Новые очертания знакомого рынка загородной недвижимости

Прошедший 2011 год был сложен для всех сегментов рынка недвижимости – валютные штормы и девальвации национальной валюты не могли не сказаться на ценах. Но в сегменте загородной недвижимости ситуацию усугубил весьма значительный перекос в паре спрос-предложение: выставленных на продажу объектов было в разы больше, чем покупателей. Как это отразилось на ценах, количестве сделок и формирующихся трендах анализирует начальник отдела загородной недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА^.АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» Елена АКУЛИЧ.

Профицит домов почти во всех сегментах

Для рынка индивидуальных домов 2011 год оказался сложнее, чем для квартирного – помимо общих факторов влияния (например, финансово-экономическая ситуация в стране), для загорода еще более значительными стали локальные тренды. Основным фактором стабильно низких цен на продаваемые объекты явилось устойчивое превышение предложений при относительном сохранении количества заявок на приобретение загородной недвижимости. Дело в том, что резерв покупателей индивидуальных строений в Минске и Минском регионе довольно постоянен последние несколько лет. А по некоторым типам строений число потенциальных покупателей даже уменьшается. Так, «канули в лету» так называемые «перекупщики», которые делали свой бизнес на отстройке коттеджей для продажи. Часть желающих обзавестись собственным домом получила возможность построиться самостоятельно на земельных участках, активно выделяемых государством для нуждающихся. А некоторые из счастливых обладателей этих участков, не рассчитав собственные силы, уже успели перейти в разряд продавцов «незавершенок».

Поэтому сегодня реальными соискателями объектов вторичного рынка загородного жилья оказались те лица, которые либо не хотят, или не имеют возможности начинать стройку «с нуля», а также те, которым жилищный вопрос необходимо решать сразу: например, при переезде из городской квартиры в пригородный дом. В результате, несмотря на постоянное увеличение желающих иметь недвижимость за городом, диспропорция спрос-предложение сохраняется – индивидуальных строений на продажу по-прежнему намного больше, чем заявок на их приобретение.

Поэтому и ценовая политика покупателей в настоящее время очень жесткая - если владелец понравившегося дома не снижает цену, покупатель тут же переключается на множество аналогичных вариантов. Мы полагаем, что такая ситуация сохранится продолжительное время, пока рынок предложений не «обмелеет» и не перестанет активно пополняться новыми объектами.

Надо заметить, что многие продавцы уже адаптировались к нынешним условиям и выставляют собственность на продажу по реальным ценам. В частности, при анализе рекламных объявлений, особенно в печатных СМИ, очевидно, что цены на однотипные строения стали ровнее и реальнее, нежели год назад.

Тонкости оценки: рынок «поправляет» себестоимость

Однако многие собственники по-прежнему «ставят» заоблачные цены на рядовые объекты. Мы видим несколько причин такому поведению продавцов.

Во-первых, владельцам домов всегда сложнее определить цену объекта в связи с особой индивидуальностью каждого строения. Невозможно вычислить эквивалент стоимости квадратного метра загородного дома также просто, как, например, «хрущевки» или «брежневки» и чисто механически умножить его на общую площадь. Оценка индивидуального строения - это и технология, и умение видеть перспективу реализации: понимать, когда ваш объект купят охотнее, для кого и для чего он подходит наилучшим образом. Но и этого недостаточно! Еще более важно уметь профессионально анализировать рынок и строить стратегию продажи с учетом многих аспектов, влияющих на его динамику.

Во- вторых, продавец часто вкладывает в цену объекта денежную величину, «закрывающую» его потребности в приобретении жилья, взамен продаваемого имущества. Или руководствуется себестоимостью строительства, что также неприменимо для оценки объекта в современных условиях. В связи с изменением валютного курса, в последние год-полтора объекты продавались не выше, а зачастую ниже себестоимости. Более того, само понятие окупаемости теперь несколько изменилось. Большинство коттеджей, например, возводилось при курсе $1/Br3500, а то и $1/Br2150. В прежнюю оценку стоимости входила и сумма приобретения земельных участков, которые до осени 2009г. были в дефиците и стоили дороже, чем теперь.

В настоящее время при радикальном изменении ситуации цена формируется только исходя из соотношения спрос-предложение, с учетом удаленности от МКАД и особенностей населенного пункта. Поэтому говорить о том, что дом продается по цене, например, 150000у.е. только потому, что он обошелся в такую цену хозяину четыре года назад – в корне неверно!

Так же ошибаются продавцы, которые подсчитывают, во сколько обойдется строительство аналогичного их объекту дома «с нуля» и отождествляют эти расходы с ценой на свою недвижимость. В действительности, при превышении предложения над спросом цена объекта формируется в зависимости от количества аналогичных предложений. Это закон рынка. И тут задача продавца как можно быстрее определиться с возможным ценовым коридором, чтобы не упустить возможность получить максимально возможную сумму в текущий отрезок времени. И не забывать, что тенденции снижения цен сохраняются практически для всех типов индивидуальных строений.

Редкая птица всегда в цене

Однако имеется небольшой сегмент домов, цены на которые не падают, а напротив, поступательно подрастают. В частности, сохраняется спрос на дома в населенных пунктах, где новые нарезки земельных участков оказались невозможны чисто физически - кончились свободные площади. Яркий пример: в Боровлянах – а это популярный населенный пункт благодаря развитой инфраструктуре, близости к Минску и отличному сообщению с городом - нарезка новых земельных участков для строительства индивидуальных домов производиться не будет, так как исчерпан весь возможный фонд. Учитывая это, объекты в наиболее востребованных местах - Боровляны-6 или в центральной застройке (например, улица Березовая роща), постепенно переместятся в ценовом рейтинге на более высокие строчки. Так же может произойти и с другими населенными пунктами. Поэтому покупателям, ставящим на первое место при выборе загородного дома уровень инфраструктуры и однородность застройки, необходимо более оперативно определяться с выбором. Время на размышления в отношении таких населенных пунктов будет обходиться все дороже и дороже.

По статистике все хорошо

Многие продавцы полагают, что падение цен на рынке индивидуальных строений имеет своей причиной небольшое количества продаж. Но это не так. По данным Национального кадастрового агентства, за 2011 год в Минском районе было совершено около 800 сделок купли-продажи жилых домов. Это в два раза больше, чем в 2010 г.! Треть из них – незавершенных строительством.

Внушительно и количество садовых домиков, проданных в 2010 г. в Минском районе – 440.

В столице количество сделок купли-продажи, произведенных в 2010-11 гг., практически не изменилось – их около 200. Из них две трети объектов составляет старый жилищный фонд. При этом произошло ощутимое снижение цен на городские дома: еще несколько лет назад разница в цене на аналогичные объекты в Минске и пригороде могла достигать 100%. В настоящее время этот разрыв сокращается, но покупатели по-прежнему отдают предпочтение загороду – более современные и комфортные варианты продаются дешевле столичных.

Перспективный прогноз