Арендатору: скрытые платежи при аренде офиса
«Стоимость аренды офиса — это арендная ставка, умноженная на площадь офиса» — так рассуждают те, кому не пришлось пока искать помещение. Опытные арендаторы знают: в зависимости от офисного помещения цена может удвоиться.
Зачастую в объявлениях о предлагающихся в аренду офисах указываются очень привлекательные ставки. Их основная задача — привлечь внимание потенциального арендатора. Но самое интересное начинается дальше, когда договаривающиеся стороны переходят от слов к делу и начинают согласовывать проект договора. Если в объявлениях ставки могут указываться любые и их соответствие действительности зависит лишь от порядочности лица, размещающего объявление, то договор выступает «лакмусовой» бумажкой, показывающей реальные суммы аренды, которые лягут на арендатора.
Увы, арендаторы порой в самый последний момент узнают, что, помимо арендной ставки и коммунальных платежей, на них ложатся еще и иные расходы, которые в итоге существенно «утяжеляют» стоимость аренды офиса.
К числу «завуалированных» и зачастую сопутствующих аренде офиса платежей относятся эксплуатационные. Заключая договор аренды офиса в бизнес-центре, арендатор дополнительно заключает с собственником (товариществом собственников) договор на оказание (возмещение) коммунальных услуг и эксплуатационных затрат.
Следует различать коммунальные и эксплуатационные платежи. Если вкратце, то под коммунальными платежами понимается фактический объем потребленных арендатором коммунальных ресурсов (воды, электроэнергии, затраты на отопление, вывоз и обезвреживание бытовых отходов, канализацию), в то время как эксплуатационные платежи представляют собой затраты собственника-арендодателя, непосредственно связанные с содержанием сдаваемого в аренду объекта недвижимости (обслуживание и ремонт инженерных систем здания, уборка мест общего пользования, расходы на управление объектом недвижимости).
Как правило, величина эксплуатационных расходов зависит от инженерно-технического оснащения бизнес-центра, объема и качества оказываемых арендаторам услуг. Например, офисы класса «А» имеют лучшее оснащение, чем офисы класса «С» (системы принудительной вентиляции, кондиционирования, климат-контроля и т.п.), вследствие чего увеличиваются и затраты на обслуживание всех этих систем.
В то же время большая величина эксплуатационных расходов характерна и для офисных объектов, не относящихся к современной офисной недвижимости. В частности, это объясняется отсутствием индивидуальных приборов учета, плохим состоянием инженерных систем здания, требующих постоянных затрат на обслуживание и ремонт.
Коридорный коэффициент
Зачастую собственники бизнес-центров с целью «сдачи в аренду» не только офисов, но и площадей общего пользования (коридоры, холлы и т.п.) используют надбавку к «офисной» арендной ставке — так называемый коридорный коэффициент.
Если вы хотите снять небольшой офис, то надо быть готовым к тому, что базовая ставка аренды может увеличиться на величину коридорного коэффициента, который определяется как отношение полезной (офисной) площади к общей площади бизнес-центра. Чем меньше офисных площадей в общем объеме, тем больше коэффициент.
На итоговую стоимость аренды влияют и планировочные решения офиса. Неправильная форма, наличие выступов, большое количество колонн в рабочем пространстве — это то, что мешает эргономичному распределению рабочих мест. Но деньги тянет.
В итоге заявляемая арендная ставка (которую еще называют «базовой») не всегда является конечной. И если в процессе переговоров с собственником офиса сможете сойтись на скидке, равной 1 €/кв. м, то эксплуатационные расходы и коридорный коэффициент могут не только перекрыть предоставленную скидку, но и добавить стоимости аренды существенно больше «веса».
Сейчас, когда офисы становятся все более современными и технологичными, величина арендной ставки уже перестала быть истинным показателем стоимости аренды офиса. За счет продуманности конструктивных и функциональных решений изначально исключенный из выбора офис класса «В» со ставкой 10 €/кв. м с НДС может обойтись вам дешевле в содержании, чем заявленный по 6 €/кв. м с НДС офис класса «С».
