Гайд для собственников: сдаём квартиру в аренду грамотно

Многие граждане Беларуси задумываются над тем, как обеспечить себя в старости: на пенсию надежда слабая. Значит, стоит озаботиться источником пассивного дохода. И, как практически во всём мире, самый популярный и надёжный способ его получения - сдача в аренду недвижимости. Причём обычный гражданин, как правило, выбирает для этого не коммерческую, а жилую недвижимость. В Минске объектом инвестиций обычно являются квартиры. 

Казалось бы, чего проще - купил квартиру и сдавай! Но сдача квартир в аренду приносит не только доход, но и риски и множество поводов для беспокойства. Мы постараемся ответить собственникам арендных квартир на их вопросы, в том числе и те, которые они даже ещё не успели себе задать.

Как сдавать: надолго? на сутки?

Итак, вы решили купить квартиру для сдачи в аренду. Решение о том, как вы собираетесь её сдавать, длительно или посуточно нужно принять ещё до покупки: к этим категориям квартир предъявляются разные требования. Что хорошо для суточников, не факт, что будет выгодно для долгосрочной аренды.

На первый взгляд решение очевидно: конечно, на посуточной аренде можно заработать заметно больше, чем сдавая её надолго. Однако, при принятии такого решения нужно учитывать множество нюансов. 

Если квартира сдаётся посуточно, то на собственника налагается множество новых для него обязанностей. Например уборка квартиры после отъезда постояльцев предусматривает постоянную закупку моющих средств и средств для поддержания чистоты. А контроль за тем, что постояльцы вывезли из квартиры? Хорошо, если это только туалетная бумага или полотенца: расходный материал, так сказать. Но известны случаи, когда из квартиры вывозят почти всё, вплоть до мелких предметов мебели. И то, что у вас остались паспортные данные постояльца - слабое утешение. Пойди найди его, да ещё нужно доказывать, что это именно он что-то уволок. 

Кроме того, нужно постоянно стирать постельное бельё и полотенца, которые от постоянных стирок быстро изнашиваются - тоже статья расходов. Добавим к этому периодические разборки с соседями: на одних командированных не вытянешь. Значит, придётся сдавать квартиру и туристам, и влюблённым, и компаниям. Их же поведение непредсказуемо: могут устроить такой шум, что впору милицию вызывать. И ведь вызывают! Кроме того, налогообложение посуточной сдачи квартир в аренду куда менее интересное для собственника, чем при долгосрочной аренде.

Что же делать? Один из выходов - привлечь управляющую компанию, у которой таких квартир десятки. Конечно, она возьмёт все хлопоты и риски на себя. Небесплатно, разумеется. Что же останется вам в сухом остатке? Очень небольшая дельта и очень быстрый износ квартиры. К слову, краткосрочной с точки зрения законодательства аренда является сроком менее, чем на 15 суток.

Действительно, доход от долгосрочной аренды будет поменьше. Но заметно меньше будет и хлопот. Так что если вы цените покой и стабильность, то оптимальным решением является именно долгосрочная аренда. Тем более, что, в отличие от краткосрочной, на этом рынке сезонные колебания выражены очень слабо.

Как определить оптимальную арендную ставку?

Оказывается, это вовсе не так просто. Казалось бы: чего проще: промониторил объявления, выбрал похожие квартиры, а потом выставил свою по средней цене. Но чаще всего собственник переоценивает свою квартиру, в результате чего она может простаивать месяцами. 

Кроме того, нужно учитывать, что значительная часть таких объявлений являются фейковыми. Их подают недобросовестные агентства с целью заманить арендатора. Такие объявления создают искажённую картину ситуации на рынке, поскольку для привлечения внимания в них указываются заниженные цены. А если средняя цена посчитана неверно, то квартира может быть выставлена по цене ниже рыночной, что чревато упущенной прибылью. 

Так что же делать? Ответ на поверхности: обратиться к специалистам из проверенных агентств. Они, благодаря многолетнему опыту, не только помогут определиться с “правильной” ценой, но и оперативно найти платёжеспособного арендатора. Нужно ли платить за их услуги. Это зависит от того, какая у вас квартира: если она относится к бюджетному сегменту, то нет. А вот если она премиальная - то, однозначно, да. Но правильнее узнать цену вопроса при первой консультации.

Как отличить добросовестное агентство от нечестной однодневки? Очень просто: серьёзные агентства никогда не работают по предоплате. Они не требуют её ни с собственников, ни с арендаторов. Все расчёты - только по факту заселения. Если же от вас требуют предоплату, значит, не тратьте на этих мошенников время. Хорошо, пусть не мошенников - недобросовестных операторов. Вам с ними не по пути.

Если же в агентство обращаться совсем не хочется, то обязательно примите во внимание то, что арендатору важен не только размер арендной платы, но вся совокупность его расходов. Они могут включать в себя:

• саму согласованную арендную плату;

• т.н. “коммуналку”, к которой может добавляться плата за электричество, газ, отопление, интернет, телефон и т.п.;

• компенсация налога, который собственник платит за получение дохода от сдачи квартиры в аренду.

Отметим, что собственник не вправе обязывать арендатора напрямую компенсировать ему налог на доходы от сдачи квартиры. Договориться устно - можно (попытаться), включить в арендную плату - пожалуйста, а вот именно обязать - никак!

Необходима ли регистрация нанимателей?

Если ваш арендатор - гражданин Республики Беларусь, то его регистрировать не обязательно. Впрочем, если быть точным, то обязательной регистрации подлежат лишь несколько категорий граждан. В ближайшее время будет готов материал о регистрации арендующих минское жильё иностранцев и апатридов (лиц без гражданства).

Нежелательные жильцы

Кому же свою квартиру сдавать не стоит? На этот вопрос ответить не так просто. В отличие от многих наших соседей, в Беларуси никто не ведёт реестр недобросовестных арендаторов. Фейс-контроль - не самый надёжный способ судить о добросовестности и платёжеспособности арендатора. Профессионалы могут рассказать множество историй о том, как выглядящие вполне добропорядочно граждане, загаживали арендуемую квартиру или даже выносили из неё разные вещи, включая предметы интерьера. 

Но стоит отметить, что у давно работающих агентств есть свои базы проверенных клиентов. Обращение к их услугам существенно снижает (но никак не обнуляет!) риски натолкнуться на таких нанимателей. Впрочем, если вы сдаёте премиальное или элитное жильё, то при обращении к услугам агентства риск натолкнуться на недобросовестного арендатора реально близок к нулю.

Если же вы уверены в своих способностях судить о человеке по его внешнему виду, то стоит обращать внимание на эти моменты:

• опрятно ли одет ваш потенциальный арендатор, чем от него пахнет: прокуренная одежда или запах немытого тела должны вас насторожить;

• особенности гардероба и аксессуары: обувь оправа очков, сумка или барсетка, наручные часы или даже модель телефона и целостность его экрана могут многое поведать пытливому знатоку человеческих душ;

• поведение человека, правильная (или, наоборот, перенасыщенная жаргоном и обсценной лексикой) речь надёжно характеризуют человека;

• выясните, где и кем работает человек, какая у него зарплата, регулярно ли её выплачивают. Если есть возможность - проверьте, насколько он был искренним;

• очень важна его манера вести переговоры: он не заискивает, но и не давит, он спокоен, готов конструктивно обсуждать условия договора, его возражения аргументированы. Всё это тоже хороший сигнал

Мы обратились к Маргарите Почицкой, которая составила свой “антирейтинг” тех нанимателей, которые чаще других получают от собственников отворот поворот:

• арендаторы с домашними питомцами - их не хотят пускать 50% владельцев квартир;

• студентов гонят от порога примерно 30% владельцев квартир;

• детей не любят 25% собственников;

• иностранцев, особенно граждан Поднебесной не хотят видеть в своей квартире почти пятая часть хозяев - 20%;

• молодым парам не доверяют - 10% владельцев.

Исторически сложилось, что в нашей стране сам себе и электрик, и сантехник, и автомеханик, и маляр со штукатуром в одном лице. И уж конечно, каждый сам себе риэлтер…Но, поскольку квартира - вещь дорогостоящая, то логичнее, когда на страже твоих интересов стоит профессионал. Это позволит минимизировать риски возникновения следующих сценариев:

• арендная плата вносится несвоевременно или нерегулярно;

• появляется и растёт задолженность по оплате коммунальных услуг и/или электричества;

• арендатор сдаёт квартиру посуточно без согласования с собственником;

• наниматель досрочно съезжает с квартиры, оставив собственника наедине с долгами по текущим платежам или арендной плате;

• имущество повреждено или даже частично похищено;

• квартира используется не по её назначению - от склада с товарами до организации притона;

• без согласования с хозяином квартира превращается в хостел, в которой вместо одного согласованного человека может проживать до десяти и более человек;

• в квартире много курят, обстановка и даже стены пропитываются запахом табака;

• в квартире готовят экзотические блюда (например, жареная селёдка), запахи которых ощущаются даже на лестничной площадке;

• шумные вечеринки или прослушивание громкой музыки вызывают регулярные конфликты с соседями;

• прямое мошенничество, когда прямо в процессе подписания договора в нём подменяются отдельные листы.

Увы, залог, оставленный арендатором, далеко не всегда покрывает понесённые собственником убытки…

Немало сил и средств может сэкономить страховка. Если вы решили сдавать свою квартиру - застрахуйте её! Но обязательно предупредите свою страховую компанию, что вы будете сдавать в аренду вашу квартиру. В этом случае вы минимизируете риск, что страховщики обвинят вас в умышленной порче имущества. В любом случае затраты на страховку не сопоставимы с величиной возможного ущерба.

