Сколько стоят квартиры в Минске и есть ли спрос?
Предложение на рынке квартир в Минске сегодня, говорят эксперты, одно из самых больших за историю. Много жилья продается на вторичном рынке, в новостройках появляется все больше и больше квадратных метров. И это при всем том, что 2022 год, равно как и 2021-й, по продажам побил многолетний рекорд.
Так, может, самое время прикупить себе жилье, чтобы в новый год – с новой квартирой. Пока не разобрали. Но как тогда обстоят дела с ценами? Вдруг квадратный метр подскочил в цене. Но не спешите паниковать.
На эти вопросы нашли ответы с экспертом рынка недвижимости – заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андреем Чернышевым. Заодно узнали, каким будет 2023-й год на рынке столичной недвижимости.
Затишье в январе
Как и по части аренды, так и по части покупки квартир первые числа января традиционно "простойные". Если сделки фиксируются, то они скорее всего согласованы еще в декабре.
"Конечно, связано это и с тем, что люди отдыхают. Также есть опасения по курсам валют. Люди выжидают некоторое время, боятся скачка доллара", – отмечает эксперт.
Впрочем, декабрь 2022 года уже отметился ростом курсов, а потому многие потенциальные покупатели квартир в Минске успели нажать на паузу.
"Они понимают, что если начинаются валютные колебания, то цена "квадрата" в долларах будет меняться, пусть не сразу, а постепенно. А поскольку люди не спешат, то и подождать можно. А кто уже "ударил по рукам" с продавцом, тот поспешил закрыть сделку еще в декабре", – говорит Андрей Чернышев.
Рекордный по продажам 2022 год
Несмотря на все февральские и мартовские скачки курсов валют, в целом ушедший 2022 год, как и 2021-й, стал рекордным по количеству сделок купли-продаж на рынке минской жилой недвижимости.
Здесь есть несколько причин. Сыграло и то, что в последние годы много стрессов: коронавирус "закрыл" границы, произошли общественные волнения, введены санкции, начался военный конфликт в регионе.
"А после мартовского скачка доллара появились страхи, что валютные вклады могут не отдать, либо отдать, но белорусскими рублями. Все это расставило приоритеты в жизни наших людей. Автомобили стали слишком дорогими, бытовой техники много не нужно, ехать отдыхать особо некуда. А жилье нужно всегда, это приоритет", – объясняет причины рекордных продаж эксперт.
Квартира как способ сберечь средства
Все эти факторы и подстегнули белорусов снять со счетов валюту и держать ее на руках. Но под подушкой, как говорится, не надержишься. Вот люди и начали вкладывать деньги, чтобы не потерять. Жилье в Минске – это все же актив.
"Какая альтернатива? Коммерческой недвижимости избыток, что давит на ее цены и ставки аренды вниз. Криптовалюта? Возможно, но в ней нужно хорошо разбираться. А жилье – это просто и понятно. Выбрал квартиру, завтра купил, послезавтра – в аренду. Если нужно продать – две-три недели и сделка оформлена. У нас по агентству более 30% квартир продавалось в минувшем году менее чем за две недели – отличные показатели", – говорит Андрей Чернышев.
Огромный спрос на "вторичку"
Спикер обращает внимание, в 2022 году в Минске скупали в основном "вторичку", опять же – по причине нестабильной ситуации. Потому что она есть здесь и сейчас, а новостройки нужно ждать окончания строительства.
Хотя рынок новостроек огромен и продажи там тоже есть, только отследить их сложнее. Потому что они либо по долевому строительству проходят, а эти сведения только у Мингорисполкома, либо по жилищным облигациям, о чем знают застройщик и банк.
"Но мы делали свои расчеты и пришли к выводу, что в 2022 году было продано процентов на 40% меньше квартир в новостройках на стадии строительства. Связано это с тем, что покупатели, настроенные на покупку квартиры в новостройке, из-за финансовой неразберихи и появившихся страхов вовлечения в военный конфликт, с марта переориентировались на "вторичку". Так или иначе, рекорд по продажам недвижимости установлен", – говорит представитель агентства недвижимости "Твоя столица".
Растут ли цены на недвижимость?
Если брать в расчет "вторичку", то только за март 2022 года цены реальных сделок снизились примерно на 8%, так как вырос курс доллара, говорит эксперт. К концу года цены вернулись в прежнее русло, но в плюс не вышли.
Хотя по итогам ноября стали чаще звучать заявления представителей рынка недвижимости о росте стоимости квадратного метра жилой недвижимости в Минске.
"Но только они не уточнили, что средняя цена квадратного метра проданных квартир по Минску подросла в связи с тем, что люди просто сместили фокус с "уставших" квартир на более приемлемые, где есть уже ремонт, где можно сразу жить. Вот за счет этих сделок и подросла средняя статистическая "квадрата", но по факту цены на квартиры в столице не изменились".
