Как формируются коммунальные счета при аренде квартир в Беларуси: полное руководство для собственников

Вы когда-нибудь задумывались, почему один и тот же счёт за коммунальные услуги может быть разным, если квартира сдаётся разным людям? Особенно это важно для собственников, которые хотят сдавать жильё, но не хотят переплачивать и рисковать нарушениями.

В этом материале мы разберём:

• Основные принципы начисления тарифов ЖКУ.

• Что влияет на размер платы.

• Типичные сценарии для разных арендаторов.

• Часто задаваемые вопросы и практические советы.

Ссылки на нормативные акты будут даны только там, где это действительно важно, чтобы не перегружать текст.

1. Основные принципы начисления тарифов ЖКУ

1. Кто платит, того и статус: тарифы зависят от того, кто фактически оплачивает квитанцию — а не просто кто прописан в квартире.

2. Пустующая квартира: если никто не зарегистрирован постоянно, Как правило, применяются полные тарифы.  (Постановление Совмина РБ № 778/2017). В ближайшее время мы опубликуем развёрнутый материал о том, как оплачивают ЖКУ в пустующих квартирах

3. Статус «тунеядца»: тариф повышается только для плательщика, внесённого в базу «не занятых в экономике».
   
   

• Важно: собственник, который сдаёт квартиру и уплачивает все налоги с доходов от аренды, исключается из списка «тунеядцев», даже если это его единственный легальный доход. (Постановление Минжилкомхоза РБ № 54/2025)
  
  

4. Временное отсутствие жильцов: перерасчёт возможен, если квартира была пуста более 10 суток, но не позднее 30 дней после возвращения.  (Постановление Совмина РБ № 624/2024)

5. Субсидии: если расходы на ЖКУ превышают 20% дохода семьи в городе или 15% в селе, можно оформить субсидию.
   
   

• Особый случай: если арендует квартиру юридическое лицо для своих сотрудников, а собственник не является тунеядцем и платит налоги, то применяются стандартные тарифы.
  
  

6. Иностранцы и международные организации: уведомление ОВД обязательно, но на тарифы это напрямую не влияет. (Закон РБ № 306‑З/2003).

7. Юридические лица и ИП: если в квартире зарегистрировано юридическое лицо или ИП, применяются полные экономические тарифы, за исключением случая, когда квартира сдается собственником для проживания сотрудников этого юрлица, и собственник не тунеядец — тогда действуют стандартные тарифы.
   
   

2. Кейсы для типичных арендаторов

Кейс 1. Сотрудник посольства

• Плательщик: арендатор

• Тарифы: базовые для граждан РБ (повышенные тарифы за «тунеядцев» не применяются)

• Особенности: собственник обязан уведомить ОВД

Кейс 2. Российский бизнесмен (снимает на год, бывает редко)

• Плательщик: арендатор → применяются повышенные тарифы возможны, если числится в реестре «не занятых в экономике»

• Плательщик: собственник → платим по базовым тарифам

• Временное отсутствие: перерасчёт возможен.

Кейс 3. Иностранный студент

• Плательщик: арендатор → базовые тарифы, уведомление ОВД

• Студент имеет постоянную регистрацию, но не платит → тарифы остаются базовыми

Кейс 4. Компания арендует квартиру для сотрудника и его семьи

• Плательщик: юридическое лицо снимает для своих сотрудников → стандартные тарифы

• Статус «тунеядца» → не применим

• Особенности: регистрация как юрадрес юрлица автоматически повышает тарифы

Кейс 5. Сотрудник международной организации (по международным договорам)

• Плательщик: арендатор → базовые тарифы

• Особенности: уведомление ОВД, повышенные тарифы за «тунеядцев» не применяются

Кейс 6. Гражданин РБ, временно отсутствует более месяца

• Плательщик: арендатор → базовые или повышенные тарифы по статусу «тунеядца»

• Перерасчёт: возможен при обращении до 30 дней после возвращения
  
  

3. FAQ

Вопрос 1: Я сдаю квартиру иностранцу на месяц. Какие тарифы будут применяться?

Ответ: Если арендатор сам оплачивает коммунальные услуги, то для него действуют базовые тарифы, точно такие же, как для обычных жителей Беларуси. Статус «тунеядца» на иностранца не распространяется, даже если он платит сам.

Если же вы, собственник, оплачиваете коммуналку за иностранца, тарифы тоже остаются базовыми — а повышенные тарифы за «тунеядцев» не применяются.

Важно: вы обязаны уведомить органы внутренних дел (ОВД) о том, что иностранный гражданин будет проживать в вашей квартире, если он находится здесь более одного дня. Это не влияет на тариф, но несоблюдение может повлечь штраф до 20 базовых величин.

Вопрос 2: Российский гражданин арендует мою квартиру, живёт там только иногда. Какие тарифы применяются?

Ответ:

• Если платит сам арендатор:
  
  

• Коммунальные тарифы могут быть повышенными, если арендатор числится в базе «не занятых в экономике» — то есть считается тунеядцем.

• Если арендатор отсутствует в квартире более 10 дней, вы можете потребовать перерасчёт за этот период, чтобы не платить лишнего.
  
  

• Если платите вы, собственник:
  
  

• Коммунальные тарифы остаются базовыми, независимо от того, является ли арендатор тунеядцем.

Пример: если арендатор приезжает только на выходные, и вы оплачиваете квитанцию, повышенные тарифы на него не распространяются. Если он платит сам — внимательно смотрите, не числится ли он как тунеядец.

Вопрос 3: Можно ли оставить оплату ЖКУ за собой, чтобы снизить тариф арендатора?

Ответ: Да, это полностью законно. В договоре аренды можно указать, что собственник оплачивает коммунальные услуги, даже если арендатор живёт в квартире.

• В этом случае статус «тунеядца» арендатора не влияет на тарифы, потому что платит собственник.

• Важно: собственник должен платить все квитанции и налоги, чтобы исключить себя из реестра тунеядцев.

Пример: вы сдаёте квартиру студенту, который прописан, но не работает. Если оплачиваете коммуналку вы, тариф остаётся обычным, а повышенный не применяется.

Вопрос 4: Арендатор — юридическое лицо. Какие тарифы применяются?

Ответ:

• Если квартира используется юридическим лицом для проживания своих сотрудников, то используются стандартные тарифы. Во всех других случаях применяются полные тарифы.

Вопрос 5: Какие бывают возможности сэкономить на коммунальных платежах?

Ответ:

1. Перерасчёт за временное отсутствие жильцов: если квартира пуста более 10 дней, можно попросить перерасчёт. Главное — уложиться в срок 30 дней после возвращения.

2. Субсидии: если расходы на ЖКУ превышают 20% дохода семьи в городе (15% в селе), можно оформить субсидию, даже если вы сдаёте квартиру и платите сами.

3. Правильное оформление договора: указание, кто платит за коммуналку, помогает избежать повышенных тарифов для арендатора-тунеядца.

Вопрос 6: Что делать, если в квартире зарегистрировано несколько категорий арендаторов — иностранцы и граждане РБ?

Ответ:

• Каждый платёж считается отдельно: тариф определяется тем, кто фактически оплачивает квитанцию.

• Собственник платит за всех — тарифы остаются базовыми, повышенные не применяются.

Выводы и практические советы

1. Ключевой принцип: тарифы зависят от того, кто фактически платит. Если плательщик — тунеядец, тариф повышается; если собственник платит и уплачивает налоги со сдачи квартиры — применяются базовые тарифы.
   
   

2. Тип арендатора влияет на нюансы: иностранцы, сотрудники международных организаций, ИП и юрлица — каждый случай имеет свои особенности.
   
   

3. Временное отсутствие жильцов и перерасчёт — простой способ сэкономить, если правильно оформить договор и соблюсти сроки.
   
   

4. Юридические требования (уведомление ОВД, налоги, регистрация ИП) необходимо соблюдать, чтобы избежать штрафов и недоразумений.
   
   

5. Планируйте заранее: понимание того, как начисляются тарифы, позволяет заранее оговорить оплату в договоре и избежать лишних расходов.
   
   

Важно: даже если правила кажутся сложными, знание принципов и типичных сценариев позволяет собственнику принимать взвешенные решения и не переплачивать.

5. Хотите сдать или снять квартиру без лишних проблем?

Сотрудники отдела аренды «Твоя столица» знают все нюансы сдачи квартир:

• Находят добросовестных платёжных арендаторов.

• Подбирают квартиры под любые потребности и бюджет.

• Помогают собственникам оформлять договоры так, чтобы тарифы ЖКУ были оптимальными, а юридические требования соблюдены.

Если вы планируете сдавать квартиру — можно обратиться к экспертам «Твоей столицы», чтобы спокойно и безопасно управлять своим имуществом.

(с) Юлия Широкая, начальник отдела аренды жилья. Консультации по тел. +375 29 565-80-17