Как самостоятельно купить квартиру? Советы юриста

Купля-продажа жилья , 13.06.2019

С покупкой квартиры хотя бы раз в жизни сталкивается каждый человек, и тем, кто решает действовать самостоятельно, очень важно быть в курсе всех тонкостей процесса приобретения жилья. Составив грамотный план по выбору и приобретению квартиры, можно свести к минимуму хлопоты и волнения, сберечь время и нервы, и исключить возможность срыва сделки.

  1. Сначала необходимо оценить свои финансовые возможности. Важно понимать, за какую сумму вы готовы приобрести квартиру, а если вы планируете воспользоваться кредитными средствами, то нужно заранее выяснить в банках, на какой размер кредита вы можете рассчитывать.
  2. Далее следует определиться с основными параметрами вашей новой квартиры – количество комнат, район, год постройки дома, материал стен, этаж, площадь и пр. - и приступить к поиску. Чаще всего продавцы размещают объявления о продаже квартиры на специализированных порталах - realt.by, domovita.by, kufar.by, onliner.by и других. Помните, что не все, что указано в объявлениях, будет соответствовать действительности и нужно будет изучить представленную информацию на предмет актуальности.
  3. Варианты подобраны, и теперь нужно договориться с собственниками квартир об осмотре. Постарайтесь быть предельно внимательными и обращайте внимание не только на положительные, но и на возможные отрицательные стороны жилья.
После того как вы нашли идеальный для вас вариант, договорились с собственником квартиры о цене и условиях договора, наступает самый важный этап – процесс оформления сделки. Собственнику необходимо подготовить все документы на квартиру и предоставить их нотариусу или регистратору. Сделку можно оформить в нотариальной конторе или у частного нотариуса и в РУП «Минское городское агентство по регистрации и земельному кадастру». Данные организации удостоверят подлинность предоставленных документов от продавца и покупателя и заверят сделку. После удостоверения сделки и проведения расчетов по договору необходимо подать документы для регистрации договора и перехода права собственности на квартиру на нового владельца. Таким образом, если удается оперативно найти подходящий вариант, покупатель и продавец вовремя предоставляют документы, от начала поиска жилья до заселения в новую квартиру может пройти всего неделя. Но не менее важной составляющей, чем правильное оформление договора, является проверка юридической чистоты сделки. Если покупатель приобретает квартиру самостоятельно, то никто не может гарантировать, что в дальнейшем в ней не обнаружатся скрытые дефекты, а то и вовсе сделку не признают недействительной. На первый взгляд процесс приобретения квартиры прост. Ведь часто признаки того, что что-то не так, лежат на поверхности и их легко распознать:
  • квартира предлагается по явно заниженной стоимости;
  • продавец очень торопится с продажей;
  • продавец предлагает дать ему на руки или перечислить на его счет залог;
  • продавец исключает встречу с потенциальным покупателем, действуя через доверенное лицо;
  • продавец категорически отказывается оформить сделку через риэлтерскую компанию, даже если покупатель готов полностью взять все расходы на себя;
  • также покупателя должен насторожить и случай, если квартира продавалась много раз за относительно короткий срок.

Для того чтобы исключить возможность признания сделки недействительной, следует выяснить множество вопросов: каким образом нынешний собственник приобрел квартиру, кто был зарегистрирован и фактически проживал на данной жилой площади и многое другое. Словом, при проверке квартиры покупателю сложно надеяться лишь на свои силы и зачастую имеет смысл обратиться за помощью к квалифицированным специалистам-риэлтерам. «Одна из услуг, которую мы в обязательном порядке оказываем при подготовке к совершению сделки – это полная экспертиза квартиры с момента постройки дома, - рассказывает Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья в «ТВОЯ СТОЛИЦА.АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ». – Как результат, за 23 года нашей работы ни одна проведенная нами сделка не была признана недействительной. Для того чтобы проверить историю квартиры, мы официально запрашиваем информацию в различных государственных организациях. Прежде всего, эта процедура направлена на выявление прав третьих лиц в отношении продаваемого объекта, ведь если упустить какой-либо нюанс, то даже через много лет могут объявиться лица, чьи права были ущемлены при совершении сделки. Они могут обратиться в суд, который может признать сделку недействительной».


Ситуация: Пожилая женщина решила подарить квартиру сыну. Однако сама она не могла заниматься процедурой, поскольку была серьезно больна. Поэтому она оформила доверенность на друга семьи, который и стал заниматься бумажной составляющей процесса дарения. За это время женщина была признана недееспособной. В соответствии с законодательством Республики Беларусь, в случаях отчуждения недвижимости недееспособным человеком,сделка производится только по решению органов опеки. Трудно сказать, как друг семьи удостоверил сделку у нотариуса, но разрешения органов опеки получено не было. А значит, данная сделка ничтожна. Между тем, получив права на квартиру, сын решил ее продать и обратился к нам. Что могло произойти, если бы наши сотрудники не выявили, что собственник на момент оформления сделки был лишен дееспособности, а разрешения органов опеки на дарение получено не было? Квартира была бы успешно продана. Но ведь факт дарения может быть опротестован в суде— например, другими родственниками недееспособной женщины. А значит данная сделка недействительна.


«Договор купли-продажи квартиры заключается только после тщательной экспертизы квартиры риэлтерами. В соответствии с законодательством Республики Беларусь, мы обязаны препятствовать удостоверению сделки, которым может быть признана недействительной. И в нашей практике действительно бывают случаи, когда приходится отказаться от проведения сделки и предупреждать покупателя о возможных ее последствиях».


Ситуация: Продавалась однокомнатная квартира. На первый взгляд ничто не вызывало подозрений: в квартире никто прописан не был, развернутая копия лицевого счета говорила о том, что всё в порядке, в истории квартиры не было наследования либо мены. Но при проверке самого первого после приватизации договора купли-продажи, с заключения которого прошло 14 лет, выяснилось, что на момент приватизации в квартире проживали собственник и двое несовершеннолетних детей. Также было установлено, что за три месяца до продажи этой квартиры собственник был выписан в спецприёмник, a спустя 13 лет из спецприемника был выписан, но уже без адреса. Дети и вовсе были выписаны в «никуда». Мы отказались от оформления данной сделки и посоветовали покупателям рассмотреть другие варианты. Но вот что могло произойти, если бы сделка все же состоялась. Так как на защиту личного неимущественного права срок исковой давности не распространяется, то по достижении совершеннолетия дети станут дееспособными и смогут обратиться в суд за защитой своих прав, нарушенных почти 15 лет назад. С большой долей вероятности суд установит факт нарушения прав детей и примет меры к их защите. На чью сторону встанет решение суда – детей или добросовестных покупателей квартиры – сказать трудно, но факт: покупателям придется походить по судам не один год.


Под силу ли некомпетентному человеку разобраться в подобных ситуациях самостоятельно?

Безусловно, в большинстве своем сделки купли-продажи и их последствия не так страшны, как в описанных случаях. Чаще всего они проходят гладко. Но при самостоятельном решении квартирного вопроса никто не застрахован от ошибок и в любой, на первый взгляд безупречной, истории квартиры могут обнаружиться неприглядные факты, выявить которые зачастую под силу только профессионалам.

Сделку можно оформить в нотариальной конторе или у частного нотариуса и в РУП «Минское городское агентство по регистрации и земельному кадастру». Данные организации удостоверят подлинность предоставленных документов от продавца и покупателя и заверят сделку.
Не менее важной составляющей, чем правильное оформление договора, является проверка юридической чистоты сделки. Если покупатель приобретает квартиру самостоятельно, то никто не может гарантировать, что в дальнейшем в ней не обнаружатся скрытые дефекты, а то и вовсе сделку не признают недействительной.
Для того чтобы исключить возможность признания сделки недействительной, следует выяснить множество вопросов: каким образом нынешний собственник приобрел квартиру, кто был зарегистрирован и фактически проживал на данной жилой площади и многое другое.
Наши новости
Начало лета на рынке жилья
Июнь 2021 оказался совсем нетипичным месяцем
16.07.2021 , Купля-продажа жилья
ИНВЕСТИРУЙТЕ СТАРЫЕ МЕТРЫ В НОВЫЕ И ЭКОНОМЬТЕ ДО 3...
Думаете, куда вложить полученные деньги или ищете новое жилье для покупки вза...
13.07.2021 , Купля-продажа жилья
Руководитель группы компаний «Твоя столица» ответ...
«Твоя столица» запустила новый формат поддержки клиентов 
08.07.2021 , Купля-продажа жилья
Горячая линия: руководитель группы компаний &quo...
Дорогие клиенты! 7 июля 2021 года пройдет  ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ в ходе которой рук...
01.07.2021 , Купля-продажа жилья
Статистика и аналитика: весной рынок недвижимости...
Весной 2021 года на рынок вышел накопившийся с начала пандемии отложенный спрос...
17.06.2021 , Купля-продажа жилья
Мы на ONLINER.BY: «Покупательская способность под...
Потрепанный событиями прошлого года рынок вторичного жилья, кажется, смирился с ...
15.06.2021 , Купля-продажа жилья
«Ни одна сделка, совершенная с участием „Твоей сто...
Около 20 тысяч успешных сделок, более 220 сотрудников, порядка 50 наград в профе...
01.06.2021 , Купля-продажа жилья
Дешево и с ремонтом. Топ-10 квартир готовых к про...
Квартиры формата «заезжай и живи» сегодня достаточно востребованы. Покупатель ...
27.05.2021 , Купля-продажа жилья
Апрель: интересные факты рынка жилья
В апреле на вторичном рынке жилья было зарегистрировано 1130 сделок. Впрочем, не...
20.05.2021 , Купля-продажа жилья
Завершилась «Большая весенняя распродажа недвижимо...
Более 400 консультаций и первый договор на покупку квартиры в новостройке прям...
04.05.2021 , Купля-продажа жилья
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу