Август на рынке жилья: сделок меньше, выбор немного шире, а цены продолжают расти
Август оказался для вторичного рынка жилья Минска неожиданно спокойным. За месяц было заключено около 1160 сделок, причем лишь 51 из них пришлась на готовые новостройки от застройщиков. Таким образом, непосредственно на вторичном рынке было продано 1109 квартир — заметно меньше, чем обычно в августе последних пяти лет.
У такого снижения активности сразу несколько причин. В августе часть потенциальных покупателей переключилась на первичный рынок, где появились кредитные программы с грейс-периодом и начальной ставкой от 1%. Для покупателей, которые рассматривают приобретение жилья с привлечением заемных средств, такие условия стали серьезной альтернативой вторичному рынку.
Дополнительным фактором стал рост курса доллара. За месяц американская валюта прибавила около 3%, а вместе с ней продолжили увеличиваться и цены на квартиры. Для многих потенциальных покупателей покупка собственного жилья постепенно становится все более сложной задачей: цены растут быстрее, чем возможности накопить необходимую сумму.
Однако снижение количества сделок впервые за долгое время отразилось на объеме предложения. За август количество квартир, выставленных на продажу, увеличилось примерно на 3% и достигло 4150 объектов. Сам по себе такой объем по-прежнему нельзя назвать достаточным для нормальной работы рынка, однако важно другое: тенденция к непрерывному сокращению предложения, которая сохранялась с августа 2025 года, впервые изменилась.
При этом увеличение количества квартир пока не решило главную проблему рынка — несоответствие между структурой предложения и спросом. Наиболее заметный дефицит сохраняется в сегментах хрущевок и брежневок, стандартной серой панели, а также современной панели. В то же время выбор квартир в современных каркасно-блочных домах значительно шире.
Именно поэтому увеличение общего объема предложения пока не означает, что покупателям стало проще найти подходящую квартиру. Количество объектов растет прежде всего там, где цены уже достаточно высоки и спрос ограничен. А в сегментах, где покупатели продолжают активно искать более доступное жилье, выбор остается небольшим.
На этом фоне цены продолжили расти. В среднем за август стоимость квадратного метра увеличилась на 3% в долларовом выражении и на 7% — в белорусских рублях. Однако сравнивать эти показатели напрямую не совсем корректно. Около 3 процентных пунктов рублевого роста сформировались за счет изменения курса доллара.
По итогам сделок, зарегистрированных Национальным кадастровым агентством, средняя стоимость квадратного метра жилья в Минске достигла 2270 долларов.
При этом рост цен распределился по рынку неравномерно. Большинство сегментов продолжило дорожать, однако в стандартной серой панели стоимость двух- и трехкомнатных квартир в августе практически не изменилась. Интересно, что стоимость квадратного метра в трехкомнатных квартирах этого сегмента остается стабильной в течение трех последних месяцев. Без существенного роста остались и цены на однокомнатные квартиры в современных каркасно-блочных домах.
Постепенно меняется и роль кредитов. Несмотря на общее снижение активности рынка, доля сделок с привлечением заемных средств в августе выросла и достигла 33%. По данным агентства недвижимости «Твоя столица», практически каждая третья квартира приобреталась с использованием кредита. В сентябре несколько банков объявили о дальнейшем снижении ставок, поэтому доля кредитных сделок в ближайшие месяцы может увеличиться.
Однако доступность кредитов пока не привела к росту общего количества сделок. И это, пожалуй, один из наиболее важных сигналов для рынка. Банковское финансирование помогает части покупателей совершить покупку, но не отменяет главного ограничения — высокой стоимости квартир.
Впрочем, делать вывод о начале устойчивого снижения активности пока преждевременно. Август мог оказаться нетипичным месяцем из-за сочетания сразу нескольких факторов: интереса к новостройкам с выгодными кредитными программами, роста курса доллара и летнего периода отпусков. Более ясная картина сложится по итогам сентября и октября.
Отдельно стоит отметить верхний ценовой сегмент, который продолжает существовать по собственным правилам. Стоимость готовых к проживанию квартир в современных жилых комплексах Минска уже давно перестала быть ориентиром для массового покупателя. В августе трехкомнатная квартира в ЖК «Комфорт Парк» была продана по цене 6271 доллар за квадратный метр, а общая стоимость сделки превысила 444 тысячи долларов. Второе место среди самых дорогих сделок заняла квартира в ЖК «Левада», где квадратный метр был продан за 5215 долларов.
Август показал, что вторичный рынок начинает реагировать на снижение спроса, но делает это пока очень осторожно. Количество сделок сократилось, предложение впервые за год немного выросло, однако структурный дефицит наиболее востребованных квартир никуда не исчез. Поэтому говорить о развороте ценового тренда пока рано. Скорее рынок постепенно пытается найти новое равновесие — между высокими ценами, ограниченными возможностями покупателей и постепенно меняющимися условиями кредитования.
По итогам сделок, заключенных агентством недвижимости «Твоя столица», средние цены на квартиры без существенного ремонта и готовые к проживанию квартиры составили:
