Как самостоятельно купить квартиру? Советы юриста

Купля-продажа жилья , 13.06.2019

С покупкой квартиры хотя бы раз в жизни сталкивается каждый человек, и тем, кто решает действовать самостоятельно, очень важно быть в курсе всех тонкостей процесса приобретения жилья. Составив грамотный план по выбору и приобретению квартиры, можно свести к минимуму хлопоты и волнения, сберечь время и нервы, и исключить возможность срыва сделки.

  1. Сначала необходимо оценить свои финансовые возможности. Важно понимать, за какую сумму вы готовы приобрести квартиру, а если вы планируете воспользоваться кредитными средствами, то нужно заранее выяснить в банках, на какой размер кредита вы можете рассчитывать.
  2. Далее следует определиться с основными параметрами вашей новой квартиры – количество комнат, район, год постройки дома, материал стен, этаж, площадь и пр. - и приступить к поиску. Чаще всего продавцы размещают объявления о продаже квартиры на специализированных порталах - realt.by, domovita.by, kufar.by, onliner.by и других. Помните, что не все, что указано в объявлениях, будет соответствовать действительности и нужно будет изучить представленную информацию на предмет актуальности.
  3. Варианты подобраны, и теперь нужно договориться с собственниками квартир об осмотре. Постарайтесь быть предельно внимательными и обращайте внимание не только на положительные, но и на возможные отрицательные стороны жилья.
После того как вы нашли идеальный для вас вариант, договорились с собственником квартиры о цене и условиях договора, наступает самый важный этап – процесс оформления сделки. Собственнику необходимо подготовить все документы на квартиру и предоставить их нотариусу или регистратору. Сделку можно оформить в нотариальной конторе или у частного нотариуса и в РУП «Минское городское агентство по регистрации и земельному кадастру». Данные организации удостоверят подлинность предоставленных документов от продавца и покупателя и заверят сделку. После удостоверения сделки и проведения расчетов по договору необходимо подать документы для регистрации договора и перехода права собственности на квартиру на нового владельца. Таким образом, если удается оперативно найти подходящий вариант, покупатель и продавец вовремя предоставляют документы, от начала поиска жилья до заселения в новую квартиру может пройти всего неделя. Но не менее важной составляющей, чем правильное оформление договора, является проверка юридической чистоты сделки. Если покупатель приобретает квартиру самостоятельно, то никто не может гарантировать, что в дальнейшем в ней не обнаружатся скрытые дефекты, а то и вовсе сделку не признают недействительной. На первый взгляд процесс приобретения квартиры прост. Ведь часто признаки того, что что-то не так, лежат на поверхности и их легко распознать:
  • квартира предлагается по явно заниженной стоимости;
  • продавец очень торопится с продажей;
  • продавец предлагает дать ему на руки или перечислить на его счет залог;
  • продавец исключает встречу с потенциальным покупателем, действуя через доверенное лицо;
  • продавец категорически отказывается оформить сделку через риэлтерскую компанию, даже если покупатель готов полностью взять все расходы на себя;
  • также покупателя должен насторожить и случай, если квартира продавалась много раз за относительно короткий срок.

Для того чтобы исключить возможность признания сделки недействительной, следует выяснить множество вопросов: каким образом нынешний собственник приобрел квартиру, кто был зарегистрирован и фактически проживал на данной жилой площади и многое другое. Словом, при проверке квартиры покупателю сложно надеяться лишь на свои силы и зачастую имеет смысл обратиться за помощью к квалифицированным специалистам-риэлтерам. «Одна из услуг, которую мы в обязательном порядке оказываем при подготовке к совершению сделки – это полная экспертиза квартиры с момента постройки дома, - рассказывает Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья в «ТВОЯ СТОЛИЦА.АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ». – Как результат, за 23 года нашей работы ни одна проведенная нами сделка не была признана недействительной. Для того чтобы проверить историю квартиры, мы официально запрашиваем информацию в различных государственных организациях. Прежде всего, эта процедура направлена на выявление прав третьих лиц в отношении продаваемого объекта, ведь если упустить какой-либо нюанс, то даже через много лет могут объявиться лица, чьи права были ущемлены при совершении сделки. Они могут обратиться в суд, который может признать сделку недействительной».


Ситуация: Пожилая женщина решила подарить квартиру сыну. Однако сама она не могла заниматься процедурой, поскольку была серьезно больна. Поэтому она оформила доверенность на друга семьи, который и стал заниматься бумажной составляющей процесса дарения. За это время женщина была признана недееспособной. В соответствии с законодательством Республики Беларусь, в случаях отчуждения недвижимости недееспособным человеком,сделка производится только по решению органов опеки. Трудно сказать, как друг семьи удостоверил сделку у нотариуса, но разрешения органов опеки получено не было. А значит, данная сделка ничтожна. Между тем, получив права на квартиру, сын решил ее продать и обратился к нам. Что могло произойти, если бы наши сотрудники не выявили, что собственник на момент оформления сделки был лишен дееспособности, а разрешения органов опеки на дарение получено не было? Квартира была бы успешно продана. Но ведь факт дарения может быть опротестован в суде— например, другими родственниками недееспособной женщины. А значит данная сделка недействительна.


