Офисы и магазины на 1-х этажах — хорошо сдавать или пора продавать? Разбор реального кейса с оценкой

Коммерческая недвижимость , 07.06.2016

Вместе с увеличением числа торговых и бизнес-центров появилось мнение, что рыночная ликвидность встроенных в жилые дома коммерческих помещений резко упала. Действительно ли арендаторы массово переориентировались на современные торговые и бизнес-центры, а на долю «встроенки» осталась лишь малая часть спроса? На что можно рассчитывать собственникам подобных помещений в дальнейшем? С этими вопросами мы обратились к начальнику отдела продаж «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Сергею Войтову.

— В настоящее время предложение встроенных коммерческих помещений очень велико. Значительная их доля имеет площадь 80-200 кв.м и используется для размещения объектов торговли и оказания услуг. Большинство из подобных помещений располагается на первых этажах жилых домов, но встречаются и помещения на последних (мансардных) этажах – в этом случае они используются как офисные либо под творческие мастерские.

Наибольший интерес для рынка представляют административно-торговые помещения, располагающиеся на первых этажах жилых домов. При таком размещении можно рассчитывать на пешеходный и автомобильный трафик, на лояльность жителей района, на то, что клиент легко вас найдет.

Несмотря на то, что сейчас в столице насчитывается 113 бизнес-центров и более 30 торговых центров, спрос к встроенным коммерческим помещениям остается на стабильно высоком уровне. Однако, как альтернативный вариант для ТЦ/БЦ, встроенные помещения рассматриваются далеко не всеми. И более того, по опыту общения с арендаторами офисов могу сказать, что лишь половина из них рассматривает исключительно бизнес-центры. Остальные готовы разместиться во «встроенке», главное, чтобы она им подходила по местоположению, качеству (состоянию как самого помещения, так и дома, в котором он располагается) и цене.

Для компаний, которые ищут помещение под офис, единых требований нет. Кто-то выбирает место, исходя из его доступности личным транспортом, а кто-то — общественным. Все зависит от профиля работы компании. Для одних важно быть ближе к клиентам (страховщики, туроператоры, банки и т.п.), а для других в приоритете тихое и спокойное место, или вовсе — близость к месту проживания главы компании.

Но для тех компаний, кто в ближайшей перспективе видит расширение своего штата, бизнес-центры, имеющие одного собственника, выглядят предпочтительнее, потому как в них можно рассчитывать на дополнительные офисные площади для расширения, а в случае аренды офиса в жилом доме расширяться уже некуда.

Однозначного приоритета со стороны торговых операторов (арендаторов) также не наблюдается — все зависит от маркетинговой политики. Но в любом случае редко кто отказывается от размещения своей торговой точки во «встроенке» в оживленном месте. При этом в ТЦ некоторые торговые операторы идти наотрез отказываются. Зачастую это объясняется тем, что ставки аренды в ТЦ, как правило, существенно выше, тогда как реальных покупателей не так уж и много — со снижением доходов все больше посетителей ТЦ остаются просто посетителями.

Для того, чтобы встроенное коммерческое помещение было интересно арендаторам, оно должно отвечать, как минимум, следующим требованиям:

  • располагаться на первом этаже, вблизи активных пешеходных потоков;
  • иметь отдельный вход и чистовую отделку. Сегодня даже косметический ремонт в большинстве случаев ложится бременем на собственника;
  • иметь торговое либо административно-торговое назначение.

Что касается цен, то все зависит от рыночной ликвидности помещения, которое во многом определяется его местоположением. Но одно можно сказать точно: торговые помещения формата street-retail, располагающиеся не на исторических улицах города, уже не настолько «в цене», чтобы за них просить аренду по €40 за кв.м с НДС или продавать по $3 000 за кв.м с НДС, как это было ранее. Удивительно видеть, как некоторые собственники до сих пор не могут с этим фактом смириться, однако при этом совершенно спокойно воспринимают многомесячный простой своего помещения.

Если взять помещение общей площадью 100 кв.м, имеющее административно-торговое назначение и располагающееся вблизи пешеходных потоков спального района, в удалении от выхода из метро либо пересадочных остановок, то средней ставкой аренды можно назвать €6-7 за кв.м с НДС. А цена продажи ожидается на уровне $1 100-1 350 за кв.м с НДС. Это при условии, что помещение не будет требовать от арендатора/покупателя проведения ремонта.

Как бы вы охарактеризовали рыночную ликвидность следующего помещения: функциональное назначение административное, общая площадь 100 кв.м, располагается на первом этаже одного из жилых домов ЖК «Чайковский», 4. Окна офиса выходят на сквер ул. Грибоедова, отделка отсутствует.

— В последние годы, когда ставки аренды и цены на коммерческую недвижимость стали снижаться, вопрос определения рыночной ликвидности и рыночной стоимости того или иного объекта как для арендаторов, так и для собственников стал очень актуальным. В ответ на подобные запросы со стороны наших клиентов мы и предложили рынку услугу «Рыночная стоимость», где помогаем нашим клиентам понять настоящую рыночную стоимость своих помещений. Это позволяет им выставлять правильную цену и сдавать помещения в аренду без демпинга и ощущения того, что они продешевили.

Но давать оценку объекту только по его описанию будет неправильно. Многое будет зависеть, в частности, от планировки, организации входной группы, от наличия арендаторов в соседних помещениях и сферы их деятельности, и многого другого. И все-таки, поскольку вопрос задан, попробую на него ответить.

Указанный вами объект расположен на транспортной развязке, что положительно влияет на его доступность личным автотранспортом. С общественным транспортом уже все не так приятно — в ближайшем окружении есть остановка наземного транспорта, но количество проходящего общественного транспорта мало, а станция метро «Молодежная» в 20-минутной пешеходной доступности.

К положительно влияющим факторам можно отнести лишь расположение в новом современном доме, находящемся в составе жилого комплекса, и близость парковой зоны.

Отрицательно влияющими факторами можно считать:

  • отсутствие в объекте чистовой отделки;
  • размещение объекта вдали от сформированных пешеходных и автомобильных потоков, во второй линии застройки от проспекта Машерова;
  • отсутствие зоны притяжения для пешеходного трафика — актуально при размещении объекта торговли;
  • продолжающееся строительства по другим очередям ЖК «Чайковский»;
  • соседство радиаторного завода и частного сектора в ближайшем окружении объекта.

Ожидаемыми ставками арендной платы, можно назвать:

  • €6-7 за кв.м с НДС при сдаче объекта с проведенной чистовой отделкой «офисным» арендаторам. При этом спрос от таковых ожидается на невысоком уровне;
  • €10 за кв.м с НДС при условии сдачи объекта под торговый объект (необходимо изменение функционального назначения). Чистовая отделка может быть сделана непосредственно арендатором, но зачтена в стоимость аренды.

Ожидаемые цены реализации находятся на уровне $1 150-1 200 за кв.м с НДС при условии, что в помещении будет сделана чистовая отделка и функциональное назначение будет изменено на административно-торговое. При продаже помещения без отделки и с административным назначением цена ожидается на уровне $950-1 050 за кв.м с НДС.

Наши новости
Итоги весны на рынке офисной недвижимости
Как изменилась вакантность и какова структура спроса и предложения сегодня.
07.06.2021 , Коммерческая недвижимость
Особенности выбора коммерческих помещений для поку...
Как в реальности чувствует себя рынок купли-продажи коммерческой недвижимости
03.06.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов на любой вкус
Объекты, где каждый сможет найти свой «идеальный» офис.
18.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика административной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах? Изменение вакантности, ст...
12.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Офисы Минска: ставки снижаются, а свободное количе...
Итоги первого квартала 2021 года на рынке офисной аренды. Что делать собственник...
03.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов полностью готовых к работе
Офисы, которые можно арендовать сразу с мебелью по весьма привлекательной ставке...
30.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов, встроенных в жилые дома
Есть много компаний, которых интересует офисы, расположенные не только в бизнес-...
19.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в БЦ
19.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-3 предложения офисов в бизнес-центрах Минска
Рынок сейчас находится в руках арендатора
19.03.2021 , Коммерческая недвижимость
Аренда офиса в «топовом» бизнес-центре Минска
БЦ «Аякс» ввели в эксплуатацию в летом 2020 года
10.03.2021 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу