Кредитов нет, все пропало? Что будет с рынком недвижимости, если «банковские» деньги так и не вернутся в нашу жизнь

Новейшая история доказывает, что даже кажущийся стабильным и процветающим мир кредитов на недвижимость может легко разрушиться. Очередной болезненный «приступ» мы наблюдали весной 2020-го. Тогда, пребывая в ковидном неведении, даже самые «крепкие» банки один за одним сворачивали программы, откладывая «раздачу» денег до лучших времен. Режим жесткой экономии продлился примерно до осени: накануне заморозков некоторые банки все же начали оказывать поддержку людям и застройщикам. Но счастье, пусть и весьма урезанное, длилось недолго. К весне 2022-го, когда неведение стало запредельным, кредитный мир, словно шагреневая кожа, скукожился до размеров точки. И если осенью мы еще могли повыбирать среди трех банков и нескольких партнерских программ, то теперь нам остается разве что оплакивать былое разнообразие.

Кредиты — не главное

Как бы печально это все ни выглядело, белорусы — народ натренированный, к кредитным «постам» нам не привыкать: сколько кризисов уж за плечами, а стройки не стали, да и вторичка не обесценилась. Или в этот раз все будет по-другому и метры можно будет приобрести за сдачу в магазине? Спросили у специалиста, чего ждать и на что рассчитывать.

Андрей Чернышев — заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица».

— Конечно, доступные и понятные кредиты способствуют тому, чтобы сделки совершались, а их количество росло из месяца в месяц, — объясняет Андрей Чернышев. — Если вспомнить 2017 год, когда ставка неожиданно снизилась до приемлемых 15% годовых, то можно смело сказать, что это подстегнуло рынок. Доля покупателей, которые брали кредиты на первичку, выросла до 70%, на вторичку — до 35%. При этом годом ранее, в 2016-м, когда ставки по кредитам в 35% годовых и даже выше были абсолютной нормой, мы помогали заключить сделки двум-трем клиентам в месяц. Вдумайтесь: это даже не проценты! Если брать в расчет весь рынок (с учетом той доли, которую занимает «Твоя столица»), можно предположить, что в рамках всего Минска количество подобных покупателей было не более 15.

Если копнуть еще глубже, то вот другие цифры для понимания ситуации: в 2013—2014 годах в столице продавалось порядка 11 500 квартир в год. В 2017—2020 годах, когда кредитные ставки опустились до 15% и их можно было назвать «доступными», стало продаваться уже 13 500—14 000 квартир.

Кризис, вызванный коронавирусом, показал, что логика всегда примерно одинаковая: как только ситуация стабилизируется, люди решаются на сделки с недвижимостью. И конечно, они смотрят на кредитные продукты. Возвращение «Ипотеки экспресс» от «Беларусбанка» в 2021 году со ставкой в 20—21%, с одной стороны, активизировало рынок (ведь кредитования вторички мало кто ждал), но с другой — снизило долю покупателей с кредитами ровно наполовину. По сравнению с «доступным» 2017-м доля кредитных сделок на первичке снизилась до 30—35%, а на вторичке — до 15—16%. И это увеличение ставки всего на 6 процентных пунктов!

Сейчас же банк предлагает 23% годовых. В, мягко говоря, нестабильное и слабо прогнозируемое время.

По нашему агентству, например, за февраль сделки с привлечением кредита составили лишь 12% от общего количества. При этом все кредитные линии были открыты клиентами до 24 февраля. А в марте таких сделок у нас не было вовсе.

Вообще, кредит — это, конечно, хорошая и нужная вещь. Особенно если речь идет про покупку дорогостоящей недвижимости. Без нового телефона обойтись можно, а без крыши над головой — нет. Так может, дело совсем не в кредитах и их доступности/недосягаемости? Может, они никому и не нужны, когда на табло обменников красным пламенем горят цифры от трех и выше?

— Спрос на квартиры в Минске есть и сейчас. Причем не скажу, что он заметно ослабел, — продолжает специалист. — Просто надо понимать, что у одних потенциальных покупателей он финансово обеспеченный (они готовы хоть сегодня выложить деньги), а у других — отложенный. Да, им надо поменять квартиру, улучшить свои условия, и они были на пороге этого еще в феврале, но после того как курс доллара вырос, планы пришлось скорректировать. То есть прямо сейчас эти люди не могут рассчитаться, но в долгий ящик мысль не откладывают. Они это сделают, когда будут подходящие условия. И какие-то понятные перспективы.

С учетом обстановки нынешние 23% в глазах покупателя стали гораздо более «тяжелыми». Просчитывая платежи, человек прикидывает, что курс может вырасти еще, ставка рефинансирования увеличится, продукты подорожают. А еще он может лишиться работы. В таком разрезе повесить на себя кредит решится не каждый.

То есть сам факт отсутствия кредитов не так страшен. Гораздо большую роль играет неуверенность в завтрашнем днем.

