Минский рынок жилья: цены впервые за год остановились
В сентябре было заключено около 1250 сделок с жильем, из них 9% — с новостройками от застройщиков. На вторичном рынке пришлось порядка 1140 сделок. Это значительно меньше, чем обычно фиксировалось в сентябре на протяжении последних пяти лет.
Покупатели стали осторожнее, и на рынок это влияет сразу в нескольких направлениях. Сделок меньше — значит, квартиры медленнее уходят с продажи. Поэтому предложение постепенно пополняется. За сентябрь количество объектов, выставленных в целом на всех площадках Минска, выросло на 6% и достигло 4430 квартир.
Для полноценной конкуренции между продавцами этого по-прежнему недостаточно. Однако важен сам факт: медленный рост предложения продолжается.
Главная проблема рынка заключается не только в общем количестве квартир, но и в том, какие именно объекты доступны покупателям.
По-прежнему не хватает хрущевок и брежневок, стандартной серой панели и современной панели. При этом значительная часть предложения приходится на современные каркасно-блочные дома, где стоимость квартир нередко выходит за пределы бюджета массового покупателя.
Разрыв между спросом и предложением хорошо виден в структуре рынка. Каркасно-блочные квартиры составляют около 48% всех выставленных на продажу объектов, тогда как на них приходится лишь 36% спроса — даже с учетом сделок с новостройками от застройщиков.
В сегменте стандартной серой панели ситуация обратная: на такие квартиры приходится 23% предложения, но 33% сделок. Современная панель занимает 9% предложения и 11% спроса.
Именно этот дисбаланс объясняет, почему снижение активности пока не приводит к заметному удешевлению жилья. Покупатели конкурируют не за все квартиры подряд, а прежде всего за те типы жилья, которых на рынке недостаточно. Когда подходящих объектов мало, даже при общем снижении числа сделок продавцы востребованных квартир не спешат уступать в цене.
В сентябре средняя стоимость квадратного метра в долларовом выражении не изменилась. Это первый месяц с начала 2025 года, когда рынок не показал роста средней цены в валюте.
В августе средняя стоимость квадратного метра выросла на 2,88%, а в сентябре впервые за долгое время не изменилась. После периода активного подорожания замедление цен выглядит закономерным: покупателям требуется время, чтобы адаптироваться к новому уровню стоимости жилья, а возможности дальнейшего повышения цен постепенно ограничиваются их платежеспособностью.
Однако нынешняя пауза отличается от обычного замедления после ценового скачка. С начала 2025 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Минска росла каждый месяц. Поэтому сентябрьская остановка может свидетельствовать о том, что прежние факторы роста уже не обеспечивают дальнейшего повышения цен с той же интенсивностью.
Показательно, что это происходит при сохраняющемся дефиците предложения и существенной доле кредитных сделок. В сентябре доля сделок с привлечением кредитов, по данным агентства недвижимости «Твоя столица», составила 33%. Заемные средства по-прежнему помогают части покупателей выйти на рынок, но не компенсируют снижение общей активности.
Иными словами, даже ограниченный выбор квартир и доступность заемного финансирования больше не приводят к автоматическому росту средней стоимости квадратного метра. Вероятно, спрос постепенно достигает предела, заданного финансовыми возможностями покупателей.
Динамика цен внутри отдельных сегментов также стала более сдержанной. Рост отмечался только у одно- и трехкомнатных квартир в современных панельных домах, а также у двухкомнатных квартир в каркасно-блочных зданиях. В остальных сегментах цены либо оставались практически неизменными, колеблясь в пределах 1%, либо снижались.
Это важное отличие от предыдущих месяцев, когда дорожало большинство типов жилья.
Сейчас рынок постепенно приближается к ситуации, в которой продавцам придется учитывать не только цены аналогичных объектов, но и реальные финансовые возможности покупателей. Правда, пока дефицит востребованных квартир сдерживает этот процесс.
Если говорить о массовом сегменте сделок, то по итогам сделок, заключенных агентством недвижимости «Твоя столица», средние цены на квартиры без существенного ремонта и готовые к проживанию квартиры составили:
На верхнем ценовом уровне рынок живет по своим правилам. Здесь покупатели платят не только за площадь, но и за расположение, класс жилого комплекса, характеристики квартиры и качество отделки.
В сентябре среди самых дорогих сделок по стоимости квадратного метра выделились три объекта:
·ЖК «Олимпик Парк», ул. Тимирязева, 124. Трехкомнатная квартира продана по цене 6433 доллара за квадратный метр. Общая стоимость превысила 525 тысяч долларов.
·ЖК «Северный берег», ул. Цвирко, 88. Трехкомнатная квартира — 5175 долларов за квадратный метр, или около 411 тысяч долларов за весь объект.
·Ул. Татарская, 6. Евродвухкомнатная квартира продана по цене 5068 долларов за квадратный метр. Стоимость сделки составила около 185 тысяч долларов.
Сентябрьские результаты позволяют говорить о первых признаках стабилизации: сделок по-прежнему мало, предложение растет, а долларовые цены перестали увеличиваться. Но одного месяца недостаточно, чтобы считать тенденцию устойчивой. Если предложение продолжит пополняться, а спрос останется сдержанным, давление на цены может усилиться. Если же дефицит доступных квартир сохранится, наиболее востребованные сегменты продолжат удерживать стоимость.