Чтобы минимизировать возможный ущерб, стоит застраховать квартиру - это поможет реально сэкономить много сил и средств. При этом перед заключением не забудьте поставить страховую компанию в известность, что квартира будет сдаваться в аренду. Это нужно сделать, чтобы страховщики не обвиняли вас в умышленном нанесении вреда имуществу. Стоимость страховки несопоставима с размером возможных убытков.

О чём спрашивают чаще всего?

Что делать, если арендатор постоянно задерживает арендную плату и оплату коммуналки, да и платит не регулярно?

Позаботьтесь, чтобы размер арендной платы и сроки её внесения, а также порядок оплаты коммунальных услуг, были чётко указаны в договоре найма. Предусмотрите ответственность за несоблюдение требований договора. Это может быть как штраф, так и пеня. Убедитесь, что арендатор понял значение этих пунктов договора и согласен с ними. Бывает, что мирно договориться не получается. Тогда смело обращайтесь в суд. Обязательно воспользуйтесь адвокатом: правда на вашей стороне, и все ваши судебные издержки, включая гонорар адвоката, компенсирует недобросовестный наниматель

Как поступать, если наниматель съехал с квартиры, оставив неоплаченные счета за коммунальные услуги и с долгами по арендной плате?

Хорошо, когда по договору найма у вас есть возможность взыскать долг через исполнительный лист. Но если нет - обращайтесь суд. Он даже может объявить вашего жильца в розыск.

Арендатор покинул квартир, не предупредив собственника. После него в квартире остался полный разгром: грязь, пыль, испорченная мебель и неработающая бытовая техника. Что делать в этом случае?

Очень полезно заранее сделать фотографии непосредственно перед заселением жильца, а также составить опись имущества, которое остаётся в квартире. Когда вы увидели разгром, сразу составьте список всех повреждений. После этого свяжитесь с жильцом и потребуйте у него компенсацию ущерба. Если он не берёт трубку, обещает заплатить, но не платит или вовсе отказывается платить - идите в суд, лучше вместе с адвокатом.

Как нужно поступать, если срок аренды закончился, а жильцы, продлевать его вы не намерены, всячески уклоняются от освобождения квартиры, находя каждый раз всё новую причину, чтобы оттянуть переезд?

В такой ситуации озвучьте арендатору крайний срок, в который он должен выехать из вашей квартиры. Если он до этого срока не освободил квартиру, то можете смело обращаться в суд, требуя принудительного выселения. Поверьте: суд защитит ваши интересы.

Выяснилось, что арендатор сдаёт вашу квартиру посуточно без вашего ведома. Что делать в этом случае?

Если договор найма не предусматривал возможность сдачи квартиры в субаренду, то такое поведение жильца является существенным нарушением условий договора. Это даёт вам полное право расторгнуть его досрочно в одностороннем порядке. После расторжения дайте арендатору минимальный срок, чтобы он мог забрать свои вещи и освободить помещение. Если вашей квартире был нанесён ущерб - требуйте его компенсации. При необходимости обращайтесь в суд.

Итоги

Итак, если вы решили сдавать свою квартиру, то необходимо ответственно подходить к этому вопросу. Оптимальное решение - обратиться в проверенное агентство недвижимости. Оно поможет оперативно найти платёжеспособного и добросовестного нанимателя, а также свести к минимуму возможные неприятности. Стоимость их услуг несопоставима с возможными материальными и моральными издержками.

Но коль скоро вы решили всё делать самому, то стоит сделать следующее:

• внимательно ознакомьтесь с действующим законодательством, регулирующим отношения на рынке арендного жилья;

• заранее составьте опись мебели, техники и другого остающегося в квартире имущества;

• несколько общих фотографий обстановки в квартире, а также фотографий самых дорогостоящих предметов и бытовой техники в ней;

• найдите несколько объявлений, в которых рекламируется квартира, похожую на вашу, убедитесь, что это не фейковые объявления недобросовестных посредников, а реальные варианты от собственников;

• вышлите фотографии квартиры в несколько агентств - они достаточно точно подскажут, за сколько вашу квартиру можно сдать, а в некоторых случаях могут даже предложить арендатора из своей базы данных. И не нужно думать, что они занизили цену, чтобы сдать вашу квартиру поскорее: серьёзные агентства этим не занимаются. Просто они умеют работать!

Если у вас есть квартира для сдачи в долгосрочную аренду вы можете обратиться в наш отдел аренды - вам гарантирована профессиональная консультация, а в случае заключения договора - быстрая её сдача по оптимальной цене. Звоните: тел. +375 17 336-77-70 и +375 29 399-01-82.