Доллар упал – аренда подешевела: что происходит со съемным жильем в Минске
За прошлый год стоимость арендного жилья в белорусской столице выросла на 10-15%. В 2025-м доллар уже успел прилично подешеветь, и цены для некоторых арендаторов закономерно изменились. Sputnik изучил ситуацию на этом рынке.
С приходом весны квартиранты оживились, но об ажиотаже речь не идет. Агенты по недвижимости констатируют: спрос на рынке стабильный, вариантов хватает, цены на стабильном уровне.
Какие квартиры и в каких районах Минска сейчас пользуются спросом, за сколько минимально можно снять однушку на месяц, как повлияло на аренду падение курса доллара и что будет с ценами в дальнейшем? Об этом Sputnik поговорил с экспертом.
За 200 долларов уже не найти
Руководитель отдела аренды агентства недвижимости "Твоя столица" Маргарита Почицкая отмечает: сейчас наблюдается эффект плато. Цены не растут с конца прошлого года, а притока новых арендаторов нет. Одним словом, стабильность.
"Есть мнение, что на рынке аренды остались только дорогие варианты. Но это не так. Да, уже нет квартир за 200 долларов в месяц, но тем не менее, бюджетный класс все еще занимает львиную долю предложений", – говорит она.
Цены за аренду однокомнатной квартиры в Минске сейчас стартуют от 220 долларов. Как правило, речь идет о квартирах, давно не видевших ремонта и находящихся в отдаленных локациях. О близости к метро говорить, пожалуй, не приходится.
Стоимость аренды квартир в Минске в мае 2025 года - Sputnik Беларусь
Однушка с более-менее аккуратным ремонтом и не в центре города обойдется нынче арендаторам в 250-270 долларов. Квартира в новостройке с ремонтом без особых изысков и мебелью станет в 320 долларов и выше.
Стоимость аренды квартир в Минске в мае 2025 года - Sputnik Беларусь
Средняя стоимость аренды двухкомнатных квартир составляет 300-350 долларов. С хорошим ремонтом и рядом с метро – все $400.
Стоимость аренды квартир в Минске в мае 2025 года - Sputnik Беларусь
Цены в бюджетных "трешках" пляшут в районе 320-370 долларов, в комфорт-классе – от 370 до 500 долларов.
"Уставшим" квартирам нужен ремонт
Столичный рынок арендного жилья постоянно пополняется новыми предложениями – свежими квартирами из числа вчерашних новостроек. Но факт остается фактом: многие арендаторы финансово не могут потянуть заявленную стоимость аренды в новых квартирах и ориентируются на более бюджетные варианты.
"Реалии рынка таковы, что если собственники не хотят терять деньги на простое квартир в поиске арендатора, если они хотят найти платежеспособных и аккуратных квартирантов, а также максимизировать свою арендную выручку, это, безусловно, заставляет их делать косметический ремонт, какой бы это дом ни был – хрущевка, панелька 80-х годов и так далее", – обращает внимание представитель агентства.
Балконы дома - Sputnik Беларусь, 1920, 20.05.2025
© Sputnik / Виктор Толочко
По ее словам, если хозяин условной весьма "уставшей" квартиры хочет видеть прилежного арендатора, ему необходимо сделать в ней хотя бы косметический ремонт.
"Мы понимаем, что это квартира с возрастными дефектами, морально и физически "уставшая". И давайте транспонируем портрет квартиры на портрет возможного арендатора. Возможно, он будет неплатежеспособен и будет относиться к квартире соответствующим образом, понимая, что она не блещет комфортом и лоском.
Отсюда следует простая формула: если вы хотите получить арендатора платежеспособного, который будет дорожить этой квартирой, то и на старте она должна отвечать всем требованиям.
И речь не идет о премиум-ремонте, а просто о бюджетном, но аккуратном и лаконичном преображении", – рассуждает Почицкая.
Средний класс
Что касается квартир классов "комфорт" и "комфорт плюс", то в основном их арендуют представители менеджерского состава с хорошим заработком, приезжие бизнесмены и иностранные студенты. Эксперт констатирует, что работников IT-сферы, которые ранее массово снимали жилье в аренду, уже фактически нет. Оставшиеся все больше стали задумываться о приобретении собственного жилья.
"Раньше среди айтишников был четко виден тренд европейского характера: мол, сейчас я поживу в арендной квартире, потому что доходы и возможности позволяют. Но потом, когда доходы в IT-сфере снизились, многие из них пришли к выводу: зачем отдавать большие деньги за чужую квартиру, когда их можно пустить в покупку своей?" – отмечает тенденцию рынка агент по недвижимости.
В результате многие арендаторы поубавили свои аппетиты относительно требований к жилью: если раньше они брали квартиры в новостройках с хорошим ремонтом и рядом с метро, то сейчас переориентировались на более бюджетные варианты. При этом такие квартиросъемщики параллельно откладывают деньги на приобретение собственных "квадратов".
Баланс спроса и предложения
Сколько квартир в Минске сейчас предлагается к сдаче в долгосрочную аренду, посчитать сложно. В последнее время на этом рынке появилось много фейковых объявлений.
"Здесь мы можем основываться только на нашем экспертном мнении. Оно говорит о том, что рынок наполняется не настолько интенсивно, чтобы создать дисбаланс – по-прежнему наблюдается баланс спроса и предложения. Об этом говорит и тот факт, что стоимость в прошлом году поднялась, но сейчас цены замерли и остаются на том же месте. И особого притока новых арендаторов нет", – продолжает Маргарита Почицкая.
Меблированная квартира без евроремонта, но со всей техникой еще прошлой весной обходилась в 200 долларов - Sputnik Беларусь, 1920, 20.05.2025
© Sputnik / Валерия Берекчиян
Она обращает внимание на то, что в столице стало больше трудовых мигрантов, которые арендуют квартиры. Но тут же уточняет: их не настолько много, чтобы как-то повлиять на спрос и расстановку сил в сфере жилой аренды.
"Они зачастую выбирают наиболее бюджетные варианты квартир, которые в простонародье называют "бабушатниками". Нередко арендуют их коллективно", – поясняет эксперт.
Идеальный арендатор – кто он?
В большинстве случаях квартиры арендуют белорусы. Как правило, это молодые семьи и студенты – несмотря на то, что их количество изрядно уменьшилось в последнее время из-за появления в Минске новых общежитий.
"Никакого нашествия россиян, как часто спрашивают, нет. Арендаторы-иностранцы были всегда, но это буквально единичные проценты, даже не десятки", – подчеркивает собеседница.
Молодые люди под зонтом - Sputnik Беларусь, 1920, 20.05.2025
© Sputnik / Кристина Кормилицына / Перейти в фотобанк
Большинство собственников мечтают видеть среди своих арендаторов семью из двух человек в возрасте около 30 лет – с хорошим достатком, без детей и животных, а также не имеющих вредных привычек. Это идеальные арендаторы для многих владельцев квартир. Но чаще всего речь идет либо о вчерашних студентах, либо о молодых супругах с детьми и животными.
Агент по недвижимости отмечает: каждую из этих категорий не стоит рассматривать как группу риска. Стоит познакомиться с арендатором, спросить, где он работает, чтобы оценить его платежеспособность.
"Не нужно никого бояться, нужно просто правильно подходить к выбору арендаторов. И если будет аккуратненькая квартира, то, соответственно, она и будет привлекать таких же аккуратных и платежеспособных арендаторов", – заверяет Почицкая, в очередной раз акцентируя внимание на состоянии арендного жилья.
Два главных требования
Однозначное "нет" от абсолютного большинства собственников – курение в квартире. Это главное требование. Второе условие – арендатор при заселении должен внести обеспечительный платеж. Это сумма, которая гарантирует владельцу недвижимости защиту от невыполнения обязательств арендатором, включая покрытие стоимости ремонта в случае ущерба.
Подъезд дома - Sputnik Беларусь, 1920, 20.05.2025
© Sputnik / Александр Иванов / Перейти в фотобанк
"Для многих, кто впервые сталкивается с долгосрочной арендой квартир, это по-прежнему звучит как новость. Но здесь хотим обратить внимание, что этот обеспечительный платеж должен по факту просто возвращаться арендатору в момент приемки квартиры собственником, после окончания договора найма. В противном случае, если собственник обнаруживает, что, условно, обои нуждаются в переклейке, ламинат вздыбился, стиралка не работает – эти деньги он может оставить себе в качестве компенсации за причиненный ущерб", – указывает представитель "Твоей столицы".
