Как обстоят дела на рынке и какие прогнозы можно дать на следующий год? Интервью с основателем группы компаний «Твоя столица»
— Владимир Иванович, каким был 2023 год для сферы недвижимости?
— Я бы отметил два основных и очень важных момента. Первое — это долгожданная стабильность на рынке, от которой мы отвыкли за прошедшие три года. К сожалению, постоянный прилет «черных лебедей» заставлял нас все время жить в предвкушении неприятностей. В этом же году впервые всё было относительно спокойно. Второй момент — либеральная финансовая политика в отношении ставок по кредитам. Мы помним времена, когда покупатели брали кредиты под 20 и более процентов годовых, теперь же есть возможность кредитоваться под 14,5%. Неудивительно, что в этом году с привлечением кредитных средств покупается более 30% квартир. Понятно, что такая поддержка существенно расширяет возможности покупателей и поднимает активность рынка.
Помимо этого, недвижимость в наших реалиях остается самым понятным способом для сохранения своих сбережений. Кстати, индикатор интереса к рынку недвижимости в качестве инвестиций — это повышенный спрос на маленькие квартиры. Сейчас такое жилье в Минске расходится очень быстро. Люди понимают, что квартира никуда не денется: ее можно оставить детям, сдать в аренду, перепродать через несколько лет, чтобы купить побольше. По сути, маленькие квартиры — это понятный, максимально легкодостижимый и ликвидный способ сохранения и приумножения сбережений для домохозяйств, относящихся к среднему классу. В Минске вообще в этом плане есть некий перекос цен. У нас можно найти однокомнатную квартиру-студию в Минск Мире или Новой Боровой с хорошим ремонтом по стоимости 1700−2000 долларов за квадратный метр. В то же время в большой квартире под 150−200 метров «квадрат» будет стоить всего 1100−1200 долларов. Это в том числе говорит и о том, что в сегменте премиум-недвижимости спрос пока что не восстановился.
— Раз уж мы заговорили о ценах, что происходило с ними в 2023 году?
— По сравнению с прошлым годом цены на вторичном рынке выросли, в среднем — на 6%. По данным нашего отдела консалтинга и аналитики средняя стоимость квадратного метра жилья по итогам сделок в ноябре в Минске составила 1374 доллара. Отмечу, что исторический максимум цен мы наблюдали в октябре 2013 года — тогда средняя цена метра достигла 1734 долларов, а доллар «весил» значительно тяжелее.
На первичном рынке цены на квартиры в 2023 году выросли, в среднем, на те же 6%. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках города по итогам ноября составила 1353 доллара. Для сравнения — исторический максимум был отмечен в ноябре 2014 года и составлял 1719 долларов.
— Как начинался этот год? Какие планы вы строили на него, какие ожидания были? Оправдались ли они?
— Конечно, всегда хотелось бы лучше, но, тем не менее, нам грех жаловаться. В Минске каждый месяц росло количество сделок, росла и цена квадратного метра. А благодаря доступным кредитам многие наши покупатели смогли улучшить свои жилищные условия. У нас было немало случаев, когда семья приходила за однокомнатной квартирой, но пообщавшись с нашим кредитным консультантом, который готов ответить на вопросы и подобрать подходящий вариант кредитования, принимала решение воспользоваться выгодной ситуацией и приобрести двухкомнатную.
— Как вы считаете, чем обусловлен этот ажиотаж на рынке?
— На мой взгляд, свою роль играют относительно невысокая цена квадратного метра и увеличившееся предложение небольших квартир. Потому что, если мы вспомним тот же 2013 год, то тогда однокомнатные квартиры по метражу начинались с 42−45 метров. Сейчас же на рынке полно вариантов 30-метровых квартир. То есть, повторюсь, на рост спроса повлияли дешевизна квадратного метра, дешевизна самих квартир (из-за их малых габаритов) плюс доступность кредитов. А еще по сравнению с 2013 годом выросла и средняя зарплата.
Что касается спроса, то на вторичном рынке жилья он растет третий год подряд. Если в доковидном 2019-м году в Минске было заключено 13 095 сделок, то в 2021-м их было более 14,5 тысячи, а в 2022-м — более 15,8 тысячи. В 2023 году мы ожидаем уже более 17,5 тысячи сделок. Этот год будет рекордным по активности для вторичного рынка, но, кстати, частично это происходит за счет «первички» — ниже мы подробнее коснемся причин и следствий.
В текущем году вырос спрос на качественные объекты — это квартиры в новых домах и квартиры с хорошей отделкой во всех сегментах жилого фонда. Дешевые квартиры постепенно вымываются с рынка, а цены на оставшиеся растут.
Новинкой для белорусского рынка (но не российского и мирового, где этот формат является очень популярным для мелкого и среднего инвестора) стало довольно значительное по объему предложение апартаментов в жилом комплексе Минск Мир. Это единственный на сегодня формат жилья, подходящего как для проживания, так и регистрации и ведения малого и среднего бизнеса. Небольшой метраж, низкая стоимость квадратного метра и выгодные условия по рассрочке и кредитованию делают этот формат недвижимости привлекательным для белорусов.
— Как вы думаете, в следующем году эта тенденция продолжится?
— Я думаю, что кардинальных изменений на рынке жилой недвижимости в следующем году не будет. При сохранении текущей кредитной политики со стороны Нацбанка и сохранении тренда роста реальных доходов населения рынок будет активен.
При этом стоит обратить внимание на соотношение объемов продаж на первичном и вторичном рынках. В нашей истории были периоды, когда оно заметно менялось. Так, несколько лет назад на вторичном рынке продавалось около 15 тысяч квартир в год, а в новостройках — порядка 17 тысяч. То есть, первичка опережала вторичку. В уходящем же году, по нашим оценкам, количество сделок на первичке снизилось до 10−12 тысяч (в 2022 году их было порядка 16−18 тысяч). Это объясняется, прежде всего, сужением предложения от застройщиков и опасениями покупателей вкладывать средства в строительство на длительный срок. Эти факторы, в свою очередь, повлияли и на рост активности покупателей на вторичном рынке квартир.
— А что вы думаете по поводу ажиотажа с Северным Берегом? Чем его можно объяснить?
— Думаю, что в первую очередь — уникальностью локации: наличием рядом нового парка и Цнянского водохранилища. К примеру, жилой комплекс «Левада» тоже стоит на берегу Свислочи, но стоимость квадратного метра в домах на береговой линии там уже доходит до 2800 долларов. В Северном Береге цены пока что точно ниже. Да и к тому же, сколько домов запущено в продажу? Первые четыре-пять? И это с учетом девятимиллионного населения страны и новизны самого проекта. Конечно, все квартиры на старте расхватают. Посмотрим, что будет происходить дальше, когда застройщик пойдет вглубь полей. Также очень важна скорость решения вопроса транспортной доступности этой локации — пока что добраться к первым новостройкам не так уж просто.
— В этом году было принято постановление Совмина о тарифах. Как эти новшества повлияли на рынок недвижимости?
— В целом мы оцениваем эти изменения положительно и считаем их прогрессивным событием для рынка. Наконец-то были отменены тарифы для юрлиц, связанные с коммерческой недвижимостью и нежилым фондом, прописана возможность делать скидки, появилось более четкое описание многих процессов (к примеру — введено ясное определение «подбора вариантов»). Всё это — позитивные нововведения, которые мы, безусловно, приветствуем.
Что касается самого спорного момента о том, что агентства не могут одновременно работать с покупателем и продавцом, то, когда риэлтерское сообщество немного успокоились, стало понятно, что ничего страшного в этом нет.
Так как покупатель и продавец преследуют разные цели (один хочет продать подороже, другой — купить подешевле
Это подтверждает и статистика — не менее 50% покупателей, пришедших к нам за конкретной квартирой, настаивают на заключении договора. Так комфортнее, спокойнее и безопаснее. Договор дает покупателю возможность иметь страховку, своего «личного» а не «общего» квалифицированного специалиста, право требовать от риэлтерской компании исполнения обязательств и услуг, которые не очень нужны другой стороне (продавцу). Агентству договор дает возможность корректно работать в интересах покупателя с персональными данными продавца и третьих лиц, имеющих отношение к сделке. Предполагаю, что сейчас сильно возрастет число совместных сделок между различными агентствами, представляющими интересы продавца и покупателя.
Отмечу, что «Твоя столица» работает на рынке уже 28 лет. За это время с нашей помощью было совершено около 25 тысяч сделок купли-продажи с жилой недвижимостью (цифра, сопоставимая с годовым количеством сделок в Республике Беларусь). И ни одна сделка за эти годы не была признана недействительной (для сравнения — в стране за год судами признаются недействительными порядка 150 сделок с недвижимостью). Благодаря профессионализму и опыту наших агентов и риэлтеров, тщательному анализу документов мы ежегодно отказываем в проведении 15−20 сделок, таким образом защищая от вероятной беды наших клиентов.
Кстати, в нашей истории даже были две попытки доказать в судебном порядке неправомерность таких отказов: мол, нотариус сказал, что с документами всё в порядке. Оба раза судебные инстанции подтвердили нашу правоту.
Бывают курьезные случаи — бабушка приехала на троллейбусе и привезла в пластиковом пакете 270 тысяч долларов, которые ей буквально на перроне передал богатый зять-вьетнамец для покупки квартиры детям на время их летней поездки в Минск.
— В последнее время рынок офисной недвижимости переживает определенные трудности. Как вы считаете, скоро ли изменится эта ситуация?
— Если не будет сильных скачков доллара и евро, надеюсь, что цены зафиксируются на сегодняшнем уровне. Возможно, мы будем наблюдать приток бизнесов из России, что также поддержит наш рынок офисной недвижимости. В целом, рынок офисов сейчас находится в сложном положении. На сегодняшний день объемы предлагаемых в аренду офисов — на историческом максимуме профицита (в Минске вакантны более 200 тысяч квадратных метров). Для сравнения в спокойный 2019 год их было порядка 40 тысяч.
При этом в торговом и складском сегменте, в отличие от офисного, всё иначе. Основной стресс для рынка торговой недвижимости пришелся на 2020-й, но уже к концу года ситуация улучшилась. В последующие два года рынок торговли чувствовал себя стабильно, сохранив спрос и арендные ставки, а 2023 год вообще можно назвать безоблачным. Стоит отметить, что сегодня в Минске достаточно торговых центров, что подтверждается увеличением сроков их заполнения. Новые ТЦ будут востребованы только в районах с новой жилой застройкой при отсутствии инфраструктуры подобного формата.
— Как чувствовал себя рынок арендного жилья в столице в этом году? Случился ли студенческий бум накануне сентября?
— На рынке аренды жилья в течение всего года сохранялась благоприятная тенденция. В конце лета и начале осени не случилось традиционного студенческого бума, что было ожидаемо, так как в Минске открывается всё больше общежитий для учащихся. Поэтому всегда были предложения под любой бюджет и не было резких скачков цен на аренду.
Также на рынке аренды становится меньше старого жилого фонда. Арендаторы чаще предпочитают комфорт при выборе жилья и снимают элитную недвижимость. А собственники считывают тенденцию и хотят сдавать недвижимость дороже, поэтому у нас растет предложение в категориях «стандарт» и «элит».
— Как в 2023 году развивалась группа компаний «Твоя столица» и какие планы вы строите на следующий год?
— В этом году мы приняли решение переехать в новый офис. Сейчас «Твоя столица» — единственное минское агентство, у которого есть филиалы в каждом районе города в шаговой доступности от метро для удобства клиентов. При этом наши сервисные структуры — IT-подразделения, юристы, маркетинг и другие — были разбросаны по нескольким локациям. Теперь, пользуясь ситуацией на рынке офисной недвижимости, мы решили объединить ключевые департаменты в одном офисе. В начале нового года наш главный офис переезжает в большой современный офисный центр на Кирова, 8. Сейчас мы заканчиваем там ремонт и начинаем готовиться к переезду. Думаю, что новый офис будет способствовать более эффективной и результативной работе. Это — самый центр города, туда удобно добираться на метро, наземном общественном транспорте или автомобиле. В новом офисе у нас будет много пространства для удобства клиентов, работы и отдыха сотрудников. В новом здании будет работать головной офис, а все наши семь филиалов продолжат работу в привычных локациях.
Еще одно важное событие — «Твоя столица» уже в девятый раз завоевала премию «Народная марка». Премия особенно ценна для нас, так как это выбор потребителей.
Завоевывать эту высокую награду каждый год становится всё сложнее с учетом динамичного развития рынка, высокой конкуренции и постоянного повышения требований клиентов. Но мы держим марку! Хотим поблагодарить наших клиентов за столь высокую оценку и постоянное доверие!
В следующем году мы планируем продолжать повышать качество сервиса, разрабатывать новые продукты, позволяющие быстрее, выгоднее и эффективнее решать квартирные вопросы минчан, внедрять современные технологии и бизнес-процессы.
Источник: Realt.by
