хорошо видна в общей структуре рынка. Сейчас 56% сделок приходится на квартиры старого жилого фонда, тогда как доля современного жилья – каркасно-блочного и панельного - составляет 44%. В предложении ситуация обратная: современные квартиры занимают большую часть рынка. Получается своеобразный разрыв между тем, что продавцы готовы предложить, и тем, за что покупатели готовы платить.
Особенно заметен дефицит хрущевок, брежневок и стандартной серой панели. Такие квартиры остаются востребованными благодаря более доступной цене, поэтому хорошие варианты быстро уходят с рынка. Покупателю приходится выбирать из все меньшего количества объектов, а продавец подходящей квартиры получает возможность рассчитывать на более высокую цену.
Именно поэтому рынок пока не подчиняется привычной логике: снижение активности не приводит к снижению цен. В июле средняя стоимость квадратного метра в долларах выросла еще на 1%. Рост уже не такой быстрый, как весной, но для рынка с относительно умеренным количеством сделок он остается заметным.
В белорусских рублях квадратный метр подорожал примерно на 3,5%. Однако этот показатель нельзя напрямую воспринимать как реальный рост стоимости жилья. По данным Национального банка, в июле доллар в среднем подорожал примерно на 3%. Значительная часть рублевого изменения цены недвижимости связана именно с валютным курсом.
При этом цены двигались по-разному в зависимости от типа жилья. В июле подорожали однокомнатные квартиры в хрущевках и брежневках, а также двухкомнатные квартиры в стандартной серой панели, современной панели и каркасно-блочных домах. В других сегментах изменения были минимальными, а некоторые квартиры даже немного подешевели.
Еще одним фактором поддержки спроса остаются кредиты. По данным агентства недвижимости «Твоя столица», в июле доля сделок с привлечением заемных средств выросла до 35%.
Однако кредитование не решает главной проблемы рынка. Даже если покупателю становится проще получить необходимую сумму в банке, это не увеличивает количество квартир, которые подходят ему по цене. В результате влияние кредитов на рынок сегодня достаточно противоречиво: они позволяют части покупателей совершить сделку, но и одновременно подталкивают рост цен.
Таким образом, рынок жилья сегодня находится в достаточно необычной ситуации: количество сделок остается умеренным, предложение продолжает сокращаться, а цены растут прежде всего в тех сегментах, где ощущается нехватка квартир. Поэтому главным вопросом ближайших месяцев будет уже не только покупательская активность, но и то, появится ли на рынке достаточное количество доступного жилья.
По итогам сделок, заключенных агентством недвижимости «Твоя столица», средние цены на квартиры без существенного ремонта и готовые к проживанию квартиры на текущий момент составили:
