Как инвестировать в торговую недвижимость? Мысли от практика. Часть 1. Форматы

Инвестирование в торговую недвижимость - это всегда история про стратегию, внимание к деталям и тонкое понимание того, как устроены город и люди, живущие в нём. В отличие от квартир, которые можно охарактеризовать парой универсальных формул, коммерческие помещения - это штучный товар. Каждый объект уникален: соседями, трафиком, архитектурой дома, конфигурацией входной группы, историей локации, даже нюансами привычек жителей ближайших кварталов.

Именно поэтому мы не приводим никаких универсальных «правильных цифр» по стоимости входа или окупаемости. Не потому что их нет - потому что они могут сильно отличаться даже в соседних объектах. И говорить о средней температуре по больнице здесь попросту некорректно. Любой формат - от маленького киоска возле вокзала до полноценного street retail - требует индивидуальной экспертизы. Она под силу лишь специалисту, работающему с коммерческой недвижимостью ежедневно, а не время от времени. Именно такого специалиста, Кирилла Ракицкого, мы попросили рассказать о нюансах инвестиций в торговую недвижимость.

Начать мы решили с большой статьи о торговых форматах и принципах инвестирования в коммерческую недвижимость. Далее мы подробно разберём каждый формат по отдельности, разложим по полочкам сильные и слабые стороны, расскажем, какие арендаторы подходят, как искать, как оценивать перспективы помещения, на что смотреть в документах и какие ошибки чаще всего совершают новички.

А пока - начнём с общего обзора основных форматов и логики инвестора. Не как в учебнике, а так, как это объяснил бы специалист на встрече с клиентом: спокойно, понятно, по-человечески.

И если у вас появятся вопросы, замечания, пожелания или идеи - обязательно пишите нам через форму в конце статьи. Хотите разобрать конкретную ситуацию? Поделиться опытом? Попросить оценить объект? Сообщить об ошибке? Оставить заявку на покупку, продажу или аренду коммерческого помещения? Мы обещаем: ни одно письмо не останется без ответа.

Почему формат так важен

Торговая недвижимость - это не просто квадратные метры. Это способ заработать, получать доход. Но каждый формат работает по-своему. Одни создают поток денег за счёт устойчивого спроса и надёжных арендаторов. Другие дают возможность «выстрелить», если уловить правильную локацию до того, как она станет популярной. Третьи выглядят интересно, но требуют аккуратности и более высокого уровня компетенций.

Поэтому прежде чем выбирать объект, важно понять, какой у него формат и как этот формат - именно этот! - работает в конкретном месте. Ниже - базовое описание основных типов торговых помещений, с которыми чаще всего работают инвесторы.

Основные форматы торговой недвижимости для инвестиций

1. Стрит ритейл (Street retail)

Формат, который многие воспринимают как «самый надёжный» - и в каком-то смысле так и есть. Это помещения с отдельным входом с улицы, с понятными потоками людей и высокой видимостью.

Суть формата

Для него характерен прямой контакт с пешеходным трафиком, видимость с проезжей части, возможность разместить яркую вывеску, высокая гибкость в выборе арендаторов.

Плюсы

• Спрос на стрит ритейл есть всегда - людям нужны товары и услуги рядом с домом или по пути домой.

• Высокая автономность формата: чем ближе к улице, тем меньше объект зависит от внутренних решений застройщика или ТЦ.

• Универсальность: подходит как для магазинов, так и для общепита и услуг.

Минусы и риски 

• Высокие ожидания по трафику со стороны арендаторов: если трафик ниже, чем кажется на первый взгляд, помещение может долго простаивать.

• Повышенная важность фасада: неудачная архитектура или плохой обзор снижают арендуемый потенциал. 

• Бóльший объём требований по ремонту и оформлению входной группы.

Примерный срок окупаемости (гипотеза)

Как правило, стрит ритейл окупается быстрее других форматов за счёт устойчивого спроса у очень широкого круга арендаторов. Кроме того, это весьма ликвидный формат.

Требования к локации.

• Высокая проходимость пешеходов.

• Хорошая просматриваемость и доступность.

• Видимые входные группы.

• Дома в первой линии в жилом массиве, близость пересадочной остановки общественного транспорта или станции метро.

Типичные арендаторы (например):

Магазины у дома, кофейни и кондитерские, аптеки, салоны красоты, барбершопы, небольшие специализированные магазины.

2. Помещения внутри жилых комплексов (встроенные помещения)

Выглядят “тише”, чем стрит-ритейл, но зачастую более доступны по входной стоимости - и нередко более предсказуемы.

Суть формата

Это помещения на первых этажах новостроек, ориентированные прежде всего обслуживание на жителей микрорайона или жилого комплекса.

Плюсы

• Стабильный спрос: пока люди живут в районе, им нужны услуги.

• Адекватная конкуренция на старте: новые районы развиваются постепенно.

• Более гибкие условия по площади и планировке.

Минусы и риски

• Зависимость от темпов заселения комплекса.

• Возможная конкуренция между собственниками подобных помещений в одном доме - не все готовы проводить согласованную политику “заселения” своих помещений.

• Не все форматы работают внутри домов - часть требует фасада и потока.

Примерный срок окупаемости (гипотеза)

Обычно средний: встроенные помещения не дают сверхбыстрого эффекта как из-за необходимости делать полный ремонт, так и из-за постепенного заселения новых ЖК. С другой стороны, они обеспечивают устойчивый денежный поток благодаря постоянным потребностям жителей, как правило, достаточно платёжеспособных.

Требования к локации.

• Достаточная плотность населения.

• Наличие недостающей инфраструктуры (услуги, бытовые потребности).

• Удобные подходы и безопасные входы.

Подойдут, например, для:

Мини-маркетов, образовательных услуг, бытовых сервисов, небольших кафе, кофеен и кондитерских, салонов-красоты и барбер-шопов.

3. Павильоны и отдельно стоящие мини-форматы

Когда нет возможности поставить здание, но есть отличный трафик - хорошо работают киоски и павильоны.

Суть формата

Небольшое отдельно стоящее сооружение или разборный модуль у дорог, остановок, парковок. 

Плюсы

• Чёткая ориентация на трафик «здесь и сейчас».

• Гибкость: можно легко менять назначение.

• Нередко выгоден как быстрый инструмент стартовой инвестиции.

Минусы и риски

• Требовательность к разрешительной документации.

• Возможно ограничение по сроку эксплуатации.

• Важна визуальная привлекательность - плохой внешний вид отпугивает.

Примерный срок окупаемости

Средний или быстрый - зависит от формата и трафика. 

Требования к локации

• Интенсивный автомобильный или пешеходный трафик.

• Удобная парковка или остановка для большого количества маршрутов общественного транспорта поблизости.

• «Поток»: должен быть ежедневным.

Формат подходит для размещения, например

 фаст-фуд-поинты, небольшие магазины, службы доставки, пункт выдачи заказов.

4. Реконструкция неиспользуемых складских и производственных помещений под дискаунтеры и гипермаркеты

Если честно, это один из тех форматов, который в Минске уже почти полностью разобрали, но в областных городах и вдоль трасс он всё ещё жив - и иногда показывает результаты, которые не снились классу "А" в офисной недвижимости.

Суть проста: есть здание, которое давно никому не нужно. Может быть, это бывший склад, заводской корпус или просто «коробка», построенная лет 30-40 назад. Инвестор видит в нём не развалину, а будущую торговую точку: «Грошык», «Доброцен», «Светофор», мебельный магазин, магазин бытовой техники или даже небольшой гипермаркет. Такие операторы охотно заходят туда, где готово много места, простая логистика, внятный поток покупателей и нет проблем с организацией парковки.

Плюсы

• Часто вход в проект дешевле, чем покупка нового здания такого же объёма.

• Высокая ликвидность крупных арендаторов - если зашёл дискаунтер, он обычно сидит долго.

• Хороший вариант для городов, где нет возможности построить что-то новое (ограничения, отсутствие земли, слишком дорогие проекты).

• Для инвестора это возможность поднять стоимость объекта кратно просто за счёт адаптации.

Минусы и риски

• Состояние зданий бывает… разным. Иногда оно «только чуть уставшее», а иногда - «это лучше снести, чем лечить».

• Замена устаревших или обустройство новых коммуникаций может стоить как половина здания.

• Риски неправильной оценки потоков - дискаунтеры не выбирают локации «на удачу».

Срок окупаемости - средний.

Хотя капитальные затраты высокие, но и арендаторы гарантируют стабильный поток.

Локации

• Городские окраины.

• Трассы между городами.

• Посёлки и города с хорошим автомобильным движением.

Подойдут, например

Для дискаунтеров товаров повседневного спроса, техники и электроники, мебельных магазинов-складов, магазинов формата cash&carry, автосалонов.

5. Строительство зданий для сдачи в аренду сетевым супермаркетам 

Это формат для серьёзных инвесторов, которые ценят стабильность. Супермаркет якорного формата - не просто арендатор, а фундамент доходности на десятилетия.

Смысл прост: инвестор покупает участок, строит коробку по чётким требованиям сети и сдаёт её на долгий срок. Чаще всего речь идёт о формате built-to-suit, когда здание делается под конкретного арендатора.

Плюсы

• Долгосрочные договоры (часто 7–15 лет).

• Минимальный риск простоя.

• Платёжеспособные арендаторы.

Минусы и риски

• Высокий порог входа.

• Не каждая сеть готова подписывать договоры, если локация слабая.

• Сложности с подбором земли (особенно в Минске - почти невозможно).

Срок окупаемости - средний или длинный

Высокая стоимости строительства при стабильной, но умеренной доходности.

Локации

• Жилые массивы с плотной застройкой.

• Пригородные зоны.

• Перекрёстки крупных улиц.

Арендаторы (например):

Продуктовые сети, супермаркеты бытовой техники, автосалоны.

6. Аренда помещений у государства по низким ставкам с дальнейшей субарендой

Это похоже на модель «взять в найм старый велосипед, покрасить, смазать - и сдавать его туристам». Государство часто сдаёт помещения по невысоким ставкам, но требует качественной адаптации. Инвестор берёт объект, вкладывается в ремонт, коммуникации, оформление, а затем сдаёт его дороже (если позволяет договор аренды).

Плюсы

• Минимальная цена входа.

• Возможность взять хорошие локации, которые в частных руках стоили бы намного дороже.

• Быстрый запуск, если помещение в нормальном состоянии.

• Часто - возможность выкупа помещения по льготной цене.

Минусы и риски

• Ограничения на использование.

• Риски изменения условий аренды при продлении.

• Порой - состояния «если честно, тут нужен не ремонт, а чудо».

Срок окупаемости - короткий или средний

Подойдут, например:

Под услуги, сервисы, небольшие магазины, кафе, бытовые услуги.

7. Помещения в цокольных и подвальных этажах - особенно под пункты выдачи заказов и сервисные форматы

Мы уже писали о том, как можно использовать помещения в цоколях и подвалах. Ещё совсем недавно этот формат считался «неликвидом». Но времена меняются. Сегодня подвал рядом с активным жилым массивом - это не про сырость и замкнутость, а про очень конкретный спрос: пункты выдачи заказов, сервисы, мастерские, небольшие склады для онлайн-торговли, помещения для комплектации заказов, а иногда и мини-офисы.

Почему так? Потому что онлайн-ритейл растёт, и ему нужно много недорогих, но доступных площадей.

Плюсы

• Самая низкая цена входа среди городской коммерции.

• Минимальная конкуренция в сделках.

• Хороший спрос со стороны сервисов и e-commerce.

Минусы и риски

• Низкие потолки, коммуникации, не всегда хорошая вентиляция, отсутствие естественного света - всё это ограничивает круг арендаторов.

• Бывают проблемы с согласованиями.

• Плохой объект может годами не находить арендатора.

Срок окупаемости - короткий.

Обосновано низким порогом входа.

Локации

• Густонаселённые кварталы.

• У дома, рядом с остановками.

• Кварталы и ЖК с населением, которое привыкло делать покупки онлайн.

Подойдут, например:

Для пунктов выдачи заказов, мастерских, фотостудий и студий звукозаписи, сервисов “у дома”, небольших логистических узлов.

8. Редевелопмент промышленных территорий под фуд-корты и общественные пространства

Формат, которому ещё 10 лет назад мало кто верил. Но «Песочница» у Горизонта и проекты на МПО ВТ и часовом заводе доказали: если людям дать атмосферу, они придут, даже если локация кажется странной.

Суть проста: есть промзона, есть корпуса, которые жалко сносить, но в их прежней функции они уже никому не нужны. Инвестор превращает это пространство в фуд-корт, кластер общепита, небольших магазинов, развлечений, мероприятий. Люди сами находят туда дорогу - благодаря событиям, атмосфере и сообществам.

Плюсы

• Высокий спрос на атмосферные локации.

• Возможность создать уникальное пространство - без прямых конкурентов.

• Рост стоимости объекта по мере его «раскрутки».

Минусы и риски

• Очень зависимо от концепции: плохая идея - и трафик не придёт.

• Большие расходы на запуск.

• Неравномерная доходность по сезонам.

Срок окупаемости - средний или длинный

Из-за высокой стоимости создания концепции и инфраструктуры.

Локации

• Промышленные зоны у центра.

• Территории бывших заводов.

• Пространства рядом с университетами и местами притяжения молодёжи.

Что можно размещать:

Фуд-корты, кофейни, небольшие магазины, винтажные лавки, творческие студии, event-пространства, локальные бренды.

9. Специализированные retail-парки

Формат для тяжёлой артиллерии - больших денег и длинного горизонта планирования. Retail-парк - это кластер из 3–5 крупных арендаторов: продуктовый якорь, строительный гипермаркет, товары для дома, автомагазин, автомойка и т.п.

Инвестор зарабатывает на земле, на строительстве зданий под якорей и на долгосрочной аренде. Проект большой, сложный, но и отдача у него совсем другого масштаба.

Плюсы

• Очень высокие, предсказуемые арендаторы.

• Отличная устойчивость спроса.

• Рост стоимости земли и всего объекта с годами.

Минусы и риски

• Большой порог входа.

• Сложности с землёй - нужны крупные участки.

• Сильная зависимость от транспортной доступности.

Срок окупаемости - длинный.

Основано на больших инвестициях в землю, коммуникации и строительство.

Локации

• Перекрёстки магистралей.

• Трассы у городов.

• Зоны в 5–15 минутах от городской черты.

Якорные арендаторы: 

Cетевые гипермаркеты, стройформаты (DYI) , товары для дома, крупные мебельные ритейлеры, автоуслуги.

10. Выкуп квартир на первых этажах с последующим переводом в нежилой фонд

Формат, который иногда приносит выдающиеся результаты, если правильно выбрать дом и подъезд. Суть в том, чтобы купить одну или несколько квартир на 1-м этаже, перевести их в нежилой фонд, сделать отдельный вход и объединить в единый объект. Выглядит просто, но проектировать приходится очень аккуратно.

Плюсы

• Можно создать объект, которого нет в продаже: большую площадь в идеальном месте.

• Контроль за планировкой и техническим состоянием.

• Высокий спрос в удачных локациях.

Минусы и риски

• Сложности с переводом в нежилой фонд.

• Возможные конфликты с жильцами.

• Высокая стоимость ремонта.

• В домах-памятниках культуры исключительно сложно согласовать отдельный вход.

Срок окупаемости - средний

Работы стоят недёшево, но арендаторы охотно берут такие пространства.

Локации

• Первая линия улиц.

• Активные жилые кварталы.

• Возле остановок, рядом с сервисами и потоками пешеходов.

Типичные арендаторы

магазины разливного пива, ветаптеки и магазины товаров для животных, парикмахерские, аптеки, магазины “у дома”.

11. Строительство небольших торговых зданий в проходных местах вне Минска

Формат, который работает в населённых пунктах, куда арендаторы готовы заходить, но для них нет готовых подходящих помещений. Здесь инвестор строит небольшое торговое здание - одно-двухэтажное, простое, на 2-4-6 арендаторов. Иногда это лучшее, что можно сделать для локации: вы даёте рынку то, чего ему явно не хватает.

Плюсы

• Дефицит качественных площадей в регионах.

• Арендаторы любят «чистые» помещения без наследства прошлого.

• Быстрая заполняемость удачных объектов.
  
  

Минусы и риски

• Нужен идеальный участок.

• Доходность сильно зависит от потока.

• Требует хорошей предварительной аналитики.

Срок окупаемости - средний

Из-за средней стоимости строительства при высоком спросе.

Локации

• Центры малых городов.

• Оживлённые улицы.

• Узлы пересадок.

Типичные арендаторы

Магазины локальных сетей, аптеки, местные предприниматели, мелкая розница, сервисы, общепит, кофейни, бытовые услуги.

FAQ: короткие ответы на частые вопросы

Сколько нужно денег, чтобы начать инвестировать в торговую недвижимость?

Относительно немного. Есть форматы, в которые можно заходить с суммами, сопоставимыми с покупкой квартиры. При этом отдача от вложений выше.

Лучше покупать объект с арендатором или пустой?

Нет универсального ответа. Зависит от вашего горизонта планирования и цели: доход сразу или потенциал роста, а также от платёжеспособности и дисциплинированности арендатора.

Что важнее: ставка аренды или ликвидность?

Ставка важна, но ликвидность - важнее. Объект должен быть востребованным и продаваемым.

Можно ли работать без риэлтора?

Можно, но сложно: проверок, расчётов и нюансов слишком много. Кроме того, важна его экспертиза при выборе объекта. Ошибки обходятся дорого.

Какие объекты самые «безопасные»?

Нет полностью безопасных. Но есть предсказуемые - стрит-ритейл в спальных районах, точки у метро, форматы повседневного спроса.

Чек-лист для первичной оценки торгового объекта

1. Локация

• Каков пешеходный трафик в этом месте?

• Насколько хорошо виден объект с основных направлений движения?

• Есть парковка или другие точки притяжения поблизости?

2. Фасад и витрины

• Видно ли помещение издалека?

• Достаточно ли площади витрин?

• Удобный ли вход?

• Есть ли ограничения по размещению внешней рекламы?

3. Планировка и техническое состояние

• Подходит ли под разные типы бизнеса?

• Есть ли ограничения по мощности, вентиляции, воде?

• Требует ли больших вложений?

• Какие модификации могут повысить привлекательность или ликвидность помещения?

4. Окружение и конкуренты

• Кто уже работает поблизости?

• Есть ли перегрев конкуренции?

• Есть ли пустующие объекты - и почему?

5. Документы и правовые ограничения

• Назначение помещения соответствует вашей цели?

• Нет ли несогласованных перепланировок?

• Есть ли арендатор и какой у него договор?

6. Финансовая модель

• Каковы реальные ставки по району на разные типы площадей?

• Каковы потенциальные расходы на покупку, оформление и адаптацию?

• В том ли диапазоне окупаемость, на который вы рассчитывали?

Вместо заключения - что дальше?

Торговая недвижимость - это один из самых гибких и жизнеспособных инструментов инвестирования. Она работает там, где есть люди, движение, привычки и потребности - а значит, остаётся востребованной вне зависимости от экономического цикла. Но важно помнить: формат - это только половина уравнения. Вторая половина - это конкретный объект со своими параметрами: локацией, архитектурой, видимостью, соседями, трафиком, инфраструктурой и десятками маленьких нюансов

, которые в итоге определяют доходность.

Мы сознательно не приводили цифры: ни стоимости входа, ни окупаемости, ни диапазонов арендных ставок. Все эти данные сильно меняются от района, объекта, фасада, даже от привычек жителей конкретного квартала. 

Но именно поэтому коммерческая недвижимость так интересна: она требует анализа, взгляда специалиста, умения читать город и понимать его развитие. В следующих статьях мы подробно разберём все форматы. В них мы

• разберём каждый формат по отдельности: плюсы, риски, ставки, требования к локации, реальные кейсы и ошибки инвесторов;

• сделаем полноценные гайды по поиску арендаторов под разные типы объектов;

• покажем, как быстро оценивать перспективность конкретной точки, даже если вы стоите перед ней в реальности;

• расскажем, какие объекты подходят начинающим инвесторам, а какие - только опытным;

• объясним, как меняется ритейл в Минске и регионах, и что это значит для доходности.

Любая коммерческая единица требует персональной экспертизы: расчётов, проверки ограничений и анализа рынка. Но логика, принципы и подход - универсальны: именно их мы и закладываем в первую статью цикла.

А пока - если у вас есть вопросы, пожелания, мысли, замечания, свой опыт или идея статьи - напишите нам через форму в конце страницы. Хотите предложить тему? Разобрать конкретный объект? Получить консультацию? Указать на неточность в тексте? Мы будем благодарны любому отклику и отвечаем абсолютно всем.

(с) Кирилл Ракицкий, 2025. Эксперт по коммерческой недвижимости. Консультации по тел. +375 25 538 57 29