«Если продавец был не согласен сделать скидку, искали другие варианты»

Ситуация в Украине, резкий рост доллара, отмена кредитов на недвижимость — все это повлияло на рынок недвижимости в марте. В какой-то момент сделки практически остановились, но сейчас рынок начинает снова оживать. Realt поинтересовался в агентствах недвижимости, как белорусы покупали и продавали квартиры в марте, а также чего ждать дальше. На вопросы журналистов ответил эксперт «Твоей столицы» - замначальника отдела консалтинга и аналитики Андрей Чернышев.

— Ситуация, похожая на ту, что происходит на рынке недвижимости сейчас, была в марте 2020-го года: тогда подскочил доллар, началась пандемия. Только сейчас мы имеем страхи уже нового характера, — комментирует замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Выросший курс доллара обрезает покупателям все финансовые возможности. Особенно непростая ситуация у тех, кто планировал приобрести недвижимость в кредит — а таких еще в начале февраля было порядка 15% на вторичке и более 30% в новостройках. Если кому-то банк одобрил кредит в белорусских рублях 23-го февраля, то к моменту расчета 25−26 февраля суммы уже катастрофически не хватало. Многие из этих сделок были расторгнуты, если продавцы не шли навстречу. А в последние дни февраля уже стало не до переговоров: люди брали паузу, чтобы подумать и посмотреть, как дальше будет развиваться ситуация. Март на рынке недвижимости начинался очень вяло. Те, кто уже был одной ногой в собственной квартире, эту затею не отпускали и старались всячески обсуждать с продавцами возможную скидку.

Но, как показал еще 2020 год, в стрессовых ситуациях самостоятельные коммуникации покупателя и продавца идут сложно: обе стороны эмоционально напряжены и не располагают достаточной информацией для аргументации своей позиции и выбора правильной тактики продажи-покупки, говорит Андрей.

— Но данные по реальным сделкам и величине спроса многих отрезвляют. И если продавец все-таки отказывался давать скидку, то нам приходилось быстро искать новые варианты взамен, чтобы довести сделку до конца. Если новостройка уже не подходила по стоимости, старались найти свежую квартиру на вторичке. Во многом благодаря подобным быстрым действиям, мы смогли завершить большую часть запланированных сделок с позитивным результатом.

Если говорить о возобновлении спроса, Андрей называет те же даты, что и предыдущий эксперт.

— Спрос стал возобновляться в начале 20-х чисел марта. Еще в первой декаде марта основной задачей было донести до продавцов всю сложность сложившейся ситуации — чтобы они объективно понимали, какие факторы оказывают влияние на рынок, цены и покупателей. Мы объясняли продавцам, что февральские цены уже нежизнеспособны, а быстрое восстановление рынка и покупательской способности маловероятно. И когда продавцы это понимали, сами приходили к тому, что нужно снижать цену, иначе продать жилье не получится. Покупатели, в свою очередь, интересовались, можно ли еще подождать, чтобы цены еще пошли вниз.

«Хрущевки дешевеют меньше»

Эксперт говорит, что по факту сделок в Минске цены снизились на 7%.

— От той цены, которая заявляется в объявлении (цена предложения), снижение более весомое — порядка 10−12%. Но в этой цифре сидит еще стандартная скидка на торг, которая была всегда. Поэтому с учетом того, что мы всегда советуем продавцам закладывать на торг не более 4−5%, то после его вычета, вот и выйдет скидка 7−8%, к которой пришли продавцы из-за текущей ситуации. В свежих каркасно-блочных домах скидка будет немного больше (потому что они дороже). Продавцы же хрущевок снижают стоимость меньше, потому что в последние годы они привыкли к тому, что их жилье пользуется меньшим спросом, чем новостройки, и сразу оценивали свои квартиры ниже.

Андрей обращает внимание, что, несмотря на возобновление спроса, пока даже с натяжкой нельзя говорить о том, что рынок восстановился полностью.

— Пока мы говорим лишь о том, что рынок отошел от стресса конца февраля-начала марта. В прошлые годы март был активным месяцем на рынке недвижимости: обычно происходило 1150 сделок на вторичном рынке. Сейчас мы полагаем, что их будет не более 850 (окончательные итоги будут подведены позже). И значительная их часть которых была совершена за последние две недели, когда продавцы массово пошли на уступки в цене. Кстати, если кто-то думает, что раз рынок стал возобновляться, можно больше не давать скидку — нет, это не так. Правило остается прежним: продает только тот, кто снизит стоимость по сравнению с ценам начала февраля. Это касается как продавцов на вторичном рынке, так и застройщиков.

Еще одна из особенностей — покупатели больше заинтересовались вторичкой.

— Если раньше мы видели явный преобладающий интерес покупателей к новостройкам, то сейчас люди стали задумываться, как они будут в строительство вкладываться, и вторичный рынок оказался в выигрыше.

Те, кто изначально хотел купить квартиру на вторичном рынке, продолжают поиски подходящих по бюджету. При этом такого, что человек хотел купить ухоженную квартиру, а сейчас возьмет «уставшую», сейчас нет. Возможно, еще какие-то негативные изменения заставят людей поступаться качеством квартиры, но пока такое массово не наблюдается.