«Договор купли-продажи квартиры заключается только после тщательной экспертизы квартиры риэлтерами. В соответствии с законодательством Республики Беларусь, мы обязаны препятствовать удостоверению сделки, которым может быть признана недействительной. И в нашей практике действительно бывают случаи, когда приходится отказаться от проведения сделки и предупреждать покупателя о возможных ее последствиях».


Ситуация: Продавалась однокомнатная квартира. На первый взгляд ничто не вызывало подозрений: в квартире никто прописан не был, развернутая копия лицевого счета говорила о том, что всё в порядке, в истории квартиры не было наследования либо мены. Но при проверке самого первого после приватизации договора купли-продажи, с заключения которого прошло 14 лет, выяснилось, что на момент приватизации в квартире проживали собственник и двое несовершеннолетних детей. Также было установлено, что за три месяца до продажи этой квартиры собственник был выписан в спецприёмник, a спустя 13 лет из спецприемника был выписан, но уже без адреса. Дети и вовсе были выписаны в «никуда». Мы отказались от оформления данной сделки и посоветовали покупателям рассмотреть другие варианты. Но вот что могло произойти, если бы сделка все же состоялась. Так как на защиту личного неимущественного права срок исковой давности не распространяется, то по достижении совершеннолетия дети станут дееспособными и смогут обратиться в суд за защитой своих прав, нарушенных почти 15 лет назад. С большой долей вероятности суд установит факт нарушения прав детей и примет меры к их защите. На чью сторону встанет решение суда – детей или добросовестных покупателей квартиры – сказать трудно, но факт: покупателям придется походить по судам не один год.


Под силу ли некомпетентному человеку разобраться в подобных ситуациях самостоятельно?

Безусловно, в большинстве своем сделки купли-продажи и их последствия не так страшны, как в описанных случаях. Чаще всего они проходят гладко. Но при самостоятельном решении квартирного вопроса никто не застрахован от ошибок и в любой, на первый взгляд безупречной, истории квартиры могут обнаружиться неприглядные факты, выявить которые зачастую под силу только профессионалам.

Сделку можно оформить в нотариальной конторе или у частного нотариуса и в РУП «Минское городское агентство по регистрации и земельному кадастру». Данные организации удостоверят подлинность предоставленных документов от продавца и покупателя и заверят сделку.
Не менее важной составляющей, чем правильное оформление договора, является проверка юридической чистоты сделки. Если покупатель приобретает квартиру самостоятельно, то никто не может гарантировать, что в дальнейшем в ней не обнаружатся скрытые дефекты, а то и вовсе сделку не признают недействительной.
Для того чтобы исключить возможность признания сделки недействительной, следует выяснить множество вопросов: каким образом нынешний собственник приобрел квартиру, кто был зарегистрирован и фактически проживал на данной жилой площади и многое другое.
Наши новости
Потребители назвали «Твою столицу» лучшим агентств...
Награждение лучших компаний по категориям продуктов питания, непродовольственных...
06.12.2019 20:00:00 , Купля-продажа жилья
Только 3 дня! Все о новостройках: рассрочка, креди...
Бесплатные консультации по вопросам недвижимости пройдут 28-30 ноября в о...
29.11.2019 , Купля-продажа жилья
«ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» приглашает ...
Бесплатные консультации по вопросам недвижимости пройдут 28-30 ноября в о...
27.11.2019 , Купля-продажа жилья
«ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» приглашает ...
Бесплатные консультации по вопросам недвижимости пройдут 12−16 ноября с 10.00 ...
06.11.2019 , Купля-продажа жилья
Хорошего продавца нужно вырастить самим
О том, где найти хорошего специалиста по недвижимости и какими качествами он дол...
30.09.2019 , Купля-продажа жилья
Праздник у нас- подарки вам!
10 лет назад по адресу Минск, ул. Жилуновича, 15 открылся третий по счету филиал...
23.09.2019 , Купля-продажа жилья
«ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» приглашает ...
Бесплатные консультации по вопросам недвижимости пройдут 19−21 сентября с 10.00 ...
19.09.2019 , Купля-продажа жилья
Владимир Давидович: ежегодно около 150 белорусов о...
Владимир Давидович, руководитель группы компаний «Твоя столица», лауреат конкурс...
08.07.2019 , Купля-продажа жилья
Руководитель «Твоей столицы» - Человек Дела 2019
Ежегодный конкурс «Человек Дела» назвал лучших представителей белорусского бизне...
05.07.2019 , Купля-продажа жилья
«ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» приглашает ...
Бесплатные консультации по всем вопросам, касающихся недвижимости пройдут 28-31 ...
22.05.2019 , Купля-продажа жилья
Все новости