Когда так просто не купить: как обменять квартиру и сделать это быстро

В былые времена продать квартиру было невозможно, даже "кооперативную", за которую вы платили свои деньги. Посему королями рынка были обмены и "черные маклеры", прекрасно показанные в одной из советских трагикомедий.

Теперь ситуация изменилась – все покупается и все продается. Но в сделках и рассказах о них все еще часто фигурируют термины "обмен" или "размен". Как происходят подобные операции, рассказали в агентстве недвижимости "Твоя столица".

Четыре из пяти сделок можно назвать обменом

Как рассказал корреспонденту Tochka.by заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица" Андрей Чернышев, сегодня большинство сделок можно отнести к категории обменов.

"На рынке очень мало чистых продаж или покупок. Обычно (в 80% случаев), чтобы приобрести жилье, необходимо что-то продать", – пояснил специалист.

Он также отметил, что самые частые причины обмена – это, во-первых, необходимость покупки первой квартиры для молодой семьи и, во-вторых, необходимость раздела имущества после развода или вступления в наследство.

"В первом случае часто родительскую трехкомнатную квартиру хотят обменять на однокомнатную молодым и двухкомнатную – родителям, а во втором расклады бывают разные. Все зависит от количества комнат в квартире и претендующих на нее лиц", – рассказал Чернышев.

Во втором случае чаще всего хотят разменять "двушку" на две однокомнатные, такие же варианты бывают, и когда разъезжаются родители и дети.

Обмены – основа рынка недвижимости

На рынке до сих пор можно найти варианты, когда покупатель и продавец (или несколько с той или другой стороны) заинтересованы в квартирах друг друга, и происходит прямой обмен по договору мены. Но такие случаи редки, и юридически квартирами не обмениваются.

"Все потому, что очень сложно найти человека, который бы точно так же, как и вы, хотел бы поменять, скажем, две "однушки" на "трешку". Да еще и районами необходимо совпасть, как минимум", – пояснил риелтор.

Как же это происходит на самом деле и что нужно знать и на что рассчитывать?

Как рассказали в АН "Твоя столица", абсолютное большинство так называемых обменов квартир проходит как череда сделок купли-продажи – когда одна квартира продается, а взамен ее, на вырученные деньги, приобретается другая или другие.

Это так называемые цепочные сделки.

"Обычно в них два звена, но бывает и четыре, и даже восемь. Чтобы провести череду таких сделок, необходимо большое умение", – заявил Чернышев.

"Двушку" на две однокомнатные не поменяешь

Как отметили в АН "Твоя столица", при внешней простоте: продал имеющуюся, нашел нужную квартиру/ы и купил, в реальности процесс длителен, сложен и полон различных нюансов. Иногда он занимает до полугода.

Что важно понять продавцу большей квартиры – при "обмене" соотношение по количеству комнат не работает: не получится продать "трешку" и на вырученные деньги купить однокомнатную и двухкомнатную без доплаты.

"Все потому, что существует рыночное правило – чем меньше количество комнат в квартире, тем дороже стоит квадратный метр в ней", – пояснил риелтор.

Сегодня можно провести такие сделки (трехкомнатную на "двушку" и "однушку"), но ваша большая квартира должна располагаться в хорошем районе и быть готовой к проживанию (с хорошим ремонтом и мебелью), а одно- и двухкомнатная квартиры, наоборот, сильно "уставшие" и в не пользующихся спросом локациях Минска.

Как ускорить сделку и провести ее без проблем?

Что еще нужно знать тем, кому необходим обмен квартиры? А таковых (у кого на руках не вся сумма для покупки квартиры) очень много: до 80% покупателей сегодня рассчитывает либо на средства, вырученные с продажи имеющейся квартиры, либо на кредит.

Чтобы, при отсутствии опыта и знаний, не затянуть процесс продажи/приобретения нового жилья до полугода и даже более, лучше обратиться к риелтору.

"Если кредит можно оформить и за три недели, то для того, чтобы продать свою квартиру, нужно гораздо больше времени – месяц и более, если квартира продается самостоятельно", – отметили в агентстве недвижимости.

В то же время, как показывает практика "Твоей столицы", при должном подходе более 30% квартир продается менее чем за две недели, а всю "цепочку" из продаваемых-покупаемых квартир можно закрыть в срок до 38 дней.

"Важно, чтобы процесс вел опытный специалист. Тогда есть гарантия, что все сделки пройдут быстро. А если даже одна из квартир и выпадет из цепочки (например, продавец решил не продавать и т. п.), то взамен быстро будет найдена новая квартира, и цепь не развалится", – заявили в АН "Твоя столица".

К тому же риелтор поможет собрать необходимую для безопасного проведения сделки документацию.

Чтобы ускорить процесс продажи/покупки, риелторы дают совет: заниматься поиском покупателя на имеющуюся квартиру и поиском варианта квартиры взамен одновременно – это позволит сэкономить время.

Источник: Tochka.by