Льготы для студентов
Средний срок долгосрочной аренды квартир в Минске – один год. Студенты – особый случай: иногородние живут в "съемке" с сентября по июнь, после чего на каникулы уезжают домой. В июле-августе для них может действовать льготная оплата – студенты платят, условно, не 250 долларов, а 150. На такой шаг многие собственники идут, если их устраивает арендатор и они не хотят искать нового.
"В очень редких случаях студентам несколько месяцев разрешается не платить. Но чаще всего они платят половину – это нормальная практика. И собственник не теряет на простое квартиры, и студент не переплачивает", – отмечает аналитик.
Районы-кварталы, жилые массивы
"Минск-мир", "Маяк Минска", "Новая Боровая", "Левада" – главные рекордсмены по числу квартир в сегменте "комфорт" и "комфорт плюс", сдающихся этой весной в аренду. В топе также район Лебяжьего – жилые комплексы "Променад", "Браславский", "Лазурит" и "Зеленая Гавань" – новый загородный проект недалеко от МКАД и минского гольф-клуба.
Жилой комплекс Минск Мир - Sputnik Беларусь, 1920, 20.05.2025
Жилой комплекс "Минск Мир"
© Sputnik / Виктор Толочко
Среди бюджетных вариантов и в классе "комфорт минус" лидируют квартиры в районе станции метро "Малиновка" и проспекта Дзержинского.
"Если мы говорим про бюджет, то во главе угла прежде всего – стоимость и конкретная локация с привязкой, допустим, к месту жительства родителей, детскому садику, школе, работе. Порой можно услышать: в Шабанах никто не арендует. Арендуют везде – даже в Соснах (столичный микрорайон за пределами МКАД. – Sputnik)! Вопрос лишь в цене", – добавляет Почицкая.
По ее словам, существует база данных арендаторов, которые находятся в так называемом "листе ожидания". Такой же перечень есть и для квартир. Как правило, "однушка" улетает очень быстро – за день-два, иногда за неделю.
"Но тут все зависит от того, насколько квартира правильно оценена собственником. Часто бывает, что они не чувствуют рынок и завышают либо занижают стоимость. Хозяева "двушек" ищут арендаторов чуть дольше, поскольку там арендаторами чаще всего становятся семейные люди, привязывающиеся к конкретным локациям – работа, школа, детский сад и так далее", – поясняет собеседница.
Влияние доллара и прогноз по ценам
С начала года доллар подешевел на 13%. Но цены не выросли пропорционально просадке "американца": условная "двушка" стоит уже не 1600 рублей, а 1350-1400. Для многих арендаторов, снимающих квартиры, стоимость которых формируется с привязкой к доллару, это, конечно же, плюс.
Как рассказала руководитель отдела аренды агентства недвижимости "Твоя столица", примерно 50% арендаторов заключают договоры аренды в белорусских рублях, вторая половина – в долларах (при этом платеж необходимо совершать в нацвалюте).
"Несмотря на то, что стоимость аренды исчисляется в белорусских рублях, собственник и арендатор все равно ориентируются на некую отметку в долларах. Поэтому те арендаторы, которые заключили договоры в белорусских рублях в момент, когда доллар был 3,4-3,5, сейчас вынуждены платить больше тех, кто заключил договоры изначально с привязкой к доллару", – прокомментировала Маргарита Почицкая.
В завершение она отметила, что сейчас очень благоприятное время на рынке аренды квартир: он уравновешен и спокоен – как финансово, так и психологически. Никаких стрессовых моментов не наблюдается. Он развивается естественно, да еще и с постоянным притоком новых квартир в новостройках. Но…
"Собственникам не стоит надеяться на то, что можно повысить цены, поскольку для этого нет предпосылок – притока новых и платежеспособных арендаторов. Сейчас их не наблюдается. У людей сейчас задача номер один – приобрести собственную квартиру, чтобы не жить в арендной. Поэтому аренда сейчас не приоритетна, ее никто не рассматривает как жилье на всю жизнь. Аренда – это транзитный шаг на пути к своей квартире", – заключает эксперт.
Источник: sputnik