Факторы роста цен на недвижимость
По словам Андрея Чернышева, причин для увеличения цен на недвижимость в данный момент нет. Рост стоимости квартир наблюдался только в период с 2017 до 2020 год, когда был реальный рост доходов населения, снижение ставок по жилищным кредитам в два раза.
"Но потом была пандемия и все остальное. И сейчас о росте цен не может быть и речи. Но чем тогда объясняется повышенный спрос? Все просто – сейчас люди вкладываются в недвижимость не от того, что все хорошо, а вопреки плохому. Ставки по кредитам выросли с прежних 15% до 19%, реальные доходы населения упали, доллар больше не 2,0 рубля, как это было в 2019 году, а 2,6. Да и былого оптимизма у людей нет. И на фоне чего расти цене?" – задается вопросом эксперт.
Просите скидку!
Покупателям недвижимости нужно проявлять большую смелость и настойчивость, просить у продавца скидки.
"Мы покупателям всегда советуем не стесняться предлагать свою стоимость. Потому что не все продавцы понимают реальную ситуацию на рынке жилья. Кроме того, у нас на сайте в бесплатном доступе есть калькулятор стоимости квартир, который берет за основу цены уже прошедших сделок, а не из объявлений", – отмечает спикер.
Сейчас средняя скидка на торг увеличилась до 6%. Это весомый показатель, ведь в 2019 году, к примеру, скидка держалась на уровне 3-4%.
"Если транспонировать нынешнюю ситуацию на первое полугодие, даже если курс рубля к доллару будет 2,7 и чуть выше, спрос на покупку жилья вырастет с февраля. Но опять же – рынок чувствительный. Если начнутся какие-то потрясения, он сразу будет замирать", – обращает внимание заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица".
Какую недвижимость брать, если растет курс
Со "вторичкой" все проще: даже в ситуации неразберихи и обвала спроса продавец быстро корректирует цену. Новостройки в период турбулентности однозначно "становятся на паузу", потому что часть новой недвижимости продается в рассрочку, а ее просчитать в финансовый шторм сложно.
"Но опять же – потрясения останавливают спрос. А это не на руку застройщику. Часть средств в оборот они берут из продаж уже возведенного жилья. Потому не исключено, что те же валютные колебания, если случатся, будут подстегивать компании снижать стоимость квадрата, устраивать акционные предложения", – отмечает эксперт.
Будет ли рост стоимости жилья в 2023 году?
С высокой долей вероятности можно утверждать, что в 2023 году роста цен на жилье в Минске не будет. Его не было и в минувшем году, как уже отмечалось. И это связано не только с экономикой.
"Дело в том, что предложений сейчас очень много. На рынке в продаже сейчас где-то 9 тысяч квартир. О каком движении цены квадрата вверх можно говорить? Это было бы возможным, если бы количество предложений опустилось до 7 тысяч и ниже, тогда бы наметилась тенденция к "вымыванию" предложений. Но сейчас такого нет".
Квартир хватит всем
Спрос на новостройки в 2023 году после проседания, вероятно, восстановится. Потому что покупатели, так или иначе, потенциально рассматривают покупку квартиру в новом доме, а не на "вторичке".
"То, что сейчас покупатели пришли на рынок вторичного жилья, показывает, что люди просто боятся "погореть" на недостроях. Но эти страхи будут проходить и спрос на "первичку" восстановится. Сейчас в продаже порядка 140 жилых многоквартирных дома. Для сравнения, в 2016 году их было 98. И это данные без учета строящегося жилья с господдержкой".
Новостроек Минска хватит для стабильных продаж еще, как минимум, на пятилетку, уверен представитель агентства недвижимости "Твоя столица". Более того, сдаются новые объекты. Не стоит забывать про огромные комплексы "Минск-Мир", "Левада", "Новая Боровая" и заявленный огромный "Северный берег".
Риски жилищного кредитования
Выгодно ли кредитоваться сейчас под покупку недвижимости? Этот вопрос волнует многих, кто только планирует прикупить себе жилье.
"Кредитные программы есть и выбрать тоже есть из чего. Но вопрос в том, насколько люди готовы, исходя из доходов, взять заем. Ведь по сравнению с 2019 годом выросла не только ставка, но и ужесточились условия выдачи кредита".
В целом же, рынок кредитования нынче стал гораздо более цивилизованным и реально помогает обрести свои квадратные метры тысячам людей.
"Но теперь перед потенциальным покупателем стоит другой вопрос: как взять кредит? Потому что банки ужесточили требования к клиентам. И не все в нынешнем положении подпадают под эти кредиты, не для всех жесткие рамки финансирования удобны, тем более когда речь идет о больших суммах и выплатах на долгие годы", – резюмирует Андрей Чернышев.
Источник: tochka.by
