Слово «обвал» продаёт сайтам трафик, но не имеет отношения к реальности

В последнее время из каждого утюга кричат о грядущем обвале цен на жильё. Коллегам часто задают один и тот же вопрос: «Может, нам подождать? Вдруг всё упадёт?».

“Твоя столица” на рынке недвижимости тридцать лет. И каждый раз, когда начинается такая паника, мы задаём встречный вопрос: «А какое именно снижение вы ждёте? На 50%? На 10–15%? А, может, на 1–2%?». Согласитесь, разница существенная и напрямую влияет на выбор.

Некоторые эксперты сейчас пишут, как они восхищаются теми, кто успел продать свою квартиру на пике, и жалеют тех, кто покупает квартиры в 2026 году. Только вот незадача: свои слова они ничем не обосновывают. Ни расчётами, ни историческими данными.

Давайте разбираться без эмоций. 

Сентябрь стал первым месяцем, когда рост цен на квартиры в Минске практически остановился. Цены достигли исторического максимума и начали приспосабливаться к платёжеспособному спросу.

Конец длинного цикла

Рынок недвижимости — это не акции или валюта, которые могут рухнуть за один день. Это циклическая система, где длина цикла измеряется годами. Сегодня мы видим конец длинного цикла роста цен. График вышел на плато.

Я не ожидаю роста цен даже с поправкой на дефицит предложения и удешевление кредитов. Почему? Потому что у людей просто нет денег, чтобы покупать квартиры по более высоким ценам, чем сегодня.

Давление на цены может быть компенсировано банковской системой. Анонсированное государством  снижение ставок по ипотеке до 9–12% в 2027 году может немного повысить активность покупателей. Но эта активность сможет лишь поддерживать сложившийся уровень цен, но никак не подтолкнёт их вверх.

Уроки «попиццот»

Помните 2010 год? На фоне мирового кризиса и падения цен в 2009 году на форумах Onliner появилась гипотеза. Цены упадут до «справедливых» $500 за метр. Так родилась идея «попиццот». Название иронично отсылало к государственному ориентиру зарплат.

Самый мощный всплеск веры в «справедливую цену» случился после валютного кризиса 2014 года. Форумные аналитики были уверены: дно не достигнуто. А что в реальности? Пик цен пришелся на октябрь 2008 года — $2 000 за метр. Дно рынок нащупал только к середине 2017-го — $1 200.

Вот они, длинные циклы. 2000–2008 — рост. 2009–2017 — падение. С 2017-го — снова рост. Чтобы потерять 40% цены, рынку понадобилось почти 10 лет. Разве это обвал? Нет. Это медленная, плавная коррекция. А те, кто ждал «попиццот», просто потеряли эти годы. 

Ищем сигналы падения

Рынок недвижимости очень консервативен. Он реагирует на внутренние и внешние факторы с большой задержкой. Предсказать их поведение не сможет даже самая продвинутая эконометрическая модель.

Но есть ряд факторов, которые могут оказывать давление на цены:

• Рост курса доллара (Андрей Чернышёв обозначает уровень 3,2 рубля за доллар);

• Рост ставок по кредитам или ужесточение требований к заёмщикам;

• Выброс на рынок большого количества инвестиционных квартир, собственники которых решили зафиксировать прибыль;

• Резкий рост внешних рисков.

Пока мы не фиксируем ни одного из этих факторов. Хотя риски сохраняются, говорить о начале быстрого снижения рано. Эксперты «Твоей столицы» ожидают стабилизации цен на сложившемся уровне с возможной осторожной корректировкой после Нового года. Именно корректировкой, но никак не обвалом.

Жизнь нужно жить сегодня

Я уверена: надёжность системы “Твоей столицы” и её профессионализм риэлтеров проверяются именно в такие моменты — когда рынок замирает и нужно принимать взвешенное решение, а не поддаваться панике.

Наши клиенты часто спрашивают: «Стоит ли ждать?». Мой ответ: не ожидайте чуда. Даже если снижение и начнётся, оно будет плавным и длительным. Вы потратите годы на ожидание, платя за аренду и откладывая комфортную жизнь «на потом».

Вы сделаете свой выбор, когда решите, что вам нужна квартира для жизни здесь и сейчас. Время — это ресурс, который нельзя вернуть.

Действуйте сегодня. Со временем вы убедитесь, что приняли правильное решение, невзирая на все прогнозы. Когда важны  выбор, время и надёжность — выбирайте тех, кто умеет смотреть на рынок профессионально.

Если вы готовы сделать шаг, но хотите подстраховаться — приходите в «Твою столицу». Покупателю мы поможем не заплатить лишнего, а продавцу — не упустить свою выгоду и продать квартиру по верхней планке рынка.

Почитать свежую аналитику месяца можно тут>>>

Часто задаваемые вопросы

1. Будет ли обвал цен на квартиры в Минске в 2026 году?

Обвала не будет. Мы ожидаем стабилизации цен на текущем уровне с возможной осторожной корректировкой после Нового года.

2. Почему цены перестали расти?

Рынок вышел на плато. Цены достигли исторического максимума и ограничены платёжеспособным спросом. У людей нет денег на покупку по более высоким ценам.

3. Почему не стоит ждать снижения цен?

Это медленный процесс. Откладывая покупку, вы теряете годы жизни и платите за аренду.

4. Какие сигналы укажут, что падение началось?

Рост доллара выше 3,2 BYN, массовое выставление инвестиционных квартир, ужесточение кредитования и устойчивое падение числа сделок. Сейчас этих сигналов нет.

5. Стоит ли сейчас покупать квартиру?

Если у вас есть средства и понимание, какой объект вам нужен, — да. Жизнь нужно жить сегодня, а не откладывать её в ожидании мифического «дна».

(с) Анжела Третьяк, руководитель Управления продаж вторичного рынка жилья агентства “Твоя столица”