Сейчас время для продавцов. Но не для всех.
Как будет развиваться ситуация на рынке жилой недвижимости Минска во второй половине 2024 г., насколько изменятся цены на квартиры и что делать покупателям и продавцам - в материале, подготовленном аналитиками агентства недвижимости “Твоя столица”.
Лучше, чем предполагалось
Прогноз развития ситуации на второе полугодие 2024 г. базируется на особенностях текущей ситуации, которая характеризуется высокой покупательской активностью и уменьшением количества предлагающихся на продажу квартир.
В начале года аналитики “Твоей столицы” составили 4 прогнозных варианта развития событий на первое полугодие 2024 г., один из которых был оптимистичным, а три оставшихся - в разной степени пессимистичными. Сегодня можно констатировать - что сбылся оптимистичный сценарий, и даже в более позитивной форме, чем он предполагался изначально.
Цены на квартиры вторичного рынка Минска за первые 6 месяцев года выросли не на прогнозируемые 4%, а на +7−8%. Причины этого: сохранение доступных массовому покупателю ставок / программ кредитования, переток покупательской массы с рынка новостроек на вторичный и рост зарплат. Последний фактор важен тем, что вселяет оптимизм для покупателей.
Подробнее про цены
Текущая средняя цена кв. м. проданных на вторичном рынке Минска квартир по итогам июня составила 1 490 долларов, что примерно соответствует уровню лета 2013 года.
Чем примечателен 2013 год? Тогда на “вторичке” Минска наблюдался пик цен - по итогам октября средняя цена кв.м. сделок составила 1 730 долларов за кв. м. Несмотря на то, что кредиты на недвижимость были гораздо “дороже” (36% годовых), и пользовались ими единичные покупателей, за 2013 год цены выросли на 30%. Все дело в том, что росли зарплаты, что вселяло оптимизм в людей после кризисного 2011 года. Плюс ко всему обменный курс доллара был значительно ниже сегодняшнего - порядка 0,8 рубля в переводе на BYN. А базисом для этого выступало развитие экономики и международной торговли.
Прогноз до конца 2024 г.
Сегодня доступные кредиты нивелируют высокий курс доллара. Дополнительно к покупке / обмену недвижимости располагает стабильность курсов валют и начавшийся рост заработных плат. Поэтому прогноз до конца 2024 г. будет следующим: пока будут наблюдаться эти три фактора, ситуация будет развиваться по оптимистичному сценарию — цены при таком могут расти на 1−2% в месяц. То есть, примерно с 1490 до 1600 долларов за кв. м. по факту сделок к концу 2024 г.
Каков предел роста цен? Если ориентироваться на максимальный уровень средних цен 2013 года (1 730 долларов/кв. м.) и учесть насколько девальвировал доллар за последнее десятилетие (15%), то получим цену в 2 000+ долларов за квадрат. А возможно и больше - все будет зависеть от ситуации в стране и мире. Но однозначно не за 2024 и даже 2025 годы.
Что-то может остановить рост цен? Рост обменного курса валют более чем на +15% и/или значительное увеличение ставок по кредитам и/или уменьшение программ кредитования. Как правило, все эти факторы взаимосвязаны и результат у них один - снижение покупательской способности, а значит числа сделок, что будет заставлять продавцов быть все более лояльными по части цен.
Но если доллар будет расти, но увеличится менее чем на 15%, а кредиты останутся с прежними ставками, это не остановит рост цен. Продаж станет меньше, но не критично.
Кроме того существует еще одна причина, способствующая увеличению цен - квартир на продажу становится все меньше. По рыночным законам, это предоставляет продавцам определенные преимущества.
Сейчас время продавцов, но не всех
Сегодня в самой сильной позиции находятся те продавцы, которым нужно просто продать квартиру, ничего не приобретая взамен (“чистый” продавец). У них “свободное ценообразование” и они сами думают, с какой скоростью продавать недвижимость - ведь не секрет, что завышение стоимости не способствует ускорению продажи.
Но в реальности таких мало - не более 20% и даже меньше. Потому что большинство сделок проходит в формате “цепочек” - когда причиной продажи одной квартиры является необходимость приобретения другой взамен (более новой, просторной или наоборот). И таким продавцам важно максимально объективно определить цену, чтобы не затянуть продажу. В противном случае “цепочка” может развалиться и придется начинать все с начала.
Что делать покупателям?
Рекомендация такова: если есть необходимость, то надо покупать. Пока доступны кредиты и лизинг. Но! Важно выбрать максимально сбалансированную по соотношению цена / качество квартиру, что в последующем не жалеть о возможной “переплате”. На сегодняшний день квартир в продаже хватает и подойдя к поиску и выбору правильно, можно найти подходящую квартиру. А если будет казаться, что «дефицит» квартир уже наступил — необходимо лучше изучить рынок или обратиться за помощью к специалистам агентства недвижимости “Твоя столица” по телефонам
