По документам — один собственник, по факту — три. Риэлтеры рассказали, как правильный вопрос может спасти сделку.
Об одном таком случае, когда сопоставление дат специалистами помогло выявить ошибки в оформлении документов и предотвратило заключение сделки, которую позже могли признать недействительной, рассказал Андрей Кудакаев, заместитель директора «ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»
Эта сделка на первый взгляд была стандартной. Собственник Л. (1982 года рождения) продавал объект по приемлемой цене, агент нашла покупателя, шла подготовка к оформлению, — комментирует Андрей Кудакаев. — Из имеющихся у продавца документов на объект недвижимости следовало, что Л. был первым и единственным собственником однокомнатной квартиры 1983 года постройки, право собственности было зарегистрировано в 2002 году. Обременений не было, в лицевом счете фигурировал только Л. Сопоставив даты рождения, год постройки дома и то, что Л. был слишком мал, чтобы быть членом кооператива, риэлтеры решили уточнить, каким образом Л. стал владельцем жилья и выяснили, что квартира была получена по наследству. Задавая дополнительные вопросы и выясняя все новые детали наследственного дела, специалисты компании обнаружили, что на некоторых этапах оформления документов и регистрации права собственности были серьезные упущения, а так же выявили еще двух лиц, реально могущих претендовать на доли в продаваемом объекте.Как оказалось, родители собственника Л. построили квартиру в кооперативе, объект являлся личной собственностью отца Т. и матери А. В 1996 году отец умер, мать А. и двое его детей — текущий собственник Л. и его сестра Д. в нотариальной конторе и получили соответствующие свидетельства. Матери собственника достались 2/3 доли в пае накопления ЖСК (½ доли по свидетельству о праве собственности пережившего супруга, вторая половина была разделена в равных долях по 1/6 для каждого члена семьи- на мать, брата и сестру).
История умалчивает, почему наследники, получив свидетельства на доли в объекте недвижимости, не прислушались к нотариусу и не зарегистрировали свои доли в установленном порядке. Они пошли по простому пути — на семейном совете решили, что квартира станет собственностью старшего сына Л. Позже члены семьи просто поставили в известность председателя ЖСК, что Л. — является основным квартиросъемщиком. Председатель не учел наличие свидетельств о праве наследства у матери Т., сестры Д. и собственника Л., хотя должен был взять эту информацию на вооружение. В итоге в реестр членов ЖСК попал только Л.
Через некоторое время Л. обращается к председателю, берет справку на регистрацию о том, что он является членом кооператива и регистрирует право собственности. По документам Л. становится единоличным первичным собственником. И ни в каких документах не видно, что ранее квартира перешла к нему по наследству. К этому моменту, свидетельства, полученные в рамках нотариального дела, попросту затерялись.
В этом году, решив продать жилье Л. обратился к риэлтерам, которые, занимаясь этой сделкой выявили, что по имеющимся документам собственник один, но фактически их трое. Наследные документы на доли существуют, в любой момент, при желании, мать или сестра могут их восстановить, обратиться в БРТИ, и, несомненно, станут собственниками, т.к. свидетельства выданы ранее, чем выдан справка из ЖСК.
В данном случае, риэлтеры разъяснили последствия ситуации как Л., так и его родным, порекомендовали восстановить все документы, оформить в их установленном порядке, что и было сделано членами семьи Л. Позже специалисты получили все необходимые согласия и оформили сделку купли- продажи с гарантией того, что впоследствии она не будет оспорена.
К счастью в этом случае Л. не стал продавать квартиру самостоятельно, а обратился к риэлтерам, которые выявили и исправили упущения. Л. как добросовестный продавец был рад, что его сделка прошла в соответствии с законодательством, проблем и вопросов не будет ни у него, ни покупателей квартиры.
— Отмечу, что иногда выявление третьих лиц — это вопрос опыта, глубоких знаний и профессионализма, — говорит Андрей Кудакаев. — В данном случае собственник мог реализовать свой объект без лишних хлопот по восстановлению документов и прав собственности — он первый и единственный владелец жилья. Однако риск, что впоследствии сделка может быть оспорена, был более чем вероятен. Если у Вас есть желание продать или купить жилье, обязательно сначала проконсультируйтесь со спецалистами агентства недвижимости, чтобы получить исчерпывающие ответы на все вопросы. Все консультации бесплатные и их можно получить у наших специалистов.
