Дороже не будет – как продать загородный объект выгодно

Существует мнение, что с окончанием зимы цены на загородную недвижимость начинают расти, летом достигают своего пика, а в течение осени снова возвращаются в зимнюю спячку. Исходя их этого многие продавцы на холодный период даже снимают свои дачи и дома с продажи – чтобы не продешевить. Однако начальник отдела «Дома.Дачи.Коттеджи» агентства недвижимости «Твоя столица» Елена Акулич, считает что это мнение ошибочно. И что те продавцы, кто его придерживается, ошибаются вдвойне. И вот почему

И зимой, и летом – одной ценой

- Во-первых, спрос на загородные объекты присутствует круглогодично. Мнение о затухании спроса с приходом зимы основывается на предположении того, что покупатели не хотят выбирать дачи и дома в холод и слякоть.

Доля правды в этом есть – подъездные пути зачастую затруднены, а под слоями снега или в слякоть, сложно составить мнение о природе в окружении. Но так рассуждают только еще не определившиеся покупатели – кому для принятия решения о покупке необходим эмоциональный посыл, который можно получить, глядя на распустившуюся весеннюю природу. Подобные покупатели зачастую выбор делают импульсивно.

Но все же основная часть, это те, для кого важна как природа, так и сам загородный объект недвижимости, а именно его состояние. А ведь именно в холода и слякоть можно без прикрас увидеть какие нюансы есть у дачи или дома: где течет крыша, где скапливается конденсат и плесень, где обмерзает, задувает снег и т.п. Поэтому, уже доказано на практике, поиски загородных объектов покупатели с приходом холодов не прекращают. А некоторые даже и активизируют – летом предпочитают выехать за пределы страны на отдых, а зиму отдать на поиски. Поэтому снимая свой объект с продажи на зиму, продавцы лишают себя значительной доли внимания покупателей.

Во-вторых, цены на загородную недвижимость вот уже который год не только не растут, а постоянно снижаются. Причин для этого много, но главными я бы назвала следующие:

· прежде всего это многократное увеличение выставляющихся на продажу объектов. И не просто, возрастных дач и домов – а свежих, соответствующих требованиям современности объектов;

· сокращение покупательских бюджетов в результате снижения доходов;

· отсутствие в динамичном ритме жизни времени, да и опять же, материальных средств, на круглогодичное содержание и поддержание в хорошем состоянии дачи или дома.

Кроме того, если раньше за счет огорода на даче многие старались сэкономить, то в текущих реалиях, огородничество не приносит существенной экономии, и с учетом вкладываемых затрат, переходит в разряд хобби по желанию.

В добавок ко всему этому, некоторые покупатели стали задаваться вопросом, а стоит ли вкладывать большие средства, покупая загородный объект в собственность и потом содержать его, когда необходимость в нем только 3-4 месяца в году? А некоторые загородному отдыху предпочитают летнюю поездку на море. Или, например, усиливающаяся тенденция последних лет - арендовать загородный дом лишь на летний сезон. Поэтому рассчитывать на увеличение цен не стоит.

Нет иной правильной цены, кроме цены сделки

Помимо вышеназванных заблуждений, по мнению Елены Акулич, против продавцов играет еще одно – при определении начальной стоимости ориентироваться на цены от других продавцов.

- Те, кто уже хотя бы раз сталкивался с продажей недвижимости уже знают, что существуют цены предложения, и цены сделок. И что их важно различать, если хочешь выгодно продать. Цены предложения зачастую ничего общего с реальными ценами сделок не имеют и отражают лишь желания продавцов. Именно поэтому некоторые объекты могут висеть в продаже годами.

С одной стороны, продавцов можно понять – никто не хочет продавать себе в «минус», когда в строительство вложено столько средств, времени и сил. Но с другой, согласно рыночным законам ценообразования, товар стоит ровно столько, сколько за него в конкретный момент времени готов заплатить покупатель. А у покупателя сегодня выбор очень широкий, и, если не уступите по цене вы, это сделает кто-нибудь другой.

Загородный профицит

Эксперт «Твоей столицы» отмечает, что с каждым годом в предложении на рынке появляются все более современные и интересные загородные объекты. Причем это касается всех сегментов – от совсем бюджетных дач до коттеджей бизнес-класса. Например, дачи в возрасте собственники «омолаживают» отделкой, меняя ее стиль на современный лад, добавляют техническую начинку наподобие кондиционеров, инфракрасных обогревателей, нагревателей воды, примитивной, но все же канализации и т.п. А коттеджи и таунхаусы по своему качеству уже не уступают люксовым квартирам в городе, где есть скоростной интернет, спутниковое телевидение, сауны, джакузи и прочие удобства для комфортной жизни.

- Выбор у покупателей ежегодно расширяется, причем как количественно, так и качественно. Более того, в текущее время количество предложений загородных объектов на продажу достигло отметки кризисных времен, когда продавцов было в разы больше покупателей. Поэтому конкуренция между продавцами сегодня очень высокая. И выигрывает тот, кто первым найдет своего покупателя. Но даже этот этап у многих собственников вызывает трудности, поскольку до сих пор многие продавцы считают, что для привлечения покупателей достаточно лишь размещения объявлений. Этот способ работает с другими «товарами», но не с загородной недвижимостью.

Покупатели уже не те, что были раньше

Покупателям тоже приходится нелегко. Обширный выбор – это хорошо, но, когда дело доходит непосредственно до поиска и выбора, начинаются сложности.

- В отличие от выбора квартиры, при выборе загородного объекта, покупателям приходиться оценивать гораздо больше факторов. Это не только стандартные формат и качество объекта, расстояние, направление, доступность, окружение и т.п., но также и такие частные, как например, расстояние до водоема, что он из себя представляет и в принципе его наличие в окружении, экологию каждого места, как далеко ближайшие магазины, как добираться без личного авто и т.д. И эти частные критерии у каждого покупателя свои. И все это необходимо увязать с имеющимся бюджетом, выбрав наилучший вариант.

Поэтому еще несколько лет назад поиски подходящей дачи или дома растягивались на длительный срок, либо приобреталось что-то из более-менее подходящего, но в кратчайшие сроки. Но сегодняшний покупатель иной – у него уже нет времени на долгие поиски и изучение всех нюансов загородных объектов, и уж тем более он не хочет довольствоваться поверхностным выбором. Им надо все в формате «здесь и сейчас», и желательно on-line. Поэтому постоянно увеличивается число тех, кто в целях сокращения времени на поиски и получения квалифицированной помощи в выборе, предпочитает обращаться к специалистам. Например, мы смогли добиться того, что 60% наших сделок совершается всего лишь в течение месяца, что для загородных объектов считается очень хорошим показателем. При этом любой продавец может посмотреть в режиме on-line по нашей базе потенциальных покупателей, кто из них ищет похожий объект. Все это значительно упрощает нахождение покупателями нужных объектов, а продавцами – своих покупателей.

Что в итоге?

- Спрос на загородную недвижимость не такой сильный, как, например, на квартиры. Все потому, что загородная недвижимость, не так важна для жизни, как жилая. Большинство наших соотечественников всю жизнь собирают на приобретение квартиры, а желающих купить еще и дачу или дом за городом не так уж и много. И поэтому к каждому покупателю необходимо подходить индивидуально.

Но чтобы покупатели не только узнали о Вашем объекте, но и всерьез стали рассматривать его для приобретения, следует в первую очередь правильно оценивать его рыночную стоимость. А при оценке руководствоваться не вложенными в строительство объекта средствами, а текущими ценами, которые формируются рынком самостоятельно, на основе баланса спроса и предложения, а также предпочтений покупателей. В этом случае можно рассчитывать на оперативную продажу.

А если текущие цены кажутся слишком низкими, то можно сдавать дачу или дом в аренду. Плюс этого решения в том, что объект станет уже не только требовать вложения средств на свое содержание, но и начнет приносить рентный доход.