Так что мой прогноз пока не оптимистичен: сделки с привлечением кредитов проходить будут, но в гораздо меньшем количестве (относительно того, к которому нас приучил 2021 год). И не из-за того, что банки не предлагают варианты. Даже если все банки сейчас запустят свои продукты с рыночной ставкой, очередей в ипотечных отделах не случится. Потому что сегодня покупатели теряют фундамент в виде стабильных заработных плат и прогнозируемого будущего.

Основной же спрос сосредоточится на квартирах низшего ценового сегмента каждого из классов качества. То есть если мы берем типовые панельные однушки со свежим ремонтом, но без изысков, то при разбежке цен от $40 000 до $45 000 по курсу брать будут те, что дешевле. За чужой, пусть и очень хороший ремонт люди сегодня переплачивать не захотят.

Вообще, если человек планирует продать (а не продавать) квартиру, он будет вынужден снизить цену. Стадии отрицания, гнева, торга и депрессии придется пройти довольно быстро.

И затем сосредоточиться на принятии: да, ситуация изменилась, но она такая, какая есть, и, к сожалению, в ближайшее время назад не откатится. Это как с погодой: одним своим желанием или упорством наступление зимы и холодов не остановить и уж тем более не повернуть вспять. Просто нужно это принять и соответствующе одеваться.

Понятно, что есть продавцы, которые не следят за ситуацией досконально и поэтому будут держать цены до последнего, удивляясь предложениям о скидке. Но рано или поздно и они поймут, что одного лишь их желания для продажи квартиры мало. Есть рыночные законы ценообразования, и согласно им сегодня из-за выросшего курса доллара и сильно просевшей покупательской способности цены, сформированные в долларах в феврале, уже не жизнеспособны. Сейчас время покупателя и именно он определяет, что покупать и за сколько. И это не ультимативная, а вынужденная позиция покупателей, которые хотят приобрести квартиру, но по старым ценам уже не могут этого сделать.

Анализируя рынок недвижимости на протяжении последних 15 лет, мы вывели формулу-пропорцию, на которую можно ориентироваться продавцам при формировании цен: при повышении курса доллара на 100% (так уж сложилось, что стоимость жилья привязана к доллару), цены на жилье снижаются на 30%.

Подобного снижения достаточно для первичной активизации покупателей. Но эта формула учитывает только внутренние экономические факторы, в то время как сейчас помимо них большое давление оказывают и факторы внешние — геополитические. Поэтому указанная величина скидки в этот раз может быть и больше.

В любом случае продавцы еще ни разу не опускали ценник так, чтобы полностью «компенсировать» покупателю рост курса. Поэтому ожидать, что трешка, которая объективно стоила $76 000 по курсу, вдруг станет продаваться за $55 000 или около того, не надо. Но к $68 000 в эквиваленте (если отталкиваться от нынешней ситуации) она обязательно придет. Зная эту формулу, вы можете самостоятельно высчитать, какой должна быть минимальная скидка, для того чтобы вашей квартирой заинтересовались покупатели. (Поскольку сейчас квартиры, выставленные по прошлым ценам либо с чисто условной скидкой, просто остаются без внимания потенциальных покупателей.) При этом надо понимать, что я говорю о ценах реальных сделок, а не о ценах выставления на продажу по аналогии с другими подобными объявлениями. Если квартиры изначально были переоценены, то скидка окажется гораздо выше.

На текущий момент продавцы уже готовы на торг в пределах 8%, что как раз соответствует курсу, выросшему примерно на 27%. И подобные квартиры находят своих покупателей очень быстро.

Однако с учетом того, что сегодня мы наблюдаем более сложную и многофакторную ситуацию, чем те, что были в прошлые годы, подобную скидку нельзя назвать итоговой для того, чтобы активность в полной мере вернулась на рынок.

К слову, прошлый год стал рекордным по количеству сделок купли-продажи жилья. Более 14 000 только на вторичке — не шутки. Рекорд последнего десятилетия! Как говорится, на всю катушку отрывались не только «свежие» покупатели, но и те, кто замер в 2020-м. Что ж, похоже, на этом пока пауза: 2022-й годом рекордов точно не станет, по крайней мере в положительном ключе.

— Думаю, доля цепочек «вторичка на вторичку» будет по-прежнему превалировать. К строящимся домам люди станут относиться настороженно: угодить в долгострой никто не хочет. Что касается готовых новостроек, то, выбирая между уже обжитым объектом на вторичке и серыми стенами, которые надо за немалые деньги ремонтировать, предпочтение будут отдавать тому варианту, куда можно сразу заехать и жить. Даже если «хозяйские» обои будут раздражать. Другое дело, если застройщик предложит рассрочку, зафиксированную в белорусских рублях. Подобный ход позволит привлечь спрос — за счет предложения покупателям хорошего альтернативного финансового инструмента. Если же смотреть на нашу ситуацию в целом, то воедино смешалось слишком много факторов. И говорить, что именно отсутствие кредитов застопорит рынок, было бы неправильно, — считает заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица»