Эксперты сделали прогнозы: варианты развития ситуации на вторичном рынке
Текущая ситуация на вторичном рынке жилья Минска характеризуется ростом цен предложения, увеличение которых отмечается в среднем по 1,5-2% в месяц. Повышенным спросом пользуется именно недорогое (доступное) жилье.
Но, поскольку роста доходов населения нет и не ожидается в обозримом будущем, то ценообразование в настоящее время разогревается кредитами и низким для Минска объемом предложения квартир на вторичном рынке. Последнее отчасти обусловлено поведением некоторых продавцов, которые в ожидании роста цен придерживают квартиры и не выставляют их на продажу.
Несмотря на заверения НацБанка, мы не видим объективных предпосылок к удешевлению кредитов. В частности, снижение ставки рефинансирования не означает обязательное снижение ставок по кредитам. Поэтому в сценариях мы не учитываем возможность удешевления кредитов.
Сценарии возможного развития ситуации на вторичном рынке жилья Минска:
В сущности, такая ситуация складывается на рынке не в первый раз и имеет несколько сценариев развития:
· Сохранение текущей ситуации. При сохранении существующих на рынке тенденций, рост цен на рынке возможен в течение ближайших нескольких месяцев. При этом будет накапливаться объем предложения квартир, выставленных на рынок по завышенной цене.
Стоит учитывать, что не менее 70% сделок на рынке «цепочные» и они фактически базируются на доплате, которую вносит покупатель. Рост цен на квартиры повлечет за собой увеличение объема доплаты и увеличения размера требуемого для покупки кредита. При отсутствии роста доходов населения, обслуживание задолженности по кредитам будет становиться менее доступным, даже при низких ставках на кредит. В результате количество заключаемых сделок на рынке будет снижаться и повлечет за собой стабилизацию цен и, в дальнейшем, их падение.
· Кредиты дорожают. В случае если ставки по кредитам вырастут (даже незначительно), но белорусский рубль будет оставаться стабильным, в течение одного - трех месяцев цены стабилизируются при одновременном снижении объема заключаемых на рынке сделок до среднего для Минска уровня сделок в месяц. Фактически, рост кредитов, в полугодовой перспективе, повлечет за собой откат цен назад – в пределах 2 - 5%.
· Кредиты и USD дорожают. При значительном увеличении ставок кредитования и росте обменного курса USD, в течение нескольких месяцев может произойти так называемый обвал рынка, когда цены пойдут вниз при минимальном количестве совершаемых по Минску сделок.
