Иностранцы скупают квартиры в Минске? Развеиваем очередной миф рынка недвижимости
«Вы же понимаете, цены взлетели из-за иностранцев», — эту фразу мы слышим всё чаще. Но что, если мы скажем, что это миф? Давайте вместе посмотрим на реальные цифры от Национального кадастрового агентства и данные нашей работы. Спойлер: ни о каком «нашествии» речи не идёт, а причина роста цен совсем в другом.
Кто в реальности покупает квартиры: стабильность вместо сенсации
94-96% сделок — это мы с вами
С 2022 года и по сей день абсолютное большинство сделок на рынке Минска — 94-96% — заключается гражданами Беларуси. Доля иностранцев стабильна, как курс валюты. В 1 квартале 2026 года этот показатель составил 94,4%. Никаких скачков. Никакого «захвата». Рынок наш, и мы его основные участники.
Инфографика (с) НКА
Портрет иностранца: 60% россиян, и их число не растёт
Да, иностранцы на нашем рынке есть. В 60% случаев это граждане России. Но и их количество стабильно: около 140-145 сделок за квартал. Эта цифра не меняется, несмотря на все геополитические волнения и новостные заголовки. Остальные 40% — это представители ещё более 60 стран, но в долях, стремящихся к статистической погрешности.
Две цифры, породившие миф: разбираем на пальцах
«10% сделок с россиянами в марте!» — почему это не тренд
Да, такая громкая новость проходила в СМИ. Но задумайтесь: вам показали цифру за один месяц и без сравнения с другими. Это как судить о погоде на год вперёд по одному солнечному дню. Когда у нас есть статистика за долгий период, мы видим ровную линию, а не взлёт. И по нашей внутренней статистике, доля россиян в сделках агентства в тот же период была около 3.9%, что вписывается в средние значения.
Почему резко выросла «долевая собственность»? Дело в законе, а не в иностранцах
В 1 квартале 2026 года больше 50% квартир были куплены в совместную долевую собственность. «Наверное, это семьи иностранцев оформляют доли», — подумали многие. На самом деле, всё проще и прозаичнее. С 2025 года в Беларуси изменился Закон о регистрации недвижимости, и теперь в договоре обязательно указываются оба супруга. Раньше мог быть записан один, и статистика их не видела. Теперь видит. Вот и весь секрет. Это не иностранцы, это мы с вами, наши белорусские семьи, стали заметнее для учёта.
Данные НКА
Что покупают иностранцы и почему это не ваш конкурент
Их интересуют новостройки: Минск-Мир, Лебяжий, Левада, Новая Боровая
Иностранные покупатели, как правило, приобретают жильё в новых, современных комплексах. Их не привлекают квартиры в старом фонде. 40% их сделок сконцентрированы в новых микрорайонах. Они платят за качество и современные технологии, часто напрямую застройщику.
Ваш главный соперник — не россиянин, а такой же белорус
Это ключевой вывод. Если вы ищете себе бюджетную «двушку» в панельке или «трёшку» в брежневке, вы не конкурируете с иностранцами. Их этот сегмент просто не интересует. Ваш реальный конкурент — ваш сосед, друг или коллега. И именно этот, чисто внутренний спрос, на фоне острой нехватки таких квартир, и толкает цены вверх.
Что это значит для вас: практические советы
Для продавцов
Пожалуйста, не поддавайтесь иллюзии. Не завышайте цену на свою квартиру в старом доме в расчёте на «волну» из-за границы. Она не придёт. Покупатель уже на рынке — это белорус с ограниченным бюджетом, который хорошо знает цены. Адекватный ценник продаст квартиру быстро, а завышенный — заставит её «зависнуть» на месяцы, пока ваши более реалистичные конкуренты будут заключать сделки.
Для покупателей
Не тратьте время на пустые страхи. «Иностранцы всё скупят» — это миф. Ваша задача — быть быстрее и решительнее других местных покупателей. Если видите хороший бюджетный вариант — действуйте. Он уйдёт с рынка за 7-10 дней.
Для инвесторов
Самый надёжный и ликвидный актив сегодня — это как раз то, чем иностранцы не интересуются: бюджетные квартиры в старом фонде. Спрос на них со стороны местного населения стабилен и высок, а предложение сокращается. Это классическая формула для уверенного роста цены в долгосрочной перспективе.
(с) Александр Зеневич
