Продать или купить недострой в Минске: как сделать это выгодно и безопасно

Недостроенный дом - это вовсе не «проблемный актив», а реальная возможность. Для покупателя - это шанс получить объект значительно дешевле рынка. Для продавца - способ превратить «замороженные» деньги в живые и наконец закрыть этот вопрос. Главное - знать, как действовать, и с кем.

Часть 1. Купить недострой и заработать

Почему покупатели обходят недострои стороной (и почему зря)

Большинство покупателей боится трёх вещей:

1. Юридические проблемы. «А вдруг там долги, арест или земля не оформлена?»

2. Скрытые дефекты. «Простоит пару лет и начнёт трескаться.»

3. Бесконечные вложения. «Куплю дёшево, а достраивать буду до пенсии.»

Эти страхи имеют под собой почву. Но все они решаемы, если подойти к сделке с правильной подготовкой. Именно эти риски и создают тот дисконт в 20–40%+, за которым охотятся опытные инвесторы.

Пример из практики. Покупатель рассматривал варианты готовых домов в Минском районе за 150-160 тысяч долларов. Вместо этого он приобрёл недострой в том же районе за 90  000 и вложил 40 000 в достройку. Итог: полностью готовый дом с современной планировкой обошёлся на 20-30 тысяч долларов дешевле рыночной стоимости аналогичного объекта.

Как мы проверяем объект перед сделкой: чек-лист для покупателя

Вот что мы делаем для клиента:

• История объекта. Кто владел, были ли суды, аресты, наследники? Всё проверяется по базам и архивам.

• Статус земли. Участок в собственности или в аренде? Есть ли ограничения по целевому назначению?

• Техническое состояние. Наш эксперт выезжает на объект и проверяет: состояние фундамента, стен, кровли. Нет ли трещин, плесени, коррозии арматуры.

• Документы по консервации. Правильно ли оформлены все документы согласно Градостроительному кодексу? Если нет - это может обернуться проблемами для вас как нового собственника.

Цена ошибки. Был случай: покупатель решил сэкономить на проверке и приобрёл недострой самостоятельно. Через полгода выяснилось, что объект стоит на арендованной земле, срок аренды истёк, а местный исполком отказался её продлевать (отметим, что исполкомы очень редко отказывают в продлении сроков аренды: для этого нужны очень веские причины). Итог: потеря денег и долгий судебный процесс. Грамотная проверка на старте могла бы предотвратить эту ситуацию.

Где искать и как торговаться

Самые интересные объекты часто не доходят до публичных досок объявлений. Они оседают в нашей внутренней базе или быстро уходят покупателям из той же базы. Поэтому наше первое преимущество - доступ к вариантам, которые вы не найдёте сами.

Второй момент - стратегия переговоров. Продавец недостроя почти всегда находится в более уязвимой позиции, чем продавец готового жилья. Ему нужно продать. Понимая это и имея на руках полный отчёт о состоянии объекта, можно аргументированно торговаться. Ваша скидка - это не наглость, а плата за те риски, которые вы на себя берёте.

Часть 2. Продать недострой без потерь

«Продать не могу, достроить нет денег» - типичная ситуация

Это самая частая фраза, которую мы слышим от собственников. Объект простаивает, новее не становится, деньги заморожены, а перспектив нет. Почему не покупают? Чаще всего по трём причинам.

1. Завышенная цена. Собственник помнит, сколько вложил, и хочет вернуть всё до копейки. А то ещё и “наварить”! Рынок же оценивает объект здесь и сейчас.

2. Бардак в документах. Нет акта консервации, не проведены расчёты с подрядчиком, нет справки об отсутствии долгов. Покупатель видит это и уходит.

3. Запущенное состояние. Открытые проёмы, вода в подвале, мох на крыше, потёки по стенам. Визуально это сигнализирует: «Я проблемный».

Кейс. К нам обратился собственник дома площадью 200 м² в Минском районе. Степень готовности - 30%, строительство стояло почти 3 года. Полтора года самостоятельных попыток продать объект не дали результата. Мы провели экспертизу, восстановили полный пакет документов и выставили объект в свою базу инвесторов. Результат: дом продан за 2,5 месяца (правда, в сезон!) по цене, которая устроила обе стороны.

Предпродажная подготовка: что реально увеличивает цену

Есть вещи, которые можно сделать за 2–3 недели и которые окупаются в цене сделки.

Чек-лист: готовим недострой к продаже

• Приведите в порядок документы. Акт консервации, справки об отсутствии долгов по коммуналке и налогам, акт сверки с подрядчиком. Покупатель должен видеть, что у вас всё чисто.

• Проведите независимую оценку. Не завышайте цену на глаз. Отчёт профессионального оценщика - это ваш главный аргумент в переговорах. Он снимает эмоции и переводит разговор в цифры.

• Сделайте косметическую уборку на участке. Скосите траву, уберите мусор. Покупатель приобретает не только дом, но и впечатление.

• Законсервируйте проёмы и кровлю. Это покажет, что за объектом следили, а не бросили. Стоит копейки, а добавляет доверия.

Честный разговор об оценке. Мы часто сталкиваемся с тем, что продавец оценивает свой недострой, складывая все понесённые затраты. Но рынок считает иначе. Он смотрит на степень готовности, локацию, срок простоя. Если дом стоит 3 года без консервации, его рыночная стоимость может упасть на 10–15%+ от вложенной суммы. Цена на такие объекты зависит не от того, сколько вы потратили, а от того, что за эту цену готов заплатить реальный покупатель. Мода и вкусы меняются, и даже готовый дом продать сложнее, чем квартиру, а недострой - тем более. Многие продавцы хотят не только вернуть вложения, но и заработать. Увы, это возможно далеко не всегда.

Как мы находим покупателя

У нас есть своя база инвесторов, которые целенаправленно ищут подобные объекты. Эти люди уже понимают риски и выгоды, им не нужно объяснять азы. Им нужен конкретный объект с понятными цифрами.

Кроме того, мы работаем не только через прямую продажу. Иногда выгоднее рассмотреть обмен или переуступку прав - варианты, о которых продавцы часто даже не думают.

FAQ

Можно ли купить недострой в ипотеку?

Большинство банков относится к таким объектам осторожно. Проще получить кредит под залог другого имущества. Но мы знаем банки, которые рассматривают недострои - особенно если объект уже под крышей и с полным пакетом документов. Конкретные условия зависят от конкретного объекта. В любом случае это тема для разговора с нашим кредитным консультантом.

Сколько времени занимает продажа недостроя?

Всё зависит от цены и состояния документов. Объекты с адекватной ценой и готовым пакетом документов могут уйти 3-4 месяца. Завышенная цена или проблемы с бумагами могут растянуть процесс на годы.

Какой дисконт реально получить при покупке?

В среднем, от 10% до 30% от суммы вложений. В отдельных случаях, когда объект в плохом состоянии или продавцу нужно срочно, дисконт может быть и больше. А иногда, наоборот, изменилась ситуация на рынке и редкий объект можно продать даже больше той суммы, что была потрачена на его возведение. Всё сугубо индивидуально, это всегда предмет переговоров - нет двух одинаковых недостроев.

Может ли агентство помочь с достройкой после покупки?

Мы не строительная организация, но наши специалисты, опираясь на свой опыт, помогут вам предварительно оценить порядок предстоящих затрат. Однако важно понимать: это личная оценка риэлтера, основанная на его практике, а не официальная смета.

Мой недостроенный дом стоит на частной земле. Нужно ли разрешение исполкома для его продажи?

В этом случае, чтобы его продать нужно разрешение местного исполкома. Чтобы его получить требуется: 

• получить в НКА кадастровую и рыночную стоимость вашего участка (это два разных документа), 

• оплатить государству разницу между рыночной и кадастровой стоимостью (часто для Минского района эта сумма может быть настолько большой, что будет выгоднее перед продажей ввести дом в эксплуатацию.

После получения денег на счёт исполком рассматривает ваше заявление и выносит решение: разрешать продажу или нет. Почти всегда решение будет в вашу пользу.

Что делать прямо сейчас

Недострой - это актив. Он может принести прибыль инвестору или стать обузой для владельца. Всё зависит от того, как им распорядиться. «Твоя столица» выгодно продала не один десяток подобных объектов. Мы знаем, как превратить их в успешную сделку.

Если вы хотите купить объект с выгодой и без риска - закажите нашу проверку. Мы найдём для вас варианты, на которые вы, возможно, и не обратили бы внимание.

Хотите продать - начните с бесплатной консультации в «Твоей столице». Вы узнаете, сколько вы на самом деле можете получить за ваш объект и как быстро он может уйти с рынка. Даже если в итоге вы решите ничего не продавать - вы получите точные цифры и план действий.

(с) Лариса Самусенкова, Менеджер по загородной недвижимости. Обращайтесь - сделаем первый шаг вместе. Тел. +375 29 678 90 61.