Склады «нового поколения»: как класс B+ и новая география меняют рынок индустриальной недвижимости Беларуси

Рынок складов и индустриальной недвижимости в Беларуси постепенно выходит из фазы ожидания - и вступает в период структурного обновления. Дефицит качественных площадей, рост требований к функционалу и отдаление от традиционных территорий создают новую реальность: теперь арендаторы и девелоперы выбирают не просто метр под крышей, а формат, способный выдержать конкуренцию.

1. Почему сегмент B+ стал «золотой серединой»

Когда-то на рынке складов в Беларуси господствовали либо устаревшие здания с минимальным комфортом, либо проекты класса A, рассчитанные на премиум-арендаторов. Сегодня же ситуация изменяется: актуальный выбор - это промежуточный сегмент B+.

• Складской фонд Беларуси оценивается примерно в 1,76 млн кв. м, и большинство качественных площадей (около 87 %) сосредоточено в Минске и его пригородах.
• Сегмент «класс A», похоже, уже достиг своего ценового потолка: по нашим данным ставка для аренды в этом классе стабилизировалась на уровне ~9 евро/кв. м/мес НДС, а потенциал для дальнейшего роста ограничен.
• Девелоперы и арендаторы всё больше ориентируются на гибкость площадей, функциональные инженерные решения (системы вентиляции, высота потолка, стеллажные системы, трансформируемые зоны) и на разумную себестоимость. Именно это сочетание характерно для B+.
• Это и объясняет, почему сегмент B+ стал лидером спроса: он предлагает оптимальное сочетание локации, стоимости и качества.

Что это значит для участника рынка:

• Инвестор, рассматривающий вложения в индустриальную недвижимость, должен сейчас ориентироваться на объекты B+: они дают более высокую доходность и обеспечивают более низкие риски, чем премиум-сегмент с высоким порогом входа.
• Арендатору выгоднее искать современный склад в формате B+, чем склоняться к устаревшим помещениям или переплачивать за «класс A», не получая дополнительных удобств, которые компенсировали бы затраты.

2. География спроса: уход за МКАД и формирование новых логистических узлов

Раньше логистическими ядрами считались только Минск или близкие к Минску локации. Но ситуация быстро меняется - спрос и предложение начинают двигаться всё дальше от МКАД.

• Региональное распределение фондов показывает: Минск + пригород - около 87 % рынка. Остальные регионы (например, Брест) занимают лишь ~6 %.
• В таких условиях девелоперы ищут участки за пределами традиционной зоны, стараясь сэкономить на стоимости земли и инфраструктуры, и при этом обеспечить логистические связи.
• Благодаря этому мы видим формирование новых логистических «коридоров»: дороги, трассы, индустриальные парки вне МКАД становятся всё более привлекательными локациями.

Практическая польза:

• Девелоперу полезно ориентироваться на участки за пределами плотной застройки, при этом заранее планируя инфраструктуру и транспортную доступность - это важное конкурентное преимущество.
• Арендатору стоит учитывать: некоторая удалённость от МКАД может компенсироваться лучшим качеством склада и возможностями, особенно если бизнес зависит от логистики и складирования, а не от престижного «адреса в центре».

3. Девелоперы в движении: кто и как формирует новую карту рынка

Новое качество и новые локации требуют новых подходов - и застройщики уже перестраивают свои модели.

• Основные крупные игроки рынка обращают внимание на индустриальные парки, многомодальные логистические платформы и проекты built-to-suit (построено для конкретного арендатора).
• Средний сегмент девелоперов начинает работать по модели «склад под клиента» или «склад под группу арендаторов», что позволяет уменьшить риски и адаптироваться под спрос.
• Также привлекает то, что государство и профильные ведомства создают стимулы: индустриальные парки, льготные условия, инфраструктуру, что делает проекты вне традиционных зон ещё выгоднее.

Ключевые выводы:

• Девелоперы, которые сегодня начинают проекты с ориентацией на B+ и на локации за пределами старой «зоны комфорта», получают преимущество.
• Чем раньше сформируется единая цепочка: участок → логистика → качественный склад → клиент, тем выше шанс на успешный проект.

4. Что это значит для участников рынка

Для инвесторов:

• Сегмент B+ и новые локации обеспечивают более короткий срок окупаемости и меньшие риски.
• Если и дальше будет сохранятся ограниченный доступ к качественным площадям и их низкая вакантность, то высока вероятность роста стоимости активов.

Для арендаторов:

• При выборе склада важно обращать внимание не только на цену за «кв. м», но и на эксплуатационные расходы, инженерные характеристики, доступ к магистралям и величин логистической цепочки.
• Вход в современные площадки за пределами МКАД часто более выгоден, чем компромисс, связанный с локацией в условном “центре”.

Для девелоперов:

• Основная конкуренция сегодня - не просто за землю, а за качество и локацию.
• Важна расстановка приоритетов: готовые инженерные решения + модульность + транспортная доступность.

5. Прогноз: куда движется рынок

• Объём ввода новых складов по итогам 2025 года может достичь порядка 106 тыс. кв. м , что в четыре раза выше предыдущего года.
• Уровень вакантности в качественных складских комплексах остаётся минимальным, что будет создавать давление на девелоперов и стимулировать строительство новых площадей.
• В ближайшие 2-3 года рынок станет ещё более дифференцированным: B+ станет нормой, A-класс будет “нишевым”, а география складов будет распространяться всё дальше от условного центра.

Итог: 

Склад сегодня не просто «крыша над головой». Это место, которое работает - с точки зрения логистики, операционной эффективности и стоимости. Те, кто успеют это понять сегодня, получат значительное преимущество завтра.

(с) Руслан Орлов, эксперт по коммерческой недвижимости. Консультации по тел. +375 29 688 88 11