Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Как обстоят дела на рынке и какие прогнозы можно дать на следующий год? Интервью с основателем группы компаний «Твоя столица»

Купля-продажа жилья , 20.12.2023
Уходящий 2023-й стал для отечественного рынка недвижимости настоящим ралли с постоянным увеличением скоростей и ростом напряжения. Весь год в Минске рекордно увеличивалось количество сделок, росли цены на новостройки и на вторичное жилье, а дешевые кредиты только подогревали интерес к происходящему. Когда же ажиотаж на рынке достиг апогея, риэлтеров ждали еще и изменения в тарифах. Об итогах, тенденциях, достижениях и планах нам рассказал основатель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович.
Владимир Иванович.jpg

— Владимир Иванович, каким был 2023 год для сферы недвижимости?

— Я бы отметил два основных и очень важных момента. Первое — это долгожданная стабильность на рынке, от которой мы отвыкли за прошедшие три года. К сожалению, постоянный прилет «черных лебедей» заставлял нас все время жить в предвкушении неприятностей. В этом же году впервые всё было относительно спокойно. Второй момент — либеральная финансовая политика в отношении ставок по кредитам. Мы помним времена, когда покупатели брали кредиты под 20 и более процентов годовых, теперь же есть возможность кредитоваться под 14,5%. Неудивительно, что в этом году с привлечением кредитных средств покупается более 30% квартир. Понятно, что такая поддержка существенно расширяет возможности покупателей и поднимает активность рынка.

итоги года 1 (1).jpg

Помимо этого, недвижимость в наших реалиях остается самым понятным способом для сохранения своих сбережений. Кстати, индикатор интереса к рынку недвижимости в качестве инвестиций — это повышенный спрос на маленькие квартиры. Сейчас такое жилье в Минске расходится очень быстро. Люди понимают, что квартира никуда не денется: ее можно оставить детям, сдать в аренду, перепродать через несколько лет, чтобы купить побольше. По сути, маленькие квартиры — это понятный, максимально легкодостижимый и ликвидный способ сохранения и приумножения сбережений для домохозяйств, относящихся к среднему классу. В Минске вообще в этом плане есть некий перекос цен. У нас можно найти однокомнатную квартиру-студию в Минск Мире или Новой Боровой с хорошим ремонтом по стоимости 1700−2000 долларов за квадратный метр. В то же время в большой квартире под 150−200 метров «квадрат» будет стоить всего 1100−1200 долларов. Это в том числе говорит и о том, что в сегменте премиум-недвижимости спрос пока что не восстановился.

— Раз уж мы заговорили о ценах, что происходило с ними в 2023 году?

— По сравнению с прошлым годом цены на вторичном рынке выросли, в среднем — на 6%. По данным нашего отдела консалтинга и аналитики средняя стоимость квадратного метра жилья по итогам сделок в ноябре в Минске составила 1374 доллара. Отмечу, что исторический максимум цен мы наблюдали в октябре 2013 года — тогда средняя цена метра достигла 1734 долларов, а доллар «весил» значительно тяжелее.

итоги года 3 (3) (2) (1).jpgНа первичном рынке цены на квартиры в 2023 году выросли, в среднем, на те же 6%. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках города по итогам ноября составила 1353 доллара. Для сравнения — исторический максимум был отмечен в ноябре 2014 года и составлял 1719 долларов.

итоги года 2 (2) (1).jpg

— Как начинался этот год? Какие планы вы строили на него, какие ожидания были? Оправдались ли они?

— Конечно, всегда хотелось бы лучше, но, тем не менее, нам грех жаловаться. В Минске каждый месяц росло количество сделок, росла и цена квадратного метра. А благодаря доступным кредитам многие наши покупатели смогли улучшить свои жилищные условия. У нас было немало случаев, когда семья приходила за однокомнатной квартирой, но пообщавшись с нашим кредитным консультантом, который готов ответить на вопросы и подобрать подходящий вариант кредитования, принимала решение воспользоваться выгодной ситуацией и приобрести двухкомнатную.

кружка ТС.jpg

— Как вы считаете, чем обусловлен этот ажиотаж на рынке?

— На мой взгляд, свою роль играют относительно невысокая цена квадратного метра и увеличившееся предложение небольших квартир. Потому что, если мы вспомним тот же 2013 год, то тогда однокомнатные квартиры по метражу начинались с 42−45 метров. Сейчас же на рынке полно вариантов 30-метровых квартир. То есть, повторюсь, на рост спроса повлияли дешевизна квадратного метра, дешевизна самих квартир (из-за их малых габаритов) плюс доступность кредитов. А еще по сравнению с 2013 годом выросла и средняя зарплата.

Что касается спроса, то на вторичном рынке жилья он растет третий год подряд. Если в доковидном 2019-м году в Минске было заключено 13 095 сделок, то в 2021-м их было более 14,5 тысячи, а в 2022-м — более 15,8 тысячи. В 2023 году мы ожидаем уже более 17,5 тысячи сделок. Этот год будет рекордным по активности для вторичного рынка, но, кстати, частично это происходит за счет «первички» — ниже мы подробнее коснемся причин и следствий.

В текущем году вырос спрос на качественные объекты — это квартиры в новых домах и квартиры с хорошей отделкой во всех сегментах жилого фонда. Дешевые квартиры постепенно вымываются с рынка, а цены на оставшиеся растут.

Новинкой для белорусского рынка (но не российского и мирового, где этот формат является очень популярным для мелкого и среднего инвестора) стало довольно значительное по объему предложение апартаментов в жилом комплексе Минск Мир. Это единственный на сегодня формат жилья, подходящего как для проживания, так и регистрации и ведения малого и среднего бизнеса. Небольшой метраж, низкая стоимость квадратного метра и выгодные условия по рассрочке и кредитованию делают этот формат недвижимости привлекательным для белорусов.

— Как вы думаете, в следующем году эта тенденция продолжится?

— Я думаю, что кардинальных изменений на рынке жилой недвижимости в следующем году не будет. При сохранении текущей кредитной политики со стороны Нацбанка и сохранении тренда роста реальных доходов населения рынок будет активен.

При этом стоит обратить внимание на соотношение объемов продаж на первичном и вторичном рынках. В нашей истории были периоды, когда оно заметно менялось. Так, несколько лет назад на вторичном рынке продавалось около 15 тысяч квартир в год, а в новостройках — порядка 17 тысяч. То есть, первичка опережала вторичку. В уходящем же году, по нашим оценкам, количество сделок на первичке снизилось до 10−12 тысяч (в 2022 году их было порядка 16−18 тысяч). Это объясняется, прежде всего, сужением предложения от застройщиков и опасениями покупателей вкладывать средства в строительство на длительный срок. Эти факторы, в свою очередь, повлияли и на рост активности покупателей на вторичном рынке квартир.

Владимир Иванович2.jpg

— А что вы думаете по поводу ажиотажа с Северным Берегом? Чем его можно объяснить?

— Думаю, что в первую очередь — уникальностью локации: наличием рядом нового парка и Цнянского водохранилища. К примеру, жилой комплекс «Левада» тоже стоит на берегу Свислочи, но стоимость квадратного метра в домах на береговой линии там уже доходит до 2800 долларов. В Северном Береге цены пока что точно ниже. Да и к тому же, сколько домов запущено в продажу? Первые четыре-пять? И это с учетом девятимиллионного населения страны и новизны самого проекта. Конечно, все квартиры на старте расхватают. Посмотрим, что будет происходить дальше, когда застройщик пойдет вглубь полей. Также очень важна скорость решения вопроса транспортной доступности этой локации — пока что добраться к первым новостройкам не так уж просто.

— В этом году было принято постановление Совмина о тарифах. Как эти новшества повлияли на рынок недвижимости?

— В целом мы оцениваем эти изменения положительно и считаем их прогрессивным событием для рынка. Наконец-то были отменены тарифы для юрлиц, связанные с коммерческой недвижимостью и нежилым фондом, прописана возможность делать скидки, появилось более четкое описание многих процессов (к примеру — введено ясное определение «подбора вариантов»). Всё это — позитивные нововведения, которые мы, безусловно, приветствуем.

Что касается самого спорного момента о том, что агентства не могут одновременно работать с покупателем и продавцом, то, когда риэлтерское сообщество немного успокоились, стало понятно, что ничего страшного в этом нет.

Так как покупатель и продавец преследуют разные цели (один хочет продать подороже, другой — купить подешевле и т. д.), они находятся в состоянии перманентного конфликта интересов. Поэтому гораздо проще выстраивать работу, когда у каждой стороны есть свой договор на риэлтерскую услугу и свой профессиональный представитель интересов по сделке.

Это подтверждает и статистика — не менее 50% покупателей, пришедших к нам за конкретной квартирой, настаивают на заключении договора. Так комфортнее, спокойнее и безопаснее. Договор дает покупателю возможность иметь страховку, своего «личного» а не «общего» квалифицированного специалиста, право требовать от риэлтерской компании исполнения обязательств и услуг, которые не очень нужны другой стороне (продавцу). Агентству договор дает возможность корректно работать в интересах покупателя с персональными данными продавца и третьих лиц, имеющих отношение к сделке. Предполагаю, что сейчас сильно возрастет число совместных сделок между различными агентствами, представляющими интересы продавца и покупателя.

Отмечу, что «Твоя столица» работает на рынке уже 28 лет. За это время с нашей помощью было совершено около 25 тысяч сделок купли-продажи с жилой недвижимостью (цифра, сопоставимая с годовым количеством сделок в Республике Беларусь). И ни одна сделка за эти годы не была признана недействительной (для сравнения — в стране за год судами признаются недействительными порядка 150 сделок с недвижимостью). Благодаря профессионализму и опыту наших агентов и риэлтеров, тщательному анализу документов мы ежегодно отказываем в проведении 15−20 сделок, таким образом защищая от вероятной беды наших клиентов.

Кстати, в нашей истории даже были две попытки доказать в судебном порядке неправомерность таких отказов: мол, нотариус сказал, что с документами всё в порядке. Оба раза судебные инстанции подтвердили нашу правоту.

Бывают курьезные случаи — бабушка приехала на троллейбусе и привезла в пластиковом пакете 270 тысяч долларов, которые ей буквально на перроне передал богатый зять-вьетнамец для покупки квартиры детям на время их летней поездки в Минск. 

— В последнее время рынок офисной недвижимости переживает определенные трудности. Как вы считаете, скоро ли изменится эта ситуация?

— Если не будет сильных скачков доллара и евро, надеюсь, что цены зафиксируются на сегодняшнем уровне. Возможно, мы будем наблюдать приток бизнесов из России, что также поддержит наш рынок офисной недвижимости. В целом, рынок офисов сейчас находится в сложном положении. На сегодняшний день объемы предлагаемых в аренду офисов — на историческом максимуме профицита (в Минске вакантны более 200 тысяч квадратных метров). Для сравнения в спокойный 2019 год их было порядка 40 тысяч.

При этом в торговом и складском сегменте, в отличие от офисного, всё иначе. Основной стресс для рынка торговой недвижимости пришелся на 2020-й, но уже к концу года ситуация улучшилась. В последующие два года рынок торговли чувствовал себя стабильно, сохранив спрос и арендные ставки, а 2023 год вообще можно назвать безоблачным. Стоит отметить, что сегодня в Минске достаточно торговых центров, что подтверждается увеличением сроков их заполнения. Новые ТЦ будут востребованы только в районах с новой жилой застройкой при отсутствии инфраструктуры подобного формата.

— Как чувствовал себя рынок арендного жилья в столице в этом году? Случился ли студенческий бум накануне сентября?

— На рынке аренды жилья в течение всего года сохранялась благоприятная тенденция. В конце лета и начале осени не случилось традиционного студенческого бума, что было ожидаемо, так как в Минске открывается всё больше общежитий для учащихся. Поэтому всегда были предложения под любой бюджет и не было резких скачков цен на аренду.

Также на рынке аренды становится меньше старого жилого фонда. Арендаторы чаще предпочитают комфорт при выборе жилья и снимают элитную недвижимость. А собственники считывают тенденцию и хотят сдавать недвижимость дороже, поэтому у нас растет предложение в категориях «стандарт» и «элит».

Владимир Иванович3.jpg

— Как в 2023 году развивалась группа компаний «Твоя столица» и какие планы вы строите на следующий год?

— В этом году мы приняли решение переехать в новый офис. Сейчас «Твоя столица» — единственное минское агентство, у которого есть филиалы в каждом районе города в шаговой доступности от метро для удобства клиентов. При этом наши сервисные структуры — IT-подразделения, юристы, маркетинг и другие — были разбросаны по нескольким локациям. Теперь, пользуясь ситуацией на рынке офисной недвижимости, мы решили объединить ключевые департаменты в одном офисе. В начале нового года наш главный офис переезжает в большой современный офисный центр на Кирова, 8. Сейчас мы заканчиваем там ремонт и начинаем готовиться к переезду. Думаю, что новый офис будет способствовать более эффективной и результативной работе. Это — самый центр города, туда удобно добираться на метро, наземном общественном транспорте или автомобиле. В новом офисе у нас будет много пространства для удобства клиентов, работы и отдыха сотрудников. В новом здании будет работать головной офис, а все наши семь филиалов продолжат работу в привычных локациях.

Еще одно важное событие — «Твоя столица» уже в девятый раз завоевала премию «Народная марка». Премия особенно ценна для нас, так как это выбор потребителей.

Завоевывать эту высокую награду каждый год становится всё сложнее с учетом динамичного развития рынка, высокой конкуренции и постоянного повышения требований клиентов. Но мы держим марку! Хотим поблагодарить наших клиентов за столь высокую оценку и постоянное доверие!

В следующем году мы планируем продолжать повышать качество сервиса, разрабатывать новые продукты, позволяющие быстрее, выгоднее и эффективнее решать квартирные вопросы минчан, внедрять современные технологии и бизнес-процессы.

ТС награда.jpg

Источник: Realt.by

Наши новости
Арендовать или покупать? Как жители Беларуси решаю...
Каковы тенденции цен на жилье, какие квартиры востребованы на рынке сегодня
22.05.2024 , Купля-продажа жилья
Аналитика: апрель 2024 на рынке недвижимости
Тенденции вторичного рынка жилья - цены и объемы сделок
18.05.2024 , Купля-продажа жилья
ТОП-5 предпочтений покупателей квартир и что еще н...
Актуальные тенденции и важные моменты
17.05.2024 , Купля-продажа жилья
“Столичный шанс” выиграть велосипед и другие подар...
Агентство недвижимости "Твоя столица" объявляет начало рекламной игры ...
15.05.2024 , Купля-продажа жилья
Правила проведения рекламной игры «Столичный шанс»
10.05.2024 , Купля-продажа жилья
Как выбрать и оформить квартиру правильно?
Ежегодно 150-170 сделок купли-продажи квартир признаются недействительными. Учит...
23.04.2024 , Купля-продажа жилья
Безупречная репутация и инновации. “Твоей столице”...
16 апреля 2024 года агентству недвижимости «Твоя столица» исполняется 28 лет! В ...
16.04.2024 , Купля-продажа жилья
Самые инновационные способы продажи квартиры
Интересно, быстро и выгодно продать квартиру - это не только настоящее риэлтерск...
11.04.2024 , Купля-продажа жилья
Аналитика: март 2024 на рынке недвижимости
Что происходило на рынке жилья в марте 2024
08.04.2024 , Купля-продажа жилья
Как агентам продавца и покупателя прийти к стратег...
В мире недвижимости, где каждая сделка уникальна и требует особого подхода, был ...
02.04.2024 , Купля-продажа жилья
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Виктория Владимировна Ляшенко